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1、南昌市桑海經濟開發區服務業載體項目南昌市桑海經濟開發區服務業載體項目可行性研究報告可行性研究報告2013 年 5 月目錄目錄第一部分項目概況.4一、宗地位置.4二、宗地現狀.4三、周邊配套調查.5四、周邊環境調查.5五、大市政配套.6六、規劃控制要點.6七、土地價格.6八、商務安排.6第二部分區域城市化發展概況.7一、南昌市概況.7二、桑海經濟開發區概況.8第三部分區域服務業發展情況.10一、服務業各業態經營現狀調查. 10二、服務業各業態未來發展預測. 14三、區域政府對服務業發展的政策. 15第四部分開發法規風險分析.15一、項目獲得方式. 15二、取得土地使用權程序評估. 15三、開發政2、策性調查及風險評估. 15四、項目開發重要規費調查. 15五、限售限購政策、金融政策調查. 16六、總體評價. 16第五部分 土地現狀價值評估.16一、現狀價值評估原則. 16二、案例選擇及比價分析. 16三、項目現狀價值綜合判斷. 17第六部分 開發市場分析.18一、房產市場交易規模調查. 18二、商住價格比調查分析. 20三、區域商品房供應量調查分析. 21四、存量商業用房租金調查. 21五、市場調查小結. 22第七部分開發指標和規劃.23一、規劃建筑指標. 23二、規劃概念方案. 23三、建筑概念方案. 23四、業態引導及建議持有整體經營部分業態規劃. 25第八部分開發收入和周期.25一3、銷售配比定價. 25二、開發銷售收入. 25三、開發周期預測. 26四、銷售計劃預測. 27第九部分投資總成本和收益分析.28一、項目預算總投資分析. 28二、項目開發銷售收益. 28三、項目持有經營收益. 28四、項目投資價值指標分析. 29五、項目現金流量及啟動資金分析. 30第十部分綜合分析與建議.31一、綜合判斷. 31二、綜合建議. 31第一部分第一部分項目概況項目概況一、宗地位置一、宗地位置項目地塊位于江西省南昌桑海經濟開發區（新建縣）新祺周一路與桑海南大道交匯處（雙匯食品旁） ，距南昌機場僅十余公里，而與南昌 CBD 紅谷灘新區也僅二十余分鐘車程，項目離福銀高速新祺周出口僅 500 米。桑海開發區位于省會城市南昌北郊新祺周，距城區僅 22 公里，連接南昌和九江這兩個重要的工業城市，地處昌九工業走廊這兩大經濟板塊對接的黃金交匯點。項目位置圖如下：二、宗地現狀二、宗地現狀1、項