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1、全國地產(chǎn) 20 強企業(yè) 拿地戰(zhàn)略調(diào)整研究 2018 年以來，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入下半場，受房地產(chǎn)市場調(diào)控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產(chǎn)行業(yè)已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發(fā)商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調(diào)控下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也愈發(fā)明顯 （尤其是教育、 大健康、 醫(yī)療、 養(yǎng)老、 智慧社區(qū)方向） 。總體來說，中國房地產(chǎn)已開始往運營端轉(zhuǎn)型，并已正式進入“大魚吃小魚”的時代。 為使讀者對當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心問題及戰(zhàn)略和業(yè)務調(diào)整方向有個清晰的認識，筆者對各地產(chǎn)公司的年報內(nèi)容以及從公開渠道查詢到的地產(chǎn)前 50 強的相關信息進行了整理，同時結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷對上述2、問題進行了相關分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。 一、恒大集團一、恒大集團 在金融去杠桿的背景下，恒大從 2017 年就開始向“低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的三低一高發(fā)展模式轉(zhuǎn)變”，但是由于政府對地產(chǎn)政策的收緊，恒大與其他大地產(chǎn)公司一樣，目前主要面臨融資成本上升和高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式變難的問題。資金成本上升方面，拿地或項目并購的融資成本目前都已不低，商票融資成本更高。值得注意的是，目前市場上資金非常緊張，有資金的基本不愿意做地產(chǎn)的純信用融資，主要還是因為投資者認為政策變動太大。而即使是在下半年或明年，在開發(fā)商能拿出來的土地和項目抵押有限的前提下，融資也只會越來越難。 在高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式變難的問題3、上， 比如一個是一二線城市項目前期遺留問題不好推進，特別是如拆遷、土地變性、調(diào)規(guī)等周期很長的環(huán)節(jié)；第二個是三四線城市的銷售和去化問題。受棚改貨幣化安置政策收縮的影響，恒大、碧桂園、中梁等許多布局了三、四、五線城市發(fā)展的地產(chǎn)公司都受到了較大的市場影響。 從策略上看，恒大今年明顯加強了營銷力度，集中解決去化問題，另外主要靠內(nèi)部管理工具 ，投資拿地前期協(xié)調(diào)各種事項，各部門工作前置，計劃倒排，強化考核，按照壓縮的時間節(jié)點等方式提高項目周轉(zhuǎn)。值得注意的是，以恒大收縮深圳城市更新項目的投資為例，很多開發(fā)商都因更新政策的收縮和地產(chǎn)調(diào)控放慢了深圳城市更新項目投資的腳步。 （一）戰(zhàn)略調(diào)整 針對上述問題，恒大主要實施了以下的戰(zhàn)略調(diào)整： 一是著力降低負債、 改善資本架構： 引入戰(zhàn)投、 增加盈利及控制費率等，改善境外債務結(jié)構、延長債務期限、降低債務成本； 二是優(yōu)化項目城市項目布局、補充優(yōu)質(zhì)土地：從“規(guī)模型”向“規(guī)