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1、目錄第一部分摘要與結論.2第二部分宏觀經濟形勢分析.3第三部分、廣州市甲級寫字樓市場分析.18第四部分針對性分析.45第一部分第一部分摘要與結論摘要與結論廣州市房地產開發投資額呈逐年增加的趨勢而且外來投資的比例不斷上升寫字樓市場于年下半年復蘇反彈需求增長迅速而新供應尤其是甲級寫字樓供應增長緩慢造成供不應求的局面。東山區廣州甲級寫字樓新供應持續減少，相對于日漸膨脹的市場需求，供不應求狀態相當明顯的。根據現金流量計算之結果， 可知本項目公司所得稅前息后凈現值 NPV(net present value)方案一為人民幣 7.47 億元，方案二為 1.27 億元。此為折現率(discount rate2、) 7%時之計算結果。稅前息后內部回報率方案一為 14.36%，方案二為 16.35%，均高于廣州的平均水平。第二部分宏觀經濟形勢分析第一節第一節 廣州市經濟發展現狀與趨勢廣州市經濟發展現狀與趨勢經濟高速發展經濟高速發展, , 位居全國前列位居全國前列2002 年，廣州市經濟保持了快速健康發展的良好勢頭，實現國內生產總值 3001.69 億元， 總量僅次于北京， 比上年增長 13.2%。 高于北京(10.2%)、 天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全國(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年為止廣州市已連續 7 年保持 13%左右的增長速度在全國十大城市中，廣州經濟增速居于3、前列。廣州已成為國內 GDP 總量超 3000 億元的三大城市之一， 其余兩個城市分別是上海(5408.76 億元)和北京(3130 億元)。2002 年廣州市全年人均 GDP 達到 4.19 萬元，按當年國家平均匯率計算，突破 5000美元， 在我國大城市中位居前列。 人均國內生產總值達 4,586 美元， 高于北京和上海。如果以國際上公認的基本實現社會現代化標準（人均 GDP 達到 5,000 至 1 萬美元）來參考，廣州的現代化進程已經達到世界中等發達國家的水平。表表 2-12-1 廣州當前經濟發展分析（廣州當前經濟發展分析（20022002 年）年）項目項目數據數據年增長率年增長率面積7434.4 平方公里人口994.3 萬國內生產總值3001.69 億元+13.2人均國內生產總值約 5,050 美元+9.05工業總產值3,173.6 億元+15.9社會消費品零售總額1,370.7