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1、LG-03 新接管樓宇的入伙 1.0 目的：制定入伙程序，以便入伙工作順利進行，從而更好地服務業主、 方便業主。 2.0 范圍：適合于所有新接樓宇。 3.0 內容： 3.1 物業接管前的工作： 3.1.1 實地考察： 對已確定接管的物業，由公司在該物業竣工前組織前期管理部、經營 管理部、工程技術部、安全部和清潔綠化部等部門有關人員前往物業現 場，圍繞接收后管理工作所涉及的有關問題進行考察， （必要時可多次進 行實地考察） ，并提出書面的建議，在此基礎上，制定入伙工作方案。 3.1.2 成立分公司： 新的物業分公司應于入伙前 1-2 個月成立，并開始運作，根據實際需 要，采取人員分步到位的辦法，2、到入伙時，按定編人數配齊分公司各類 管理人員及各分包單位。 分公司各類人員按以下程序進入物業現場， 但可根據現場條件和實際 情況進行調整： a.入伙前 5天，任命分公司經理，另配備助理員人，財務室會計、 出納各人，組成分公司籌建班子，編制入伙工作方案報公司研究批準 后，立即投入實質性準備工作。 b.入伙前 2 個月，調派機電管理維修人員進駐施工現場，參與機電設 備安裝調試的監理工作，填寫工作記錄，全面掌握物業機電設備的第一 手資料。 c.入伙前 1 個月，管理層人員配齊，分公司掛牌辦公。 d.入伙前 1 個月，組建護衛班進駐現場，負責對所接管物業的守衛工 作。 e.入伙前天，組建清潔分包隊伍，3、開始對已接收的房屋進行衛生 清潔工作。 f.入伙前 10 天，護衛三個班的人員配齊、培訓上崗。 g.入伙前半個月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。 3.1.3 分公司進駐小區前的工作： a. 分公司應要求公司提前派出工程技術人員進駐現場，與地盤的工作人員一起， 參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備 的構造原理、性能；熟悉水、電、暖、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為入 伙后的管理、維修養護打下基礎。 b. 由發展商為新成立分公司提供臨時辦公場所，公公司根據實際需要，擬制定辦 公用品的采購計劃，報公司審批后購置。 c. 在公司的指導下，和發展商協調，印制收樓、入伙4、所必須的文件資料和表格， 如裝修管理規定 、 物業管理服務指南等。此部分工作最好于入伙前 一個月完成。 d. 根據入伙工作方案， 編制分公司員工生活用品采購計劃， 根據公司審批后訂購。 3.2 物業接管中的工作： 3.2.1 分公司要主動與發展商和承建單位聯系，協商樓宇交接問題，及時將協商情況匯 報給物業公司并在公司領導下組織驗收小組。由發展商、承建單位和物業公司三方共同 組成聯合交接小組，制定驗收方案，統一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。 3.2.2 準備驗收項目表格，物業公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別準備充足的 驗收記錄表格。 3.2.3 全面驗收交接。驗收時須有發展商（地盤5、） 、承建單位和物業公司（含分公司指派 人員）三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員 的簽名，驗收記錄單一式 3 份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交 接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品，注明存在的問題，提交發展商和施工單 位，限期整改，整改項目必須經每時復驗，合格后方可接收，物業公司將稅收清單交分 公司保存。 3.2.4 對于已經接收的項目，分公司從接收簽字起，即組織人員對建筑物和機電設備進 行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環境整理。 3.2.5 搞好公關工作，分公司要指派專人代業主聯系電話開通、液化石油氣開戶6、點火、 確定街區門牌號碼以及通郵等工作。 a. 分公司應于入伙前 3 個月與北京市電話公司聯系， 確定分公司安裝電話門數和業 主入住后申請安裝電話的辦法。 b. 分公司應于入伙前半個月與市液化石油氣公司聯系住戶使用液化氣開戶點火手 續。 c. 從分公司經理任命之日起，起向轄區派出所申請確定新接收物業的街區門牌號 碼。 d. 分公司于入伙前 1 個月與當地郵局聯系辦理通郵手續， 并向地產商提出合理建議 設計。 3.2.6 積極、妥善解決員工的食宿問題。在物業公司指導協助下分公司根據所接管物業 的具體情況，提出分公司 辦公、員工住宿、設計方案，經批準后，具體抓好改建裝飾 工作的落實。 3.3 入伙7、前的工作： 3.3.1 通過登報和寄發通知書的形式，提前 1 個月（至少提前 10 天）向業主發出入伙通 知。向業主寄發通知應包括以下資料： a. 入伙通知書； b. 收樓須知； c. 入伙手續； d. 入伙收費表； 3.3.2 規劃整理物業小區環境衛生，設置必要的設施、標志。 3.3.3 研究制定集中入伙時的接待工作方案、場景布置方案圍繞完成任務對人員進行合 理分工，并在物資上做好充分準備。 3.4 入伙時的工作： 3.4.1 場景布置：根據制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯，張燈結彩， 插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。 3.4.2 設置導向路標，安排引導人員，使業8、主在辦理入伙手續、收樓過程中感到方便。 3.4.3 分公司與發展商工程部、財務部在入伙接待處進行聯合辦公，實行一條龍服務。 先由發展商為業主結清購樓手續，再由分公司收取入伙費用、簽訂公共契約，向業主發 放門匙，并安排專人引導業主入室驗收，對業主提出的房屋質量方面的合理意見，逐項 記錄在入住收樓記錄四聯單上（承建商、分公司、業主、發展商各一份） ，并負責 與承建商聯系，限期修好，保證業主按時入住。 3.4.4 在業主辦理入伙手續的同時，分公司應提供給業主如上資料及物件： a. 鑰匙 b. 開戶存折 c. 業主公約 d. 住戶手冊 e.收費一覽表 f. 裝修管理規定 g. 接管驗收記錄 h. 其它9、 注：以上資料和物件可根據各個分公司情況不同而有所不同。 3.5 物業管理分公司機構設置和人員配備： 分公司設辦公室、財務室，下設 3 個護衛班，1 個清潔班（清潔也可外包） ，1 個維 修班，定崗定員應根據大廈幢數和高層及崗位多少而定（以兩幢大樓并帶有地庫車場和 單車庫的 32 層商住樓為例，應配備 58 人） 。 3.6 入伙工作程序及工作標準： 3.6.1 入伙前的準備工作： a. 組建分公司，建立領導班子和辦事機構開展工作。 b. 收集歸檔大廈各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗收證書復印 件、各種設備使用說明書、合格證書復印件。 c. 參閱有關圖紙資料，了解大廈情況，對設10、施、設備、安全、清潔綠化工作及分公 司辦公地點、員工食宿問題提出具體工作意見。 d. 起草、編定并印制大廈業主公約 、 住戶手冊和裝修管理規定 。 e.編制大廈開辦財政預算，測算管理費標準，印制各種入伙資料。 f. 招聘培訓各類管理和服務員工。 g. 聯系走訪派出所，街道辦事處等理論辦事機構和有關部門，做好公關工作。 h. 提前進入現場，與屯盤工作接軌，參與設備安裝調試，迅速熟悉情況。 3.6.2 做好樓宇交接驗收和入伙工作。 a. 認真清點、檢查、驗收室內和大廈的各種設施設備及有關物品，發現問題及時登 記、反映、整改。 b. 擬定大廈設施中不完善方面的改進計劃，首層大堂入口處安裝電子門，每戶11、安裝 防盜門、防盜窗花等。 c. 布置好入伙辦公地點，熱情接待入伙業主，負責向業主解釋住戶手冊 、 業主 公約及管理規則，按規定收取有關費用。 d. 陪同業主查看房屋、驗收設施設備，辦好交接手續交付鑰匙，對業主提出的問題 耐心解答，做好記錄，及時反映和處理。 e.幫助入伙業主辦理好煤氣開戶手續。 f. 處理好業主的投訴，做到件件有著落，盡最大努力使業閏滿意。 g. 管理好業主對房屋的二次裝修，確保房屋結構完好，外觀統一。 3.6.3 工作標準： 嚴格執行企業的質量方針和目標，以及 ISO9002 質量標準，為業主創造安全、清 潔、優美、舒適、方便的生活和工作環境。 3.7 需發展商解決的問題： 3.7.1 提供入伙和樓宇資料： a. 小業主名冊及聯絡通訊地址，電話號碼； b. 樓宇建筑及設備質量保修責任的合約復印件。 c. 建筑、水電、電梯、空調等工程項目的總投資表。 3.7.2 審批入伙開辦資金預算方案。 3.7.3 審批入伙方案及管理費收費標準。 3.7.4 解決入伙前分公司的臨時辦公地點和電話機若干部。 3.7.5 解決分公司辦公用房地點和員工食宿地點。