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1、目錄第一部分項(xiàng)目決策背景七大利好因素.2第二部分項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析.3第三部分市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷.3第四部分項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議.42、項(xiàng)目劣勢(shì).42、項(xiàng)目營(yíng)銷的建議.5第五部分項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè).6第六部分項(xiàng)目的投資收益分析.8第七部分：綜合分析與建議.9第一部分項(xiàng)目決策背景七大利好因素.12第二部分項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析.20第三部分市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷.24（1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增.31（4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn).33第四部分項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議.50第五部分項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè).53第六部分項(xiàng)目的投資收益分析.59第七部分：綜合分析與建議.66詳細(xì)摘要第一部分項(xiàng)目決策背景七大利2、好因素一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展；二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好；三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升；四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好；五、F1 方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H 4 公里；六、 南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕；2002 年 2 月 28 日，嘉定區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地 140 公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。 它的開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。南翔星3、城居住區(qū)項(xiàng)目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃， 位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊(yùn)藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該項(xiàng)目與東海別墅相隔不遠(yuǎn)，對(duì)東海別墅的營(yíng)銷是一個(gè)大的利好因素。七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn)。最后結(jié)論： 從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。第二部分項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析從項(xiàng)目位置、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個(gè)方面的分析，作出項(xiàng)目的初步評(píng)估：東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)， 周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng)的快速發(fā)展， 故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓， 故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷的問(wèn)題