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1、本報告是嚴格保密的。經濟測算與開發策略經濟測算與開發策略物業配比經濟指標確定（主要為成本與價格確定）經濟測算開發策略本報告是嚴格保密的。原規劃方案的物業面積比例原規劃方案的物業面積比例各使用功能面積分配表各使用功能面積分配表u項目基本規劃指標項目基本規劃指標 含六號地塊：含六號地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預計地下面積：約140000m2 其中：地下商業約70000m2 注：本次物業面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。本報告是嚴格保密的。基于項目定位基礎上的物業配比建議基于項目定位基礎上的物業配比建議注一：我們僅提出基于市場的示2、意性功能配比，沒有唯一性，實際根據政府規定、公司策略、建筑設計等要求進行調整；注二：本次物業配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。u項目基本規劃指標項目基本規劃指標 含六號地塊：含六號地塊： 占地面積：49934m2 容積率：4.26 地上可建面積：212719m2 預計地下面積：約140000m2 其中：地下商業約70000m2 本報告是嚴格保密的。物業配比調整前后比較物業配比調整前后比較整體物業配比在調整前后變化不大；商業面積基本不變；住宅和寫字樓的面積有所下降；酒店建筑面積上升。本報告是嚴格保密的。經濟指標確定經濟指標確定1.價格確定p參照臨近區域或者區域價值相似的區域市場上當3、前銷售價格p創新產品參照典型樓盤定價、成熟案例定價原理2.成本p各種物業類型的開發建設成本參考上海市建筑造價規范3.費率p各種取費標準參照上海有關規定需要說明的是：所有經濟指標的確定都是靜態的，并沒有考慮市場波動、政策變化、供求關系等等，僅供前期投資測算與開發策略制定參考。本報告是嚴格保密的。開發成本的設定開發成本的設定數據來源：世聯估價部注一：在造價計算過程中已包括地下車庫的建設成本；注二：樓面地價按現行土地價格估算；注三：其它費用包括政府規費、前期費用、管理費用、財務費用等，但不包括各項稅費。本報告是嚴格保密的。開發成本比較開發成本比較單位面積開發成本比較總開發成本比較酒店的單位面積開發成本最高；地下商業不計容積率，不分攤地價成本，成本優勢明顯。地上商業因建筑體量較大，總開發成本居首；寫字樓、住宅因開發量、單位開發成本均比較接近，其總開發成本也比較接近。本報告是嚴格保密的。商業租金的確