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1、目錄阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告.1一、前言.1第一部分、項目決策背景及摘要.4第二部分、阿克蘇經濟及房地產市場概況.8第三部分、項目概況.23第四部分、法律及政策性風險分析.31第五部分、規劃設計分析.33第六部分、項目開發.49第七部分、項目投資和財務分析.51結語：.71附件 1、阿克蘇市香格里拉花園規劃方案.72附件 2、阿克蘇市左岸明珠規劃方案.73阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告一、前言一、前言對本案進行可行性分析，旨在通過對當地經濟、文化、房地產市場及宗地分析，提出項目規劃的理念、項目定位、市場定位及分期開發的初步建議；以規劃和開發為前提，進行2、項目投資價值分析，闡明項目開發中存在的問題和產生的效益，并通過成本分析、毛利潤分析、稅后利潤分析、盈虧平衡點分析、投資敏感性分析，為投資決策提供依據，為項目運作保駕護航；本案從城市戰略背景及項目資源分析，我們將本案定位為 CLD 概念，也就是中央居住區。項目定位為復合地產項目，即融合商業、商務、商住和居住為一體的大型地產項目。本案主要經濟技術指標參照行業規劃的主要標準和項目定位展開， 其中總用地面積 379423， 總建筑面積 574134平米。住宅按 1.5 的容積率規劃,建筑面（含底框商業）積 524134 平米；商業按 1.67 的容積率規劃,地上四層地下一層,建筑面積 50000 平米3、；由于缺乏土地價格資料和可參照對象，在土地價格演算上存在一定誤差,僅供參考使用。其它成本和財務分析，均參照行業標準展開，雖有所出入，但具有很強的參考價值；本案項目規模較大，我們共分五期進行開發，每期開發約 10 萬平米，基本處于市場可消化的范圍內。項目建設采用滾動開發模式，以銷售資金支持后續開發，保證資金使用的效率；項目分五期開發，價格逐步走高，住宅演算的平均價格為 1950 元/平米，底框商業演算的平均價格為 7000 元/平米，商業演算的平均價格（五層）為 5120 元/平米；該項目總的銷售額是 136123 萬元。其中住宅銷售額 99003，底框商業銷售額 11760 萬元，商業銷售額 25360萬元；根據分期開發和銷售計劃。2008 年初開發建設，當年實現銷售業績 20516 萬元，2009 年實現銷售業績 21184萬元， 2010 年實現銷售業績 21852 萬元， 2011