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1、目目錄錄第一章概述.3一、項目實施的背景. 3二、項目概況.6三、項目投資者概況. 7四、編制依據與研究范圍. 7第二章項目建設必要性分析. 8一、愚人島生態旅游區開發是宜昌發展生態旅游業的要求.8二、愚人島生態旅游區籌建有助于清江流域旅游業的可持續發展.9三、愚人島別墅群項目開發助推愚人島生態休閑旅游區開發步伐.10第三章市場分析與市場定位. 10一、國內別墅市場分析. 10二、宜昌市房地產市場基本分析. 11三、別墅群項目 SWOT 分析. 12五、目標市場定位與產品定位分析.16第四章市場營銷.17一、營銷策略.17二、銷售周期預計.19第五章建設條件與場址選擇. 19一、建設條件.192、二、場址選擇.22第六章項目開發與實施計劃. 23一、工程建設內容.23二、項目實施進度安排. 27第七章投資估算與資金籌措. 28一、投資估算內容.28二、投資估算.29三、資金籌措.30四、投資計劃.30第八章財務分析與財務評價. 30一、建筑成本估算.30二、投資收益估算.31三、現金流量測算.33四、敏感性分析.33五、財務評價.34第九章風險分析.34一、風險因素.34二、風險對策.35第十章結論與建議.38一、結論.38二、建議.38結束語.39附件.40附表一：愚人島別墅群項目投資估算表.40附表二：愚人島別墅群項目投資計劃表.41附表三：愚人島別墅群項目投資成本表.42附表四：3、愚人島別墅群項目投資收益估算表.43附表五：愚人島別墅群項目現金流量測算表.44附表六：愚人島別墅群項目敏感性分析表.44第一章第一章概述概述一、項目實施的背景一、項目實施的背景（一）（一）生態旅游已經成為當今世界最具前景的旅游精品生態旅游是在旅游業和生態環境可持續發展的大背景下產生的一種新的旅游發展模式，主要以欣賞和研究生態區的自然景觀、自然環境、野生動植物及文化特征為目的的旅游形式， 旨在突出旅游區的生態環境。 生態旅游使都市人得以回歸自然、認識自然、親近自然、享受自然，暫時擺脫都市喧鬧和塵俗的環境，達到徹底放松、休閑、健身、益智的目的，正逐步成為都市人生活的時尚。據世界生態旅游大會介紹， 國際生態旅游市場潛力巨大， 年增長率為20%25%，高于其它旅游項目和旅游產品的發展速度。另有資料顯示，近幾年世界旅游業的構成， 生態休閑旅游占 62%， 而宗教、 健身旅游和文化、商務旅游只分別占