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1、長(zhǎng)沙湘江旅游客運(yùn)中心項(xiàng)目長(zhǎng)沙湘江旅游客運(yùn)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告深圳市金潤(rùn)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司深圳市金潤(rùn)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二零零六年二零零六年五五月月目錄目錄第一部分：宏觀市場(chǎng)分析第一部分：宏觀市場(chǎng)分析.4一、長(zhǎng)沙市城市概況及發(fā)展定位一、長(zhǎng)沙市城市概況及發(fā)展定位.4 4二、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況二、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況.1010三、社會(huì)消費(fèi)情況三、社會(huì)消費(fèi)情況.1212第二部分：長(zhǎng)沙市商業(yè)市場(chǎng)分析第二部分：長(zhǎng)沙市商業(yè)市場(chǎng)分析.19一、長(zhǎng)沙商業(yè)概況一、長(zhǎng)沙商業(yè)概況.1919二、長(zhǎng)沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析二、長(zhǎng)沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析.2424三、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析三、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析.40402、第三部分：項(xiàng)目地塊解析第三部分：項(xiàng)目地塊解析.45一、項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)查一、項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)查.4545二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介.5151三、用地條件分析三、用地條件分析.5454四、項(xiàng)目的四、項(xiàng)目的 SWOTSWOT 分析分析.5555五、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)五、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià).5757第四部分：項(xiàng)目定位第四部分：項(xiàng)目定位.58方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式.5959方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式.6262第五部分：財(cái)務(wù)分析第五部分：財(cái)務(wù)分析.68一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排.6868二、投資估算及資金籌措二、投資估算及資金籌措.6969三、方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析三、方3、案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析.7373四、方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析四、方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析.7777關(guān)于項(xiàng)目招商部分的思考關(guān)于項(xiàng)目招商部分的思考.84第一部分：宏觀市場(chǎng)分析第一部分：宏觀市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙市城市概況及發(fā)展定位一、長(zhǎng)沙市城市概況及發(fā)展定位（一）長(zhǎng)沙市城市概況（一）長(zhǎng)沙市城市概況1、地理概況長(zhǎng)沙位于中國(guó)東南部，湖南省東部偏北，湘江下游和長(zhǎng)瀏盆地西緣。地域范圍為東經(jīng) 1115311415，北緯 27512841。其東臨江西宜春地區(qū)和萍鄉(xiāng)市，南接株洲、湘潭，西連婁底、益陽(yáng)，北抵岳陽(yáng)、益陽(yáng)。長(zhǎng)沙處湘江水系，境內(nèi)有流入湘江的支流15條，其地形呈盆地狀，圍繞湘江兩岸是地勢(shì)低平的沖擊平原，東西兩側(cè)及東南面為低山與丘陵。長(zhǎng)沙東西長(zhǎng)約230公里，南北寬約88公里。2004年，全市土地面積為11819.5平方公里，其中市區(qū)面積565.5平方公里，建成區(qū)面積189平方平方公里。2、屬性特征長(zhǎng)沙是湖南省的省會(huì)，是湖南的政