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1、1 LG-01 樓宇接管驗(yàn)收樓宇接管驗(yàn)收 1.0 目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。 2.0 適用范圍：對(duì)新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)備等方面的驗(yàn) 收。 3.0 內(nèi)容： 3.1 接管驗(yàn)收條件 按地產(chǎn)商（或業(yè)主委員會(huì)）對(duì)物業(yè)管理公司的委托合同，和 國(guó)家建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，在樓宇驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代 表全體業(yè)主以滿足住戶正常居住功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。 3.2 地產(chǎn)商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下： 注：對(duì)于原有已入伙的物業(yè)，地產(chǎn)商應(yīng)在物業(yè)公司驗(yàn)收樓宇 的同時(shí)，移交樓宇資料給物業(yè)管理公司；對(duì)于新的物業(yè)，地產(chǎn)商在 樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)， 也應(yīng)移交一份給物業(yè)管理公司 存檔。2、 3.2.1 產(chǎn)權(quán)資料 a.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； b.用地批準(zhǔn)文件； c.建筑執(zhí)照； 2 d.拆遷安置資料； 3.2.2 政府驗(yàn)收合格資料： a.工程竣工驗(yàn)收證書(shū)； b.消防工程驗(yàn)收合格證； c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū) d.用電許可證； e.供用電協(xié)議書(shū)； f.用水審批表、水費(fèi)收繳合同書(shū)； g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證； h.電視共用天線合格證； i.電梯使用合格證。 J供暖系統(tǒng)驗(yàn)收合格證， （電話由市有關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗(yàn) 收。 ） 3.2.3 工程技術(shù)資料 a. 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙等工 程的全套竣工圖紙及各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試報(bào)告 等。 3 b.地3、質(zhì)勘察報(bào)告； c.工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； d.工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； e.圖紙會(huì)審記錄； f.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗(yàn)收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖； i.竣工驗(yàn)收證明書(shū)； j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)； l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證 書(shū)； m.砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； n.供水、供暖管道的試壓報(bào)告； o.機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng) 調(diào)試記錄 3.2.4 房屋產(chǎn)權(quán)籍資料 4 房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊(cè)，共同部位、共同設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)情況、 數(shù)量、分4、攤原則和分?jǐn)傁禂?shù)。 3.2.5 其他資料（六圖二書(shū)） a.按 1/1000 比例尺的現(xiàn)狀圖 b.規(guī)劃總平面圖 c.道路規(guī)劃圖 d.豎向規(guī)劃圖 e.市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖 f.綠地規(guī)劃圖 g.居住小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃說(shuō)明書(shū) h.環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書(shū) i.環(huán)境影響報(bào)告 3.3 樓宇接管驗(yàn)收程序： 3.3.1 發(fā)展商（業(yè)主委員會(huì)）通知物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收。 3.3.2 驗(yàn)收前兩周 分公司向發(fā)展商索要交接項(xiàng)目的質(zhì)檢合格證、消防驗(yàn)收合格 證、設(shè)計(jì)說(shuō)明、設(shè)備清單、平面圖以及特殊設(shè)備的有關(guān)資料（設(shè) 5 備安裝說(shuō)明、設(shè)備驗(yàn)收說(shuō)明、使用說(shuō)明等）送交工程部及機(jī)電公 司或電梯公司。具備條件的分公司應(yīng)在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并 5、約定驗(yàn)收時(shí)間； 工程部負(fù)責(zé)組織安排專(zhuān)業(yè)工程師、機(jī)電公司、電梯公司對(duì)該 物業(yè)及有關(guān)設(shè)備資料、圖紙進(jìn)行察看研究。必要時(shí)，組織有關(guān)人 員開(kāi)會(huì)研究； 機(jī)電公司、電梯公司、分公司維修班對(duì)該物業(yè)及其有關(guān)設(shè)備 資料、圖紙進(jìn)行察看研究并針對(duì)該物業(yè)及其有關(guān)設(shè)備的具體情 況，組織、布置人員參加驗(yàn)收工作。 3.3.3 驗(yàn)收前一周 分公司應(yīng)聯(lián)系發(fā)展商決定時(shí)間安排公司內(nèi)部有關(guān)人員參加的 預(yù)驗(yàn)。以使參加驗(yàn)收人員做到心中有數(shù)，合理安排驗(yàn)收工作，避 免漏驗(yàn)和誤驗(yàn)。 工程部參加驗(yàn)收工作，調(diào)整驗(yàn)收工作程序并通知機(jī)電公司、 電梯公司、分公司驗(yàn)收工作程序以便安排人員和工作。必要時(shí)組 織機(jī)電公司、電梯公司、分公司有關(guān)人員一同參加預(yù)驗(yàn)工6、作。 3.3.4 正式驗(yàn)收工作 分公司與發(fā)展商聯(lián)系，在確認(rèn)驗(yàn)收對(duì)象具備驗(yàn)收條件后，確 定正式驗(yàn)收時(shí)間。通知工程部安排驗(yàn)收工作。 工程部會(huì)同分公司、機(jī)電公司、電梯公司組織有關(guān)人員一同 參加正式驗(yàn)收工作。 對(duì)房屋質(zhì)量、 使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查， 在此，主要對(duì)設(shè)備采取抽樣方法進(jìn)行功能性驗(yàn)收。 6 機(jī)電公司、電梯公司、分公司維修班對(duì)設(shè)備 100%進(jìn)行檢查 并記錄。 分公司對(duì)初步檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整 改，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。 由工程部組織有關(guān)人員進(jìn)行復(fù)檢。 3.3.5 經(jīng)復(fù)驗(yàn)移交人對(duì)初檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題已整改完畢（或已有雙方認(rèn)可解 決方法） ，工程部會(huì)同分公司、機(jī)電公司、電梯公司組織有關(guān)7、人員應(yīng)一同在 合同規(guī)定的接管日期前日簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。 公司工程部、分公司以及專(zhuān)業(yè)公司均需在驗(yàn)收單上簽字。 3.3.6 對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng) 向建筑商說(shuō)明：在保修期結(jié)束時(shí)，應(yīng)在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才 向建筑商支付保修金。 3.4 樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) 3.4.1 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)： 參照建設(shè)部 ZBP3000190 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行及達(dá)到業(yè)主合理要求。 3.4.2 質(zhì)量及功能檢驗(yàn)程序： a.樓宇接管前的質(zhì)量檢驗(yàn)： 根據(jù)設(shè)計(jì)要求，每棟每層每戶逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及 進(jìn)行外觀檢查。 7 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無(wú)人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不8、符標(biāo)準(zhǔn)要求。 對(duì)新樓宇的接管，此程序的檢驗(yàn)由發(fā)展商、承建商的代表與物業(yè)公司人 員三方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后返回移交人進(jìn)行整改，分公司負(fù) 責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)于舊樓宇的移交，應(yīng)由發(fā)展商（業(yè)主管委會(huì)）與 物業(yè)公司兩方共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，將檢查結(jié)果整理后，雙方共同探討解決辦法。 b.對(duì)于新樓宇,根據(jù)檢查結(jié)果，分公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰 匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對(duì)于舊樓宇 ,在雙 方對(duì)如何解決缺陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后,分公司接管鑰匙。分公司對(duì)接管 了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 c.業(yè)主入伙接收物業(yè)時(shí)，分公司人員陪同業(yè)主對(duì)房間設(shè)施進(jìn) 行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登9、記。對(duì)于新樓宇，由 分公司整理后送交發(fā)展商（地盤(pán)） ，并督促承建商逐項(xiàng)返修，分公 司（業(yè)主）復(fù)檢認(rèn)可后消項(xiàng)。對(duì)于舊樓宇，根據(jù)達(dá)成的協(xié)議對(duì)提出 的缺陷進(jìn)行整改。 d.對(duì)于在一年保修期內(nèi)的樓宇，業(yè)主在使用（或維修工工作） 過(guò)程中發(fā)現(xiàn)建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)分公司查驗(yàn)證實(shí)后， 報(bào)告發(fā)展商（地盤(pán)）派人更換或返修。 e.保修期結(jié)束后，根據(jù)承建商的保修情況向發(fā)展商（地盤(pán)） 建議保修金的支付。 3.4.3 公共配套設(shè)備的驗(yàn)收： 8 a.每棟高層樓宇應(yīng)有能直接觀察進(jìn)出口大門(mén)內(nèi)外的保安值 班室。值班室內(nèi)應(yīng)有電話、與住戶相聯(lián)系的可視對(duì)講系統(tǒng)、可監(jiān)視 大堂門(mén)前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設(shè)施及衛(wèi)生潔具 10、等。 b.每棟高層進(jìn)出口處有可鎖的、帶各單位明顯標(biāo)志的信報(bào) 箱。 c.有符合市交通管理局要求的汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)。車(chē)場(chǎng)內(nèi)有交通設(shè) 施標(biāo)志及值班崗?fù)ぁ㈦妱?dòng)道閘、減速坡；并有符合要求的消防設(shè)施 及排水設(shè)施。 d.同樓宇管理相適應(yīng)的分公司辦公用房（包括辦公室、財(cái)務(wù) 室、會(huì)議室、接待室） ，業(yè)主委員會(huì)辦公用房。 3.4.4 接管驗(yàn)收資料的保存 a.工程部對(duì)涉及政府批文、工程及配套設(shè)施政府機(jī)構(gòu)驗(yàn)收 合格證書(shū)、大型機(jī)電設(shè)備和成套設(shè)備的接管驗(yàn)收單、資料交接清單 等重要資料進(jìn)行保存。 b.各分公司(或?qū)I(yè)公司)對(duì)屬于各自管轄的公共建筑及設(shè) 備的使用說(shuō)明書(shū)、產(chǎn)品合格證、竣工資料以及樓宇內(nèi)部土建、給排 水、電氣等室內(nèi)接管驗(yàn)收記錄進(jìn)行保存。 3.5.接管驗(yàn)收記錄： 3.5.1 樓宇建筑接管驗(yàn)收記錄表 3.5.2 樓宇給排水接管驗(yàn)收記錄表 9 3.5.3 樓宇電氣接管驗(yàn)收記錄表 3.5.4 公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單 3.5.5 公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單 3.5.6 室外給排水驗(yàn)收單 3.5.7 樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單 3.5.8 接管驗(yàn)收記錄 3.5.9 入住收樓記錄