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1、C 興業(yè)研究版權(quán)所有 使用前請參閱最后一頁重要聲明 年年 10 月月 28 日日 房地產(chǎn)行業(yè)專題報告房地產(chǎn)行業(yè)專題報告 住宅又逢調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)會是避風港嗎？ 住宅又逢調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)會是避風港嗎？ 興業(yè)研究 興業(yè)研究 助理分析師分析師 摘要：摘要： 投資方面，從全國來看，在住宅調(diào)控頻繁出臺的背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資一度高漲， 但隨著庫存壓力的不斷累積， 近年來開工已明顯放緩。分區(qū)域來看，僅華北、中南地區(qū)今年以來投資增速為正，不同省市間差異明顯， 部分地區(qū)投資熱度高漲， 若銷售速度放緩將面臨一定的去化風險。庫存規(guī)模方面，從全國來看，受政策回暖、銷售向好影響，住宅庫存規(guī)模已下滑，但商業(yè)地產(chǎn)庫存仍持續(xù)上行2、；分區(qū)域來看，受經(jīng)濟發(fā)展較好、商業(yè)地產(chǎn)集中建設影響，華東庫存規(guī)模最大，而東北、西北則由于市場景氣度較弱，庫存較小。去化速度方面，從全國來看，商辦去化速度明顯低于住宅；分區(qū)域來看，盡管華東庫存總量大，但去化最好，而東北去化速度嚴重偏低，天津、遼寧、山西、內(nèi)蒙古等商辦去化緩慢。運營出租方面， 從整體來看， 優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率明顯高于零售物業(yè)，但后者租金對市場景氣度極為敏感， 在市場低迷期面臨租金大幅回房地產(chǎn)行業(yè)報告 C 興業(yè)研究版權(quán)所有 使用前請參閱最后一頁重要聲明 調(diào)風險。分城市來看，重慶、成都、天津、沈陽和武漢地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓、 零售物業(yè)空置率偏高， 租金水平明顯下滑， 市場景氣度下行。 結(jié)合不同3、地區(qū)投資、去化、運營情況，我們梳理了重點關注、關注類區(qū)域。辦公樓方面，重點關注區(qū)域為天津、遼寧 （沈陽） 、 山西、吉林和湖北（武漢） ；商業(yè)營業(yè)用房方面，重點關注區(qū)域為天津、遼寧（沈陽） 、重慶、山西和青海。建議謹慎準入標的資產(chǎn)為相關區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)務。 關鍵字：關鍵字：商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、投資、投資、去化去化、運營運營、風險區(qū)域、風險區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)報告 1 C 興業(yè)研究版權(quán)所有 使用前請參閱最后一頁重要聲明 住宅又逢調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)住宅又逢調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)會是會是避風港避風港嗎嗎？ 隨著住宅市場調(diào)控常態(tài)化， 大量以住宅開發(fā)為主的房企轉(zhuǎn)型涌入商業(yè)地產(chǎn)市場， 其經(jīng)營方式一般以銷售為主， 并自持一定比例的優(yōu)質(zhì)物業(yè)運營。但在樓市分化的背景下，商業(yè)地產(chǎn)并非哪里都是避風港。本文主要通過投資、 去化和運營 3 個角度分析不同區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場差異， 并篩選出重點關注、關注類風險區(qū)域。 1、投資篇