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上海浦東銅山街商業(yè)項目前期策劃方案.ppt（119頁）

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營銷策劃

上傳人：故事編號：281186 2022-02-16 119頁 1.20MB

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1、浦東銅山街項目前期策劃浦東銅山街項目前期策劃在這樣的市場中，我們關心的并不是每天300600套的成交量何時翻倍。而是即使是在這樣低迷的市場，哪些東西依然長盛不衰。客戶群變化之一：投資性需求將持續(xù)下降，而商務性自住需求將持續(xù)上升面臨國家宏觀調控，持續(xù)低迷的市場，讓我們重新注意到的市場機會點。在宏觀調控之前，上海高檔樓盤（12000元以上）的消費群主要集中在非上海籍客戶，浦東尤其是泛陸家嘴地區(qū)，這一現(xiàn)象尤其突出。如陸家嘴板塊的盛大金磐一期（90為外地和境外客戶）、聯(lián)洋板塊的盛世年華（50為外地和境外客戶）、世紀公園的浦東世紀花園二期（60為外地和境外客戶）、楊東板塊的上海綠城一二期（80為外地和境2、外客戶）。宏觀調控之后，投資性購房特別是來自江浙的客戶明顯減少，而目前市場主要依靠境外客戶、上海本地客戶或者部分前期投資獲利的投資性客戶消化。客戶群變化之二：境外客戶增量的現(xiàn)象值得關注2005年上半年，外國人新辦就業(yè)證人數(shù)為9071人，同比增長三成。新來上海工作的外國人主要來自日本、美國、韓國、新加坡及德國等國。目前實際在上海工作的外籍人士超過4萬人，浦東容納了絕大部分。在未來的三年內，上海寫字樓總量將從300萬平米增加到670萬平米，增加地點主要在浦東，所以外籍人士數(shù)量的增長也相應體現(xiàn)在陸家嘴輻射帶。2004年下半年起，上海浦東市場主流的三房的銷售率逐漸下降，而兩房和四房的需求明顯加快，較典3、型的案例是盛世年華、陸家嘴中央公寓和上海綠城三期，這些項目的銷售速度都要快于周邊樓盤。而這背后說明消費者購房更加理性。客戶群變化之三：戶型需求逐步理性，兩房和四房的需求增加的變化，說明客戶潛在的流變現(xiàn)象（1）境外客戶是目前市場較為持久和堅挺的消費群，這是由于上海在亞洲的經濟中心的地位所決定，而且在未來23年這樣趨勢依然明顯。（2）所謂理性購房的特征，關鍵在于面積和總價的控制，在未來23年這樣趨勢更加明顯。（3）避免板塊之間的劇烈競爭，關鍵在于個性鮮明的產品定位，萬里板塊的慘烈競爭就是很好的案例。浦東大道沿線住宅樓盤分析浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴的主要交通干道，沿線有三四十條公交線路。故車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。其路段價值隨著與陸家嘴距離的遠近不同而有較大差異。一住宅市場分析源深路以西、靠近陸家嘴辦公區(qū)路段，該區(qū)域屬小陸家嘴范圍。沿線開發(fā)改造成熟，路面衛(wèi)生狀況良好，

地產項目前期營銷策劃方案合集（共40套打包）地產項目前期營銷策劃方案合集（共40套打包）

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