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1、上海華新項目定價方案上海華新項目定價方案 目 錄一、項一、項目銷售產(chǎn)目銷售產(chǎn)品分析品分析二、區(qū)域消費群體分析二、區(qū)域消費群體分析三三、高層公寓定價分析、高層公寓定價分析四、公別墅定價分析四、公別墅定價分析五、小高層公寓定價分析五、小高層公寓定價分析六、項目六、項目產(chǎn)品銷售產(chǎn)品銷售匯總匯總七、附件（競品案例分析）七、附件（競品案例分析）一、項目銷售產(chǎn)品分析地塊產(chǎn)品類型建筑面積（）面積比例（%）E-3-2E-3-5高層住宅（毛坯）5288122.66%高層住宅（精裝）3399414.57%小高層公寓141976.31%聯(lián)體別墅113574.87%經(jīng)濟適用房63282.71%底商及配套45211.92、4%E-3-6標(biāo)準(zhǔn)辦公132825.69%企業(yè)會所93404.00%E-3-7E-3-10濱水商業(yè)街100004.29%公寓式酒店4590019.67%精品酒店190008.14%商業(yè)別墅120005.14%總計233330100%注：1、以上數(shù)據(jù)指標(biāo)根據(jù)最新方案制定,如有調(diào)整以最終批文件為準(zhǔn)； 2、19000的精品酒店為自持物業(yè)。 3、表內(nèi)面積根據(jù)不同時點、口徑將有些微差異，此處不做調(diào)整。從周邊熱銷案例客群分析得出，華新項目的目標(biāo)客群定位如下：u 客群范圍：青浦區(qū)華新鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；西長寧區(qū)（外環(huán)到中山公園、 74路公交沿線）u 公寓客群定位：年齡在20-30歲之間，普3、通職員為主。購房目的以首次置業(yè)（新上海人置業(yè)）和改善置業(yè)（當(dāng)?shù)厝耍橹鳎娣e需求為60-100間的中小戶型為主；具較低房價、區(qū)域規(guī)劃、交通便利是公寓客戶考慮的最重要三個影響因素。u 別墅客群定位：年齡在40歲以上，私營業(yè)主、企業(yè)高管、高級公務(wù)員為主，購房目的以再次改善型為主，面積需求為200以上；產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境是客戶考慮的最重要的二個影響因素。附件 ：二、區(qū)域消費群體分析三、公寓產(chǎn)品定價分析3.1 競品分布萬科尚源主力面積：79-120 成交均價：12600元/ 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1000元/逸皓華庭主力面積：63-91 成交均價：9800元/綠地秋霞坊主力面積：70-120 成交均價：13300元/新城金郡主力面積：80-140 成交均價：14000元/裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/新城尚上城主力面積：79-130 成交均價：11500元/裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/本案本案競品選取依據(jù)： 區(qū)位相近：經(jīng)