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房地產集團前期策劃流程培訓課件（58頁）.pdf

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培訓課件

上傳人：故事編號：281057 2022-02-16 58頁 6.01MB

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1、可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的過程。是項目投資決策的依據。是籌集建設資金的依據是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據是編制下階段規劃設計的依據宏觀市場、區域市場供給預測、需求預測、價格預測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值的變化百分比參數值變動的百分比風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述2、，對方案的風險情況做出比較準確的判斷宏觀環境分析競爭環境分析項目價值分析市場狀況可能的客戶可能的產品地塊潛在客戶分析宏觀政策及經濟形勢（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會）城市經濟狀況（GDP、人均收入等）城市建設（城市規劃、固定資產投資、拆遷計劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等）房地產市場環境結構及其規模（一、二、三級市場）板塊布局（熱點區域）行業成熟度（產品豐富度、外來開發商的進入程度）結論：房地產未來發展趨勢結論：房地產未來發展趨勢經濟環境產業分布（第三產業、旅游經濟、高新技術產業、物流等）街區價值（土地級別，3、區域功能定位、人文歷史價值等）（1）區位價值分析（1）區位價值分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機場、火車站、港口等）配套資源（購物、教育、醫療、文化、娛樂等）（2）項目資源分析（2）項目資源分析（1）同區位、同類型、同價位競爭項目分析（1）同區位、同類型、同價位競爭項目分析通過對在地段、產品、價格等方面構成直接競爭直接競爭或者潛在競爭潛在競爭的樓盤進行分析，尋求突破創新和差異化。同區位：包含同一地段同一地段或同等地段同等地段兩個方面。同類型：指在產品上具有相同屬性。如同為郊區大盤、同為小戶型等。同價格：包含同單價同單價和同總價同總價兩個方面。研究內容：同質產品供應總量產品特點價格客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷通過對同一個城市經典樓盤的分析，總結其成功和不足為我所用。研究內容：產品特色（產品理念、建筑風格、產品組合、面積配比

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