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1、二零一八年工作計劃 第 1 頁 物業管理有限公司 二零一八年度 工 作 計 劃 綜合管理部制作 工作計劃（2018） 二零一八年工作計劃 第 2 頁 根據物業管理公司發展思路及具體實施方案的計劃，和公司在 2017 年的情況，在綜合考慮研討的情況下，制訂物業公司 2018 年的工作計劃。 2018 年， 是物業公司致為關鍵的一年。 工作任務將主要涉及到企業資質 的換級，企業管理規模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質量等具 體工作。 物業公司要在殘酷的市場競爭中生存下來， 就必須發展擴大。 因此， 2018 年的工作重點將轉移到公司業務的拓展方面來。 為能夠順利的達到當初 二級企業資質的要2、求，擴大管理面積、擴大公司的規模將是面臨最重要而迫 切的需求。同時，根據公司發展需要，將調整組織結構，進一步優化人力資 源，提高物業公司的人員素質。繼續抓內部管理，搞好培訓工作，進一步落 實公司的質量管理體系，保持公司的管理質量水平穩步上升。在工作程序上 進行優化，保證工作能夠更快更好的完成。 一、對外拓展： 物業公司到了 2018 年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質換級會成 為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發展就會被淘汰。因此，公司的擴 張壓力是較大的， 2018 年的工作重點必須轉移到這方面來。 四川成都的物業 管理市場，住宅小區在今后較長的一段時間里仍是最大市場，退其次是綜合 寫字3、樓，再就是工業園區。按照我公司目前的規模，難以在市場上接到規模 大、檔次高的住宅物業。因此，中小型的物業將是我公司發展的首選目標。 同時，住宅物業是市場上競爭最激烈的一個物業類型，我公司應在不放棄該 類物業的情形下，開拓寫字樓、工業物業和公共物業等類型的物業市場。走 別人沒有走的路。在 2018 年第一季度即組織人員進行一次大規模的市場調 二零一八年工作計劃 第 3 頁 查。就得出的結果調整公司的拓展方向。 經過 2017 年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來 從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信 息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，204、18年必須加大拓展工 作力度，增加投入，擬設專門的拓展部門招聘高素質的得力人員來專業從事 拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。投入預算見附表 5。 目前暫定 2018 年的拓展目標計劃為 23 萬平方米，這個數字經過研究， 是比較實際的數字，能夠實現的數字。如果 2018 能夠找到一個工業園區則 十萬平方米是較為容易實現的；如果是在住宅物業方面能夠拓展有成績，有 兩個項目的話，也可以實現。目前在談的大觀園項目等也表明，公司 2018 年的拓展前景是美好的。 二、換取企業資質 按照四川省的有關規定，我公司的臨時資質是一年，將于 2018 年 5 月 份到期， 有關行政部門根據我公司的管理面5、積等參數來評審我公司的企業等 級。據我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業。如果在 5 月份之前能 夠接到一個以上物業管理項目，則評定為三級企業，應該是可以的。所以， 企業等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業等級將 更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在 2018 年第二季度開始 準備有關資質評審的有關資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關。 三、內部管理工作： （一） 人力資源管理： 二零一八年工作計劃 第 4 頁 物業公司在 2017 年中設置了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經營 管理部，今年將新設立拓展部。分管原來經營管理部的物業管理項目的對外 拓展工作。6、同時，在現有的人員任用上，按照留優分劣的原則進行崗位調整 或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。 在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內部員工的培養和選 拔，帶出一支真正的高素質隊伍。推行員工職業生涯咨詢，培養員工的愛崗 敬業的精神。真正以公司的發展為自己的事業。在今后的項目發展中，必須 給予內部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性， 同時有利于員工的資源優化。 在培訓工作上將繼續完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為 年終考核的一個子項。員工進入公司后一年內必須持證上崗率達 100。技 術性工種必須持相關國家認證證書上崗。 2018 年的培7、訓工作重點轉移到管理 員和班組長這一級員工上，基層的管理人員目前是公司的人力資源弱項，二 零零四年通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。 （二） 品質管理： 質量管理體系在 2017 年開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家 的重視度不夠外， 還在培訓工作上滯后， 執行的標準沒有真正的落實。 為此， 2018 年將繼續貫徹公司的質量體系， 為公司通過 ISO9000： 2000 的認證認真 的打好基礎，爭取能夠在 2018 年通過認證。 在 2018 年 2 月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質量體系文 件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的 二零一八年工8、作計劃 第 5 頁 品質管理培訓。對新接管的項目實施項目式的質量體系設計，對單獨的項目 編寫質量文件，單獨實施不同標準的質量系統。 2018 年將實施品質管理項目專人負責制， 公司每個接管的項目都指定專 人配合品質主管從事質量管理工作。包括在該項目的質量內部管理、業主的 投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項目質量管理審核報告等。同時， 配合項目業主（業主委員會）的需求進行年度的質量管理分析調查，獲得有 效的內部管理信息和業主的建議，以便對項目的不合格項進行整改。 2018 年 12 月擬將進行一次內部質量管理體系審核，將嚴格依照 ISO9000：2000 的要素進行，這次內審將是物業公司的第9、一次品質管理總結 會議。 （三） 行政工作： 綜合管理部在 2017 年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠 缺。工作有停頓，許多問題沒有細致的落實。在公司和員工之間沒有一個有 效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。 為此，在 2018 年綜合管理部要加強管理，做好人事、勞資、檔案外聯等各 項工作。在公司內設置建議信箱，具體設置在公司總部和各項目處，用于公 司員工就公司的現狀和工作生活中的各種問題進行咨詢， 由行政主管人員抽 專門的時間了解，并回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議， 或者階段性的質量體系審核。 2018 年物業公司的消耗物品采購將由綜10、合管理部進行統一采購。 采購的 形式采取固定供貨商合同制服務， 有利于節約成本和規范化操作。 每月的 20 二零一八年工作計劃 第 6 頁 25 號各管理處報下個月的材料采購清單，30下月 3 號領取所采購的物 資，在有力保障項目處正常運轉的同時，注意費用的有效控制。 2018 年物業公司還要慢慢的溶進四川成都乃至西南的物業管理市場， 參 加行業協會，參與政府主管部門或者其他單位舉辦的各類專業活動。對四川 省的物業管理行業進行理論性的研究，為公司發展指明道路方向，同時也在 物業管理行業打下華神物業的烙印。 （四） 企業文化和品牌打造： 華神物業是年輕企業，依托華神集團和四川的大經濟環境發展，華11、神物 業繼承了華神集團了優良傳統，打造企業品牌，鑄造朝氣逢勃的企業文化。 在 2018 年物業公司將通過舉辦一系列的活動，來鑄造公司的品牌和文化。 如：崗位技能競賽、服務水平競賽、籃球賽、棋牌賽等，以此加強企業的凝 聚力，增強員工的歸屬感，激發員工的工作熱情。嚴肅工作紀律，從細小處 做起，如：著統一服裝上班、見面問好、主動為業主提供幫助、下班整理自 己的辦公桌等等。再就是舉辦多種多樣的競賽活動，同時積極參與有關物業 管理的各種會議和培訓，在業界建立形象。 三、經營管理工作： 二零一八年，經營管理部主要工作是在公司已有和新接的各項目中挖掘 項目的相關資源進行經營，指導項目部開展經營管理工作。核算12、項目部的經 營情況，根據實際情況和計劃來調控，以達到經濟效益最大化。2017 年的兩 個經營項目，在年底都進行了剝離。因此，2018 年經營管理部主要進行物業 管理項目的經營工作，兼而尋找新的項目。 二零一八年工作計劃 第 7 頁 四、收支預測： 收入收入：按照先前的預測，二零零四年擴展 23 萬平方米的管理面積，按 目前已經有可能的大觀園項目方案來計算，已經有 15 萬平方米。年開支 72 萬，收入 74 萬，收支相抵，除去不可預見的因素，則該項目持平。若按另 外擴展 8 萬平方米面積，每平方米 0.4 元計算，則年收入 38.4 萬。預測利 潤率為 10，即 3.84 萬元。綜合計算，若在13、 3 月份前進駐大觀園項目則盈 利不超過 1.5 萬元。 若在換取企業等級資質后， 順利拓展 8 萬平方米的項目， 預算盈利 1.92 萬元。隨著管理面積的擴大，利用資源可開展多種經營項目， 但由于可變性和不可預測性，在此不對此做測算。據此，綜合計算，公司明 年總收入 24 萬 （工業園） 、 74 萬 （大觀園） 、 38.4 萬 （拓展新項目） ， 共 136.4 萬元。 支出：支出：工業園管理處全年支出預算 22.8 萬，大觀園項目全年支出預算 68 萬，拓展新項目支出預算 34.56 萬，公司本部支出 10.4 萬，則全年總支 出為 135.76 萬元。 利潤：利潤：136.4135.14、760.64 萬元。 華神物業在二零零四年必須得到一個質的提升、積累，面對困難打開一 個新的局面，公司才能向前走。在下一年度必須放開步伐，大膽嘗試各種新 的經營方式，力爭取得最大的經濟效益。本工作計劃是公司二零零四年各項 工作計劃的大綱，詳細計劃以本大綱為主體展開。 二零一八年工作計劃 第 8 頁 附表 1 收入預算表（2018 年） 序號項目收入 1工業園管理處管理費240000.00 2花木租擺12800.00 合計252800.00 二零一八年工作計劃 第 9 頁 附表 2 支出預算表（2018 年） 序號項目費用 1工業園管理處227740.00 2租擺成本9192.00 3公司本部開15、支33024.00 合計269956.00 注：1、3 項詳細開支分別見附表 3、附表 4。 二零一八年工作計劃 第 10 頁 附表 3 公司本部支出預算（2018 年） 序號項目費用 1工資及福利24624.00 2辦公費1200.00 3通訊費2400.00 4保險費4800.00 合計33024.00 注：本部開支的工資及福利包括綜合管理部和經營管理部員工。 二零一八年工作計劃 第 11 頁 附表 4 工業園管理處費用預算（2018 年） 序號項目費用 1工資及福利170500.00 1.1管理人員24000.00 1.2保安人員92400.00 1.3保潔人員16500.00 1.4綠16、化人員20500.00 1.5維修人員17100.00 2辦公費3600.00 3差旅費960.00 4業務費600.00 5材料費15600.00 5.1清潔用品2400.00 5.2日常電氣材料3600.00 5.3綠化用品6000.00 5.4勞保費600.00 5.5工具更新費600.00 5.6服裝更新費2400.00 6物業費1800.00 6.1垃圾清運費600.00 6.2養狗費1200.00 7維修費9000.00 二零一八年工作計劃 第 12 頁 7.1消防維護、維修費1200.00 7.2對講系統維修、年檢費1200.00 7.3剪草機維修、維護費600.00 7.4房屋清洗費6000.00 8保險費25680.00 合計227740.00 二零一八年工作計劃 第 13 頁 附表 5 公司 2018 年度拓展部費用預算 序號項目費用 1工資及福利47880.00 2通訊費4200.00 3保險費7200.00 4辦公費2400.00 5交通費3600.00 6業務費5000.00 合計70280.00