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1、應 勢 謀 局中瑞置業(yè) 香水灣2012年策略提報電影2012中的毀滅性場景，肯定不是今年樓市的真實指征。但調控陰影下，2012年的樓市注定難言樂觀。全國若此，位居“調控區(qū)”內的大連，亦莫能例外。因而，對政策調控的深層分析，和自身貨源的對位梳理，將是我們確定本案今年推盤節(jié)奏和推廣調性的基本前提。PART 1:新政意圖與影響分析區(qū)別于2008年美國次貸危機“蝴蝶效應”招致的全球性金融海嘯，去年先“限購”再“限貸”的樓市新政，都是看得見的調控手段。當前已在全國普及開來的量價齊跌的“下行通道”，也是政府刻意為之的必然結果。由各級政府的表態(tài)預測，短期之內，當前的“暫時性、限制級調控”仍難有松動；就一線房2、企的反應來看，“不太好”的2012樓市，較之“不太壞”的2011年，要更加嚴峻。控制成交、打壓房價的表象之外，為政策性保障房的入市爭取時間，則是本輪調控的深層用意。因而，首批保障房入市之日，方是政策調控放松之時。以戶籍、置業(yè)次數(shù)為標準設置的“限購門檻”，對樓市的影響可分為兩個層面：能不能買、能買幾套。前者控制著資格的有無，后者限制著數(shù)量的多少。對外地戶籍置業(yè)客的排趕，加之由調控引發(fā)的觀望心理，較大程度上驅除了樓市的投資泡沫。所以，無論首置還是改善型置業(yè)，都呈現(xiàn)出明顯的剛需態(tài)勢。在新政周年將至的背景下，1年納稅證明社保記錄構筑的“能不能買”的資格壁壘，將會無形放低；“能買幾套”數(shù)量標準的影響，則3、將會隨之放大。剛需為主的置業(yè)目的，輔以“最多兩套、通常一套”的數(shù)量限制，勢必拉長客群換房周期，并放大地段、戶型、品質等硬性要素在決策權衡中的重要程度。房貸利率的提升，加大置業(yè)客成本壓力的同時，也將加劇其價格敏感度。對購買實力相對較低的客群，影響尤甚。近期首次房貸利率的略微下浮，也會加劇其觀望情緒。總以言之：2012年樓市大局仍難言樂觀，尚未明朗的首批保障房的入市時間，很可能會是政策調控由緊至松的“拐點”；在此之前，置業(yè)客出手的可能性，普遍與自身購買力成正比。PART 2:產(chǎn)品歸類與推盤建議持續(xù)低迷的樓市局勢，將使客群成為各樓盤最稀缺的資源，資金則是關系多數(shù)房企“生死存亡”的資本。為保障過冬的充足供應，我們宜采取“快吃快跑”的銷售綱略，即明確儲水客戶需求后，及時推出相應房源，實現(xiàn)客戶的快速消化。但受政策影響，不同客群的需求層級與出手時機，均會有明顯不同。因而，為實現(xiàn)銷售業(yè)績的最快化與最優(yōu)化，