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1、大潤(rùn)發(fā)綜合商業(yè)街區(qū) 創(chuàng)造一個(gè)充滿活力的城市商業(yè)中心區(qū) 遠(yuǎn)見(jiàn) 探討 創(chuàng)造 第一章 遠(yuǎn)見(jiàn) 中小城市的商業(yè)中心綜合功能特點(diǎn) 工作 購(gòu)物 休閑 交流 滿足人們工作生活的需要，創(chuàng)造一個(gè)舒 適的工作生活環(huán)境。 商業(yè)中心的一個(gè)重要因素就是滿足人們 的物質(zhì)生活的需要。 在滿足人們物質(zhì)生活的同事，也要滿足 人們的精神生活的需要，打造一個(gè)休閑 娛樂(lè)中心。 打造成一個(gè)城市的核心，創(chuàng)造一個(gè)廣大 市民交流活動(dòng)的中心。 第一章 遠(yuǎn)見(jiàn) 中小城市的商業(yè)中心區(qū)限定要素 城市容量 消費(fèi)水平 商業(yè)地段 商業(yè)業(yè)態(tài) 功能配套 建筑形象 中小城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值也是最高的！ 第一章 遠(yuǎn)見(jiàn) 目前普遍的城市商業(yè)中心區(qū)開(kāi)發(fā)模式 政府規(guī)劃（控規(guī)）2、 商業(yè)地塊拍賣 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā) 招商引資 1、政府控規(guī)編制 目的性不明確， 規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定的 隨意性、實(shí)施時(shí) 的誤導(dǎo)性。 2、編制規(guī)劃從大 局把握，不太注 重傳統(tǒng)城市商業(yè) 中心的發(fā)展，一 味突出新城區(qū)。 1、拍賣土地由于 眾買家盲目競(jìng)爭(zhēng)而 抬高地塊價(jià)格。 2、不利于開(kāi)發(fā)商 后期的開(kāi)發(fā)成本以 及定價(jià)銷售等 1、受制于政府的 規(guī)劃控制（詳規(guī)） 用地性質(zhì)、指標(biāo)。 2、專注于利益的 最大化，對(duì)開(kāi)發(fā)的 商業(yè)中心的質(zhì)量以 及建筑形態(tài)放在其 次。周邊地塊不能 有效協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)。 1、不是量身打造 的，招商引資的 時(shí)候比較難，銷 售服務(wù)無(wú)目標(biāo)客 戶，靠天收。 2、最后才談市場(chǎng) 定位，何談利于 招商。 缺點(diǎn)： 第一章 遠(yuǎn)3、見(jiàn) 我們成功的大潤(rùn)發(fā)商業(yè)中心區(qū)開(kāi)發(fā)模式 招商引資 政府規(guī)劃（控規(guī)） 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā) 正式運(yùn)營(yíng) 1、能夠準(zhǔn)確的定位 市場(chǎng)，我們模式就 是：國(guó)際一流大型 超市為商業(yè)龍頭， 帶動(dòng)整體復(fù)合功能 的商業(yè)街區(qū)。 2、準(zhǔn)確的定位市場(chǎng) 目標(biāo)客戶群，有利 于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 銷售。 1、政府根據(jù)我們提出 招商引資的要求，量 身定制我們選擇的開(kāi) 發(fā)地塊的規(guī)劃（控 規(guī)）。 2、我們的團(tuán)隊(duì)是由大 潤(rùn)發(fā)超市集團(tuán)、規(guī)劃 設(shè)計(jì)公司、開(kāi)發(fā)商、 策劃單位共同來(lái)運(yùn)作， 四位一體的團(tuán)隊(duì)，便 于同政府博弈。 1、土地出讓為定向招 拍掛，可以根據(jù)我們 的團(tuán)隊(duì)要求在拍賣前 達(dá)成協(xié)議，確保拿地。 2、帶規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和 招商引資條件，土地 拍招拍4、。 1、由于前期招商引資 的成功，所以在商業(yè) 地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售階段 有很大的優(yōu)勢(shì)。 2、商業(yè)地產(chǎn)的成功， 人氣聚集便于周邊地 產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售。 優(yōu)點(diǎn)： 運(yùn)籌帷幄 決勝千里！ 第二章 探討 我們開(kāi)發(fā)的大潤(rùn)發(fā)綜合商業(yè)街區(qū) 唯一性 我們只選擇二線城市成熟的商 業(yè)區(qū)塊，建成之后將是唯一的 商業(yè)地標(biāo) 前瞻性 經(jīng)營(yíng)推動(dòng)性 打破原先的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式（先 拍賣地，后規(guī)劃再招商）我們 是先定位招商，然后規(guī)劃，最 后定向招拍掛，然后開(kāi)發(fā)建設(shè)， 確保項(xiàng)目絕對(duì)成功。 我們只選擇二線城市成熟的商 業(yè)區(qū)塊，建成之后將是唯一的 商業(yè)地標(biāo)，由全國(guó)超市成功經(jīng) 營(yíng)的國(guó)際級(jí)商戶大潤(rùn)發(fā)集團(tuán)作 為商業(yè)街區(qū)的基礎(chǔ)，推動(dòng)成功 的經(jīng)營(yíng)和招商。 第5、二章 探討 我們項(xiàng)目選址成功的定位特點(diǎn) 1、相鄰于城市的傳統(tǒng)商業(yè)中 心地塊 2、二三線城市，有便捷的城 市交通 3、健全的周邊有配套居住小 區(qū) 4、商業(yè)環(huán)境還處于待升級(jí)的 階段，城市經(jīng)濟(jì)良好，有眾多 的人口和消費(fèi)群體 第二章 探討 項(xiàng)目效益分析 一、拿地價(jià)格：我們的土地拿地價(jià)格在二、三線城市為150300萬(wàn)/畝 二、規(guī)劃指標(biāo)的控制：遵循利益最大化的原則，容積率一般控制在 2.53.0之間（通過(guò)與政府的溝通，相關(guān)技術(shù)指標(biāo)可以量身定制） 三、開(kāi)發(fā)效益的分析： 1、大潤(rùn)發(fā)超市年租金為20003000萬(wàn)/年，租約20年； 2、大潤(rùn)發(fā)超市租約抵押可融資11.5億； 3、大潤(rùn)發(fā)超市40000平方米的物業(yè)增6、值評(píng)估價(jià)，一般2年后市值 35億元可以進(jìn)行抵押貸款； 4、大潤(rùn)發(fā)超市單體沿街好的地段商鋪可達(dá)到30，00050，000元/ 平方米,超市單體建筑周邊商業(yè)門面基本上是900012000元/平方米； 5、步行街區(qū)商業(yè)的商業(yè)價(jià)格約為800010000元/平方米，在二三 線城市的中心區(qū)，中心區(qū)住宅的價(jià)格一般在35006000元/平方米。 第二章 探討 大潤(rùn)發(fā)選址條件要點(diǎn)示意分析 第二章 探討 我們的成功經(jīng)驗(yàn) 漣水萬(wàn)融國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 成功案例一成功案例一 第二章 探討 漣水萬(wàn)融國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 第二章 探討 項(xiàng)目概況： 建設(shè)用地：項(xiàng)目地塊位于淮安市漣水縣烈士陵園以東，渠南路以南、安 東路以西、常青路以北。 用7、地面積：項(xiàng)目商品房開(kāi)發(fā)用地約197510。包括地塊內(nèi)建設(shè)的小區(qū)道 路部分 用地性質(zhì)：居住用地、商業(yè)、辦公用地 用地指標(biāo)：根據(jù)規(guī)劃局規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)商業(yè)，住宅整體容積率控制在3.0以 內(nèi) 周邊環(huán)境：地塊為漣水縣中心，位于主干道安東路和常青路交匯處，路 況較好，地塊周邊公交發(fā)達(dá)，出行方便。兩側(cè)的漣東干渠景觀帶和五島 公園等自然景觀資源。項(xiàng)目為漣水縣核心商業(yè)區(qū)，周邊賣場(chǎng)，商業(yè)街等 各種豐富商業(yè)資源，各類金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，通訊服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)齊全，也存在財(cái) 政局，國(guó)稅局，城管所等政府機(jī)構(gòu)。 第二章 探討 設(shè)計(jì)理念： 1、整體規(guī)劃以城市綜合體的規(guī)劃理念為核心，為漣水打造一個(gè)現(xiàn)代的、 生態(tài)的、人文的商業(yè)居住中心。 2、形8、成集商業(yè)、文化、居住、休閑、娛樂(lè)功能于一體的城市中心，設(shè)計(jì) 適宜步行的商業(yè)步行街體系，同時(shí)在地塊內(nèi)部形成個(gè)別分散的次級(jí)組團(tuán) 中心 第二章 探討 第二章 探討 第二章 探討 第二章 探討 第二章 探討 一期 占地面積 197510平方米 建筑面積 583480平方米 商業(yè) 158910平方米 住宅 424570平方米 二期 占地面積 56640平方米 建筑面積 168200平方米 商業(yè) 106800平方米 住宅 61400平方米 漣水萬(wàn)融國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 一期 占地面 積 拿地價(jià)格 建筑成本 銷售價(jià)格 初利潤(rùn) 296畝 296*100萬(wàn) =2.9億 建筑面積 *1500=8.7億 住宅9、*3500元+大潤(rùn)發(fā)周邊商業(yè)*1.5萬(wàn) +街區(qū)商業(yè)*7000+沿街商業(yè) *5000=25.3億 13.7億 二期 85 85*100萬(wàn) =0.85億 建筑面積 *1500=2.5億 住宅*4000元+商業(yè)*9000=12億 8.65億 第二章 探討 高郵大潤(rùn)發(fā)項(xiàng)目 成功案例二成功案例二 第二章 探討 項(xiàng)目概況： 建設(shè)用地：項(xiàng)目地塊位于揚(yáng)州市文游中路以西，盂城路以東，通湖路以 南，海潮路以北。 用地面積：項(xiàng)目商品房開(kāi)發(fā)用地約329165。包括地塊內(nèi)建設(shè)的小區(qū)道 路部分 用地性質(zhì)：居住用地、商業(yè)、辦公用地 用地指標(biāo)：根據(jù)規(guī)劃局規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)商業(yè)，住宅整體容積率控制在3.0以 內(nèi)。 第二章 探討 一期10、 占地面積 61490平方米 建筑面積 184910平方米 商業(yè) 71660平方米 住宅 75950平方米 二期 占地面積 38500平方米 建筑面積 81420平方米 商業(yè) 30615平方米 住宅 91920平方米 高郵大潤(rùn)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 一期 占地面積 拿地價(jià)格 建筑成本 銷售價(jià)格 初估利潤(rùn) 92.5畝 92.5*300萬(wàn)=2.76億 建筑面積*1500=2.77億 住宅*6500元+大潤(rùn)發(fā)周邊商業(yè)*4萬(wàn)+街區(qū)商業(yè) *15000+沿街商業(yè)*8000=19.5億 13.97億 二期 57.8畝 57.8*300萬(wàn)=1.71億 建筑面積*1500=1.22億 住宅*6500元+商業(yè)*120011、0=9.5億 6.57億 第三章 創(chuàng)造 大潤(rùn)發(fā)項(xiàng)目綜合概況： 高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施，便捷的交通 高質(zhì)量的公共空間 擁有完善的配套設(shè)施 打破單一產(chǎn)業(yè)用地模式，與居住和商業(yè)緊密結(jié)合 第三章 創(chuàng)造 大潤(rùn)發(fā)城市商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 統(tǒng)一規(guī)劃、集中經(jīng)營(yíng)、集休統(tǒng)一規(guī)劃、集中經(jīng)營(yíng)、集休 閑、娛樂(lè)、購(gòu)物功能一體的現(xiàn)代閑、娛樂(lè)、購(gòu)物功能一體的現(xiàn)代 化、綜合型商業(yè)街區(qū)。化、綜合型商業(yè)街區(qū)。 第三章 創(chuàng)造 大潤(rùn)發(fā)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)： 一個(gè)令人印象深刻的城市印記一個(gè)令人印象深刻的城市印記 一個(gè)令人舒適且滿意的高品質(zhì)的一個(gè)令人舒適且滿意的高品質(zhì)的商業(yè)購(gòu)物商業(yè)購(gòu)物環(huán)境環(huán)境 一個(gè)滿足一個(gè)滿足城市人城市人心理需求的高品位心理需求的高品位購(gòu)物休閑購(gòu)物休閑方式方式