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1、光明商業(yè)中心舊改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告光明商業(yè)中心舊改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市光明房地產(chǎn)開發(fā)公司2008-01-27目目錄錄一、投資環(huán)境和市場研究一、投資環(huán)境和市場研究.4 41、區(qū)域市場概況.42、光明市場環(huán)境.63、光明市場概況.9二、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目背景.1616三、項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目分析. 16161、地塊解析.162、基本指標(biāo).183、SWOT 分析.183、地塊綜合評價(jià).19四、市場定位及評估四、市場定位及評估.20201、市場定位.202、價(jià)格定位.21五、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計(jì)劃五、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施計(jì)劃.22221、工程計(jì)劃.222、施工進(jìn)度：.22六、地價(jià)拆遷成本分析六、地價(jià)拆遷成本分析.232、231、拆遷補(bǔ)償成本.232、地價(jià)初步測算.26七、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價(jià)七、項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評價(jià).28281、經(jīng)濟(jì)評價(jià)說明.282、不同容積率下項(xiàng)目的測算指標(biāo).283、不同容積率下的投資估算與資金籌措.29八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范建議八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范建議.36361、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn).362、風(fēng)險(xiǎn)防范建措施.37九、結(jié)論及建議九、結(jié)論及建議.38381、項(xiàng)目市場條件.382、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論.38十、附件十、附件.39391、R=4.5 估算表格.392、R=5.0 估算表格.473、R=5.5 估算表格.55一、投資環(huán)境和市場研究一、投資環(huán)境和市場研究1 1、區(qū)域市場概況、區(qū)域市場概況光明新區(qū)作為深圳市北部社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展3、的引擎將有力推動第三圈層房地產(chǎn)光明新區(qū)作為深圳市北部社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎將有力推動第三圈層房地產(chǎn)市場的發(fā)展。市場的發(fā)展。目前深圳市的房地產(chǎn)市場呈圈層結(jié)構(gòu)，特區(qū)內(nèi)為第一圈層，最早完成從啟動到成熟的發(fā)展歷程。成為目前深圳市房地產(chǎn)市場最為發(fā)達(dá)的核心區(qū)域；寶安龍崗臨近特區(qū)的街道組成第二圈層，直接接受特區(qū)內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)的輻射，同時(shí)政府加大了關(guān)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，引發(fā)了的第二圈層房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展；第三圈層：是深圳市的邊緣地帶，介于第二圈層和城際線之間的區(qū)域。開發(fā)量很少，且檔次在中等和中下水平，整個(gè)區(qū)域形象較為落后，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持。光明新區(qū)即位于第三圈層。光明新區(qū)于 2007 年 5 月成立，是四大新城之一，將是深圳市西北部經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)跑者。 參照深圳市中心區(qū)和寶安中心區(qū)的發(fā)展速度及歷程， 可以假設(shè) 5 年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，房地產(chǎn)開發(fā)啟動，速度加快，公共市政工程也穩(wěn)步展開。而房地產(chǎn)市