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1、編制單位：青島中建紫錦房地產開發有限公司編制日期：二零零九年八月二十三日青島市南區燕兒島路項目青島市南區燕兒島路項目可行性研究報告可行性研究報告目錄目錄一、項目概況.41.1 項目背景.41.2 地塊位置、素質及現狀. 41.3 周邊環境.71.4 市政配套設施.111.5 項目宗地分析結論.111.6、項目獲取方式.111.7、項目投資主體.121.8、實施方式.13二、市場調查.132.1 青島市城市經濟發展情況. 132.2 青島城市的規劃發展方向. 162.3 青島市土地市場狀況.192.4 青島市房地產市場狀況. 232.5 可比樓盤分析.312.6 市場調查結論.38三、開發規劃和2、營銷規劃.393.1 基本數據.393.2 規劃的要求與限制.393.3 開發方案的初步設想.393.4 計劃開發期.403.5 項目的優劣勢分析.403.6 目標市場的確定和開發定位. 41四、項目經濟分析.484.1 開發成本.484.2 項目主要財務指標（售價以整盤均價計算）.494.3、內部收益率及投資回收期. 494.4、資金來源與運用.49五、風險分析.505.1 項目盈虧點分析.505.2 項目敏感性分析.515.3 市場風險.515.4 政府政策風險.515.5 法律風險.52六、結論.526.1、基本結論.526.2、存在的問題.526.3、投資建議.556.4、競價策略.53、5七、附件.577.1 附件一：成本與盈利測算表. 577.2 附件二：投資支出與資金籌措計劃表.577.3 附件三：借款還本付息計劃表. 577.4、附件四：資金來源與運用表. 577.5、附件五：現金流量表（全投資）.577.6、附件六：現金流量表（自有資金）.57一、項目概況一、項目概況1.11.1 項目背景項目背景項目來源項目來源地塊位于燕兒島路與江西路交會處，總占地 63 畝。地塊原屬青島工人療養院用地，青島工人療養院隸屬于山東省總工會。從 2000 年起，療養院因為連年客流稀少，已經全面關停。療養院擬通過土地拍賣獲取資金，解決目前職工的工資及安置問題。目前土地已經被青島土地儲備中心收儲，預計 2009 年 9 月末將以拍賣形式出讓。土地出讓金將 100%返還青島療養院。土地性質土地性質目標地塊為國有土地，用地性質為住宅用地，土地使用權 70 年。權屬情況權屬情況目前已經被青島土