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1、奧園集團重慶區域公司奧園集團重慶區域公司 設計成本控制及溢價分析設計成本控制及溢價分析 2018.6.182018.6.18 目錄 一、標準化設計一、標準化設計 戶型標準化 立面標準化 入戶大堂標準化 二、二、產品溢價設計產品溢價設計 住宅產品 商業產品 三、設計成本控制三、設計成本控制 一、標準化設計-戶型標準化 半贈送 全贈送 高贈送：套內約52m2實得約60，贈送率13.33% 一變二：陽臺和空中院館，經改造后可得 標準兩室一廳一衛； 關注點：陽臺、儲藏室、空調機位關注點：陽臺、儲藏室、空調機位 功能齊全，戶型緊湊，贈送多。功能齊全，戶型緊湊，贈送多。 一、標準化設計-戶型標準化 半贈送2、 全贈送 高贈送：套內約75m2實得約90，贈送率20% 二變三：陽臺和空中院館，經改造后可得 標準三室兩廳兩衛； 關注點：陽臺、大飄窗、儲藏室、空調機位、入關注點：陽臺、大飄窗、儲藏室、空調機位、入 戶門外開；戶門外開； 功能齊全，戶型緊湊，贈送多。功能齊全，戶型緊湊，贈送多。 一、標準化設計-戶型標準化 高贈送：套內約70m2實得約81，贈送率15.7% 二變三：陽臺和空中院館，經改造后可得 標準三室兩廳一衛； 關注點：陽臺、儲藏室、空調機位、入戶門外開；關注點：陽臺、儲藏室、空調機位、入戶門外開； 功能齊全，戶型緊湊，贈送多。功能齊全，戶型緊湊，贈送多。 半贈送 全贈送 一、標準化設計-3、立面標準化 盤龍壹號、越時代采用哥特式風 格，提取風格主要元素： 1、三段式構圖 頂部頂部 中段中段 基座基座 3、重點部分歐式線條 2、大角度坡屋頂、做出類似于老 虎窗的效果 重點部位材料手冊，進行封樣對 比 一、標準化設計-立面標準化 一、標準化設計-立面標準化 立面細節設計 一、標準化設計-立面標準化 立面細節設計 一、標準化設計-入戶大堂 洋房入戶大堂設計要點： 1、做平坡入口，取消踏步 2、單元門禁在負一樓，室內室外自然融合 3、兩層挑高6米 一、標準化設計-入戶大堂 洋房入戶大堂設計要點： 4、裝修以及家具擺放標準化 5、建筑、裝修、景觀統一設計 一、標準化設計-入戶大堂 高層入戶4、大堂設計要點： 1、首層3600凈高、門禁以外可不計容 2、電梯廳標高與大堂標高相差三步以內 3、無障礙坡道設在次要通道上 入口入口 門禁門禁 36003600 無障礙坡道無障礙坡道 踏步踏步 一、標準化設計-入戶大堂 高層入戶大堂效果圖 電梯前室電梯前室 入戶大堂入戶大堂 二、產品溢價設計-住宅 1、陽臺 根據重慶規劃管理技術規定附錄： （二）套型建筑面積大于60平方米的住 宅，其陽臺進深大于陽臺進深大于2.42.4米米的，或者每戶 陽臺結構底板投影面積之和占該戶套內 面積的比例大于比例大于17%17%的，超出部分按照 全面積計入計容建筑面積，未超出部分 按照一半計入計容建筑面積； 右圖戶型5、套內面積右圖戶型套內面積73.06m73.06m2 2，陽臺面積，陽臺面積 12.212.2m m2 2，占比約，占比約16.7%16.7%，陽臺，陽臺1 1作為景觀作為景觀 陽臺、陽臺陽臺、陽臺3 3作為生活陽臺必不可少，作為生活陽臺必不可少， 陽臺陽臺2 2和儲藏室一起改造成一個標準臥和儲藏室一起改造成一個標準臥 室。室。 二、產品溢價設計-住宅 1、陽臺 構造設計： 陽臺邊梁降至板平，砌100寬混凝土 反坎，可局部拓展陽臺使用面積，以上圖 戶型為例，陽臺總邊長約7米，該戶型可 拓展使用地面積約拓展使用地面積約0.7m0.7m2 2。 非異形線條均采用土建結構一次成形，一次成形， 減少二次6、費用減少二次費用，節約成本。 100寬 二、產品溢價設計-住宅 2、空調機位 根據重慶規劃管理技術規定附錄： （五）空調室外機擱板沿陽臺長陽臺長 邊外側邊外側設臵的，該擱板按照陽臺 計入計容建筑面積；沿陽臺短邊 外側設臵的，其寬度大于寬度大于0.80.8米米的 部分按照陽臺計入計容建筑面積。 右圖中：陽臺1、陽臺3空調位均 為800寬，陽臺2因陽臺長短邊關 系最大只能做到600，均不計面積， 可得使用面積約使用面積約3.6m3.6m2 2。 實施時內側安裝簡易欄桿內側安裝簡易欄桿， 便于業主拓展，外側安裝永久性 的陽臺欄桿。 二、產品溢價設計-住宅 3、飄窗 根據重慶規劃管理技術規定附錄： 符7、合下列條件的飄窗，不計入計容建筑面積： （一）突出外墻面； （二）窗臺板與室內地坪高差 大于大于0.450.45米米； （三）窗臺板外邊線至建筑外 墻面距離小于或者等于小于或者等于0.80.8米米。 贈送飄窗贈送飄窗 二、產品溢價設計-住宅 3、飄窗 具體做法： （一）采用大飄窗，擴大空間感； （二）空調位集中放臵，外立面平整，體形系數減小空調位集中放臵，外立面平整，體形系數減小，利 于節能，管道集中布臵，方便業主后期拓展； 下板適當考慮回填荷載，下板適當考慮回填荷載， 上板及內側板考慮易拆上板及內側板考慮易拆 除設計除設計 二、產品溢價設計-住宅 4、躍層上空率 根據重慶規劃管理技術規定附錄8、：根據重慶規劃管理技術規定附錄：躍層式居住建筑，其門廳、起居室、餐廳的通 高部分不超過該層套內建筑面積的該層套內建筑面積的35%35%且小于或者等于7.2米的，該通高部分的計 容建筑面積按照該層水平投影面積的1倍計算。 實際做法：實際做法：充分利用 客廳、餐廳及相連陽 臺上空，做足上空率， 給業主更多可改造空間。 二、產品溢價設計-住宅 5、洋房私家花園贈送 利用綠籬將首層適當區分，作為洋房一、二層的私家花園，做到花園入戶及前后花園入戶及前后 入戶，使洋房獲得別墅品質入戶，使洋房獲得別墅品質；該范圍內僅鋪草皮交付，極大地降低了景觀成本降低了景觀成本。 獨立入戶，別墅體驗獨立入戶，別墅體驗 花園9、全貌花園全貌 二、產品溢價設計-住宅 6、地下儲藏室贈送 利用車庫頂板覆土和塔樓部分室內外高差，塔樓負一層層高為 3.9+1.5=5.4m，可分別贈送給一、二層的業主，并按夾層裝修設計，按夾層裝修設計， 在首層地面設采光井，引陽光入地下室，在首層地面設采光井，引陽光入地下室，使洋房獲得別墅品質使洋房獲得別墅品質。 二、產品溢價設計-住宅 6、地下儲藏室贈送 預留樓梯位臵，借助采光井，贈送率可達贈送率可達100%100%。 二、產品溢價設計-住宅 7、屋頂花園贈送 實際做法：實際做法：在不影響外立面效果的情況下，減小坡屋面的面積減小坡屋面的面積，一方面節約成本， 一方面增加屋頂平面空間增加屋頂平10、面空間，作為頂層洋房的屋頂花園，增加溢價空間 二、產品溢價設計-住宅 8、公攤最小化設計 實際做法：實際做法： 優化目的：優化目的：重慶按套內面積銷售，嚴格 控制公共部分面積，控制公攤率，1818層層 小高層公攤率控制在18%左右， 1、按滿足功能需要電梯最小尺寸設計 2、明確公共走道、樓梯間、設備管 井的最小尺寸 3、戶門盡量外開，將部分公共區域 做成戶內玄關 二、產品溢價設計-住宅 8、公攤最小化設計 實際做法：實際做法： 3333層高層公攤率控制在層高層公攤率控制在2323%左右。左右。 4、消火栓不正對電梯門布臵 二、產品溢價設計-商業 1、商業露臺贈送 實際做法：實際做法：對于二樓、11、三樓的商鋪， 通過建筑層數的變化形成大量的露臺大量的露臺 贈送增加使用面積贈送增加使用面積，在頂樓預留樓梯頂樓預留樓梯 通道通道，使頂樓商業業主能夠通過業主 自理的樓梯上到屋頂，增加實際使用 面積。 優化目的：優化目的：增加大量的實際不計容使 用面積，提供面積使用率，提升商業 價值。 實際案例：實際案例：越時代、盤龍壹號 二樓露臺二樓露臺 三樓露臺三樓露臺 二、產品溢價設計-商業 2、利用人行道增加商業價值 實際做法：實際做法：利用建筑退 距后的人行道區域增加人行道區域增加 外擺位臵外擺位臵，營造商業氛 圍，提升商業價值。 二、產品溢價設計-商業 3、走廊露臺設計 實際做法：實際做法：二樓商鋪12、后退形成3米寬的室外露天走廊室外露天走廊，公共樓梯盡量設計成露天的。 優化目的：優化目的：a、不僅能形成更好的昭示性，還能引導人流向二樓流動，增加二樓的商 業氣氛。 b、這兩種措施均 能減少建筑公攤面 積，提高商鋪得房 率，提升二樓的商 業價值。 實際案例：實際案例：區域公 司各項目 二、產品溢價設計-商業 4、雙首層設計 實際做法：實際做法：利用地形高差，形成建筑前后兩面均為首層的效果，提升商業價值。 二、產品溢價設計-商業 5、商業贈送空間設計 實際做法：實際做法：利用沿街商業和車庫之間的灰空間作為商業贈送 優化目的：優化目的：1 1、節約擋土墻成本；、節約擋土墻成本；2 2、商業溢價、商13、業溢價 實際案例：實際案例：區域公司各項目 三、設計成本控制 1、場地設計 實際做法：實際做法： 1、規劃要求車庫頂板 不得超過沿街商業頂 板1 1米米，設計上將邊 跨局部降低并做結構局部降低并做結構 反梁反梁以滿足要求。 三、設計成本控制 1、場地設計 實際做法：實際做法： 2、規劃要求車庫周長范圍比道路標高高出1米的范圍不得超過40%， 局部改變地塊內市政道路的坡度設計 3、車庫結構找坡 4、局部沿街商業層數由2層改為3層 優化目的：優化目的：合理利用規劃條件，通 過多種措施組合設計，可以明顯減明顯減 少土石方工程量少土石方工程量 實際案例：實際案例：越時代C、D地塊，經優 化后，土石方工14、程量較原方案減少 約21.4萬方，以單方50元的成本計， 節約平場費用約節約平場費用約10701070萬萬。 三、設計成本控制 2、人防設計 實際做法：實際做法： 1、人防車庫配建指標計算：10層及以上的建筑為首層建筑面積；10 層以下的為總建筑面積的4%。因此，在方案階段，就對塔樓和裙房 合理斷縫，以獲得最小的人防配建指標合理斷縫，以獲得最小的人防配建指標 2、一個項目的人防盡可能集中建設，減少人防臨空面，以節約成本。 優化目的：優化目的：人防車庫成本平均比普通車庫增加約800元/m2，且導致停 車效率降低，人防車位銷售困難，因此要盡量減少人防配建指標。 實際案例：實際案例：越時代、國際城、15、城市天地、盤龍壹號 三、設計成本控制 2、人防設計-結構方案比較 以越時代D地塊人防車庫為例 原方案：因車庫大部分標高均比周邊道 路標高高，車庫無結構嵌固條件，需要 將車庫與塔樓全部斷縫脫開，且采用雙斷縫脫開，且采用雙 墻設計墻設計，人防車庫大部分臨空面擋墻厚臨空面擋墻厚 度較厚度較厚，如下圖： 優化方案： 1、將車庫由地下1層變為地下2層，經計 算，總體土石方工程量不變土石方工程量不變 2、負二層全掩埋，人防不再需要劃分防不再需要劃分防 護分區護分區，進一步優化成本 3、部分塔樓通過長度不超過不超過2020米的通道米的通道 與車庫相連，增加實體綠化面積，利于 景觀打造。 三、設計成本控制 216、人防設計-平面布局設計 a a、合理劃分防護分區：、合理劃分防護分區：車庫的一個防火分區4000m2，理論上正好可以分為2 個人防的防護單元。 b b、優化疏散寬度：、優化疏散寬度：一個防護單元的疏散寬度計算為人防面積x0.7x0.3/100， 此時的人防面積應為人防的凈面積，務必扣除塔樓的核心筒、車庫坡道等， 要求設計院提供疏散寬度計算書， 以減少樓梯設計； c c、共用樓梯出口：、共用樓梯出口：人防的獨立口 部盡可能兩個甚至三個防護單元 共用一個樓梯間，集中設臵，減 少獨立樓梯出屋面的數量，減少 對地面景觀的不良影響。 三、設計成本控制 2、人防設計-樓梯間出屋面做法 實際做法：實際做法17、：利用中間平臺做梯步，采用斜玻璃頂棚、不做實體墻斜玻璃頂棚、不做實體墻 優化目的：優化目的：車庫人防樓梯出地面對地面景觀、視線影響較大，盡量弱化其體量 實際案例：實際案例：城市天地、盤龍壹號 三、設計成本控制 3、節能設計 通過前期的經驗積累，形成節能設計標準： a a、玻璃選用優先原則：、玻璃選用優先原則：普通中空玻璃、灰色吸熱中空玻璃、LOW-E中空玻璃 b b、住宅門窗型材選用原則：、住宅門窗型材選用原則：雙色共擠多腔塑鋼型材，洋房用木紋面體現品質、高 層用光面節約成本 c c、商業門窗型材選用原則：、商業門窗型材選用原則：獨立節能計算的為斷橋鋁合金型材，沒有參與節能計 算的商業網點則為普通鋁合金型材且不設計推拉窗。 d、在二次深化化設計時，采用耗量分采用耗量分 析表析表，明確型材編號等技術參數 e、商鋪門采用大玻璃設計，減少鋁合大玻璃設計，減少鋁合 金型材用量金型材用量，如右圖： 三、設計成本控制 3、節能設計 f、儲藏室外門采用比塑鋼玻璃門便宜的木板門木板門，更有利于節能窗墻比窗墻比的計算