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1、P 1綿陽市場分析項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目媒介推廣分析國際城2012年?duì)I銷推廣策略世紀(jì)城2012年?duì)I銷推廣策略P 2一、綿陽市場分析n政策解讀n市場走勢n競品分析P 3 2011年，調(diào)控從信貸、行政等手段加大力度，全面調(diào)控，致使市場觀望氣氛濃厚； 2012年，貨幣政策調(diào)整是房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)會適度從緊，但會適當(dāng)微調(diào)以降低經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)； 近期綿陽各大銀行對已針對部分樓盤及首套房客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率，對二套房利率仍上浮10%。同時(shí)，部分銀行貸款額度在新年伊始略有寬松，審批、放貸時(shí)間相比去年明顯縮短。1.1近期政策解讀P 4p2011年度綿陽市場總計(jì)供應(yīng)商品房住宅30118套，其中1月供應(yīng)最多，達(dá)38912、套，其次是8月供應(yīng)3574套。全年呈較大幅度的波動。p2011年全年共成交商品房住宅25321套，去化了新增供應(yīng)的84%，但由于2010年的大量供應(yīng)，目前綿陽市場住宅存貨約2.4萬套，可供一年消化。1.2綿陽市場分析P 5n從均價(jià)來看，10年微幅上漲，11年則受調(diào)控影響比較平穩(wěn)，且11年的價(jià)格水平相比10年有明顯上漲；n從套數(shù)來看，10年共成交31855套，11年共成交25321套，下降近21%，說明調(diào)控的有效性；且從11年走勢來看，從9月起下降明顯，可以說，綿陽市場進(jìn)入調(diào)控的第一個(gè)階段價(jià)穩(wěn)量跌階段，而后今年上半年預(yù)計(jì)可能進(jìn)入量價(jià)齊跌階段（見下P）。1.2綿陽市場分析P 6p2012年1月， 3、房市成交持續(xù)冷清，全國成交量出現(xiàn)普跌。其中，一線城市和二線城市成交面積同比降幅分別為66%和67%。綿陽市場1月成交套數(shù)及面積分別為595套、6.13萬m2，同比下降75%和70%。成交額上升成交額下降成交額上升09年下半年至10年年底新政瘋狂期僵持期11年全年低潮期12年上半年反彈期瘋狂期12年下半年13年量價(jià)齊升（2010年的“空調(diào)”并未阻止房市瘋狂的腳步）價(jià)穩(wěn)量大跌量價(jià)齊跌價(jià)跌量升價(jià)升量升市場表現(xiàn)時(shí)間動因量支撐價(jià)價(jià)助漲量先價(jià)后量支撐價(jià)價(jià)助跌量支撐價(jià)價(jià)助漲1.2綿陽市場分析P 7l 原則一：產(chǎn)品類型l 原則二：產(chǎn)品定位l 原則三：客群定位l 原則四：項(xiàng)目區(qū)位根據(jù)選擇原則，將競品樓盤分為主要競品樓盤和次要競品樓盤。主要競品樓盤滿足4個(gè)原則；次要競品樓盤滿足2-3個(gè)選擇原則。1.3競品項(xiàng)目分析P 81.3競品項(xiàng)目分析P 91.3競品項(xiàng)目分析總結(jié)分析： 從幾個(gè)競品樓盤的銷售情況可以發(fā)現(xiàn)，銷售