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1、目錄第一部分項目概況.1第二部分政策性風險分析.5第三部分市場分析.9第四部分項目 SWOT 分析.29第五部分 市場定位.31第六部分 項目開發計劃.34第七部分 項目總體規劃設計要點及方案比較.37第八部分 模擬財務分析.46附表 1、現金流入表（單位：萬元）.50附表 2、現金流出表（單位：萬元）.51附表 3：資金籌措與還款計劃表.52附件四、掛牌信息.53第一部分第一部分項目概況項目概況一、宗地位置一、宗地位置該宗地位于長沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號稱“三湘第一路” ）與南湖路交匯之西南角，與神農大酒店和五華大酒店隔路相望，東距東塘商業中心約 2 公里，西至湘江不到 2 公里，南2、距省政府新址約 4 公里，北臨長沙市新興的商業中心候家塘商圈，北距中天廣場所在的五一商圈也僅 3 公里。周邊道路密布，交通發達， 市政配套齊全， 位置優越。二、宗地現狀二、宗地現狀該地塊為長沙理工大學（原長沙市水利水電學校）原址，現因該校宗地區位示意圖宗地區位示意圖區整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。宗地內現多為學生宿舍、辦公樓及配套設施，現已全部騰空。地塊內綠樹成蔭，植被豐富，居住性配套設施完善。 地勢整體呈東高西低， 落差最高處達 15 米， 地質狀況良好，適宜修建。目前，該校已整體遷移，拆遷工作正在進行。三、地塊周邊配套三、地塊周邊配套項目北距新興的商業中心候家塘約 1 公里，近年來，隨3、著省府南遷和城市化進程的加快，長沙南城房地產開發呈現出如火如荼的良好態勢，政府加大力度扶持南城發展，芙蓉南路的擴建和延伸、二環線的拉通等，使得該區域交通條件大為改善。隨著交通發展，該區域與各市級商圈的距離大為縮短，候家塘、東塘兩個商圈近在咫尺，商業配套齊全，賀龍體育中心、田漢大劇院等休閑娛樂齊聚于此，周邊學校、醫院、五星級酒店云集，中高檔居住社區林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。四、規劃指標四、規劃指標根據長沙市規劃管理局建設用地規劃定點根據長沙市規劃管理局建設用地規劃定點（要點要點）通知書通知書（案卷號案卷號：20060845B2） ，確定規劃指標如下：，確定規劃指標如下：1、建筑物退讓、建筑物退讓東東：退規劃道路邊線：多層6 米，高層10 米西西：退用地紅線及規劃道路邊線：多層3 米，高層6.5 米南南：退用地紅線：多層0.5H，高層10+0.2H北北：退用地紅線：多層0.5H，高層1