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1、江蘇江蘇淮安清浦新城淮安清浦新城 C21 地塊地塊商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目可行性項(xiàng)目可行性分析分析報(bào)告報(bào)告上海房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司上海房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司上海房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷有限公司上海房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷有限公司2012 年年 7 月月 27 日日目錄目錄編制背景.3一、項(xiàng)目概況.4（一）項(xiàng)目基本情況.5（二）項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性.6二、市場(chǎng)調(diào)查.8（一）調(diào)查目的.9（二）調(diào)查內(nèi)容.9（三）調(diào)查區(qū)域.10（四）項(xiàng)目投資環(huán)境分析.16（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查.23（六）區(qū)塊房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析. 27三、項(xiàng)目定位.51（一）項(xiàng)目定位導(dǎo)向.52（二）項(xiàng)目定位原則.54（三）產(chǎn)品定位.57四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算.60（一）各方案經(jīng)濟(jì)2、效益測(cè)算.62方案一：純商業(yè)模式開(kāi)發(fā)：清浦國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)（容積率 3.0）.62方案二：商住綜合體開(kāi)發(fā)：清浦新城商住新典范（容積率 3.0）.69（二）方案匯總對(duì)比綜合分析.76（三）總結(jié)分析.79（四）客戶定位.81（五）SWOT 分析. 84五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建議（暫略）. 86六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和主要對(duì)策.87（一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析.88（二）控制風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策.88七、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià).90（一）社會(huì)評(píng)價(jià)概述.91（二）社會(huì)影響分析.91八、報(bào)告結(jié)論與建議.94編制背景編制背景（一）調(diào)研報(bào)告名稱江蘇淮安清浦新城 C21 地塊商業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（二）調(diào)研報(bào)告編制對(duì)象江蘇淮安清浦新城 C21 地塊（三3、）調(diào)研報(bào)告編制單位上海房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷有限公司（四）調(diào)研報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)；2、公司房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)；3、走訪記錄，周邊市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、資料；4、政府相關(guān)部門；5、相關(guān)政府網(wǎng)站；(五) 調(diào)研報(bào)告編制目的從地塊現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展、未來(lái)城市規(guī)劃和經(jīng)典個(gè)案的成敗經(jīng)驗(yàn)等，提出針對(duì)目標(biāo)地塊的項(xiàng)目定位及可行性分析。（六）調(diào)研報(bào)告編制時(shí)間報(bào)告調(diào)研數(shù)據(jù)有效性截止至 2012 年 7 月；報(bào)告編制時(shí)間截止至 2012 年 7 月一、一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目地塊位于淮安市清浦區(qū)，占地 78 畝，土地性質(zhì)為商住用地；地塊東臨淮海南路，南靠枚乘路，西接毓秀路，北貼迎賓路；項(xiàng)目地塊項(xiàng)目周邊地塊實(shí)景：（二）項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性（二）項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性項(xiàng)目背景：項(xiàng)目背景：清浦現(xiàn)代商務(wù)集聚區(qū)位于淮安市南部，以做優(yōu)老城、做靚新城、做強(qiáng)園區(qū)三大板塊打造主城區(qū)城市客廳，以