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1、平 谷 中 羅 莊 項 目可行性研究報告北京嘉銘投資（集團）有限公司二七年九月目錄1項目概況項目概況.11.1項目背景.11.2地理位置.21.3周邊環境及質素.3經濟環境. 3交通環境. 5商業環境. 7周邊配套. 7市政設施條件.7自然環境. 8地質狀況. 81.4經濟指標.81.5宗地現狀.91.6資料保密要求.102市場調查市場調查. 112.1 北京市經濟和房地產市場分析.11經濟形勢和投資環境分析.11年15月房地產市場情況.122.2 平谷區宏觀環境和房地產市場分析.16基本狀況.16產業發展.16平谷新城規劃.17經濟發展.18房地產市場.202.3 平谷區土地交易市場分析.22、2土地一級開發交易情況.22土地二級開發交易情況.222.3 項目周邊商品房市場調研.23研究區域說明.23區域住宅市場分析.232.4 區域商業市場調研.34商業市場簡析.34商業市場價格.342.5 項目發展定位.35總體定位.35分區規劃定位.37客群定位.383發展設想發展設想.383.1規劃設計.393.2拆遷安排.403.3開發建設與銷售.404項目運作模式項目運作模式.454.1進展情況.454.2拆遷補償方式.454.3項目發展內容.464.4項目推進步驟.475投資測算分析投資測算分析.426土地價格及敏感性分析土地價格及敏感性分析.436.1土地價格分析.436.2土地價格3、敏感性分析.447項目發展優勢與風險分析項目發展優勢與風險分析.527.1優勢分析.52低成本獲取土地二級開發權.52拓展平谷區域市場.52與其他項目形成聯動.527.2風險分析.52拆遷難度較大.52資金風險較高.53土地二級開發權獲取風險.53招牌掛方式壓低土地一級開發利潤風險.53商業市場需長期培育.538結論和建議結論和建議.541項目概況1.1項目背景本項目是北京市平谷區興谷開發區二期中的一部分，功能規劃為配套住宅區和綜合服務區，需要通過土地“招牌掛”的方式確定土地一級開發主體。完成土地一級開發后 （把生地轉為熟地） 再次入市，通過土地 “招牌掛” 的方式確定土地二級開發主體。北京興谷工業開發區于 1993 年 8 月 23 日經北京市政府批準成立，2000 年 12 月 8 日經批準為市級工業開發區， 2002年11月19日經市經委批準列為 “汽車及配套零部件生產基地” ， 規