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1、大港經緯置地城市綠洲項目營銷方案2012.4.5導 讀 一、宏觀市場 二、SWOT分析 三、推盤思路 四、營銷思路 五、推廣費用 六、人員架構CHAPTER 1.1 宏觀市場-區域市場大港區商品住宅市場大港區20102011年商品住宅成交走勢全區2011年商品住宅市場成交27.80萬，同比2010年小幅上漲 1.35%。2011年大港區商品住宅成交均價為6224元/，同比2010年上漲 9.46%。受限購政策影響，2011年2月形成集中放量增長的局面，透支了未來一段時間的需求。大港區商品住宅供求走勢01020304050602006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 2、年2006 -2011年大港區商品住宅供需情況18.451.851.519.157.757.329.72818.647.322.824.4新增供應面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）n 2006年2011年大港區商品住宅新增供應面積約255.8萬平方米，成交面積約170.8萬平方米。且2010年及2011年市場去化量明顯低于供給量，給2012年市場帶來很大壓力。港東新城商品住宅供需情況0204060801001202006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2006 年-2011年大港區港東新城商品住宅供需趨勢038.953.956.278.48.61314.4303、.81617.9總供應面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）u 自2006年至2011年，大港區港東新城商品住宅新增供應量呈逐年遞加趨勢，成交量遠低于供給量，2011年去化率不足20%。u 2006-2011年新增供應量高達169.4萬平方米，總去化量100萬平方米，供給量遠大于成交量，后市港東新城競爭將更加激烈。供給大 去化小 市場競爭激烈大港區二手房住宅市場大港區20062011年二手住宅成交趨勢02000400060008000100001000150020002500300035004000450050002006年2007年2008年2009年2010年2011年成交套數套538947923384953146853661成交均價元/176321372675345946554865p 2010、2011年二手房市場成交量較2009年相比有大幅回調，一方面是調控原因，另一方面價格也是很