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1、前言房地產業是投資大、風險高、回報顯著的行業，是國家重點調控的行業之一。21 世紀以來，房地產業已成為國民經濟的支柱產業，推動和支持了國民經濟持續、健康、快速的發展。但也存在著房地產開發項目不做市場調查，不做可行性研究，盲目上馬，結果造成大量房屋閑置和資金積壓。本文通過對蚌埠市晨光音樂花園房地產開發項目進行全面深入的市場調查、分析、預測，營銷分析、策劃，建設條件和方案分析，財務評價，不確定分析，國民經濟評價，社會評價，綜合評價等，論證了該項目技術、經濟、工程、環境的可行性和合理性，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的可行性意見，為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據。目錄第一章市場分析12、一、蚌埠市房地產市場分析（宏觀）1二、蚌埠市蚌山區房地產市場分析（中觀）5三、晨光音樂花園臨近區域房地產市場分析（微觀）5第二章營銷分析5第一節環境分析和 SWOT 分析 5一、環境條件5二、SWOT 分析 7第二節主要競爭樓盤分析9第三節市場定位及營銷計劃12一、購買對象及購買心理分析12二、產品定位12三、客戶定位12四、樓盤概念導入13五、價格定位與價格策略13六、賣點策劃及賣點儲備19七、營銷策略20八、銷售形式20九、付款方式20十、廣告宣傳21十一、銷售計劃21十二、場地布置22十三、營銷費用安排22第三章建設方案24第四章財務評價26一、投資估算26二、銷售收入估算30三、現金流3、量計算30四、財務評價指標計算30五、經濟效益敏感性分析31六、風險分析33第五章國民經濟評價34一、直接費用與直接效益的調整34二、間接費用與間接效益34三、國民經濟效益/費用計算 34第六章社會評價35第七章綜合評價35第八章其他36一、項目可行性研究依據36二、附件（略）37三、可行性研究人員371蚌埠市晨光蚌埠市晨光音樂花園房地產開發項目可行性研究音樂花園房地產開發項目可行性研究第一章第一章市場分析市場分析一、蚌埠市房地產市場分析（宏觀）2001 年以來，蚌埠市國民經濟持續快速健康地發展，全市國內生產總值年均增幅達 8.9，經濟實力日益增強。2005 年蚌埠市國內生產總值263.7 億元，同比增長 16.5，實現兩位數的增長；財政收入跨上新臺階，比上年增長 4.1 億元，達到 30.1 億元，同比增長 15.6；尤其值得注意的是城鎮居民人均可支配收入達 8109 元，比上年增長 1