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1、二零一八年工作計(jì)劃 第 1 頁 物業(yè)管理有限公司 二零一八年度 工 作 計(jì) 劃 綜合管理部制作 工作計(jì)劃（2018） 二零一八年工作計(jì)劃 第 2 頁 根據(jù)物業(yè)管理公司發(fā)展思路及具體實(shí)施方案的計(jì)劃，和公司在 2017 年的情況，在綜合考慮研討的情況下，制訂物業(yè)公司 2018 年的工作計(jì)劃。 2018 年， 是物業(yè)公司致為關(guān)鍵的一年。 工作任務(wù)將主要涉及到企業(yè)資質(zhì) 的換級，企業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，保持并進(jìn)一步提升公司的管理服務(wù)質(zhì)量等具 體工作。 物業(yè)公司要在殘酷的市場競爭中生存下來， 就必須發(fā)展擴(kuò)大。 因此， 2018 年的工作重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到公司業(yè)務(wù)的拓展方面來。 為能夠順利的達(dá)到當(dāng)初 二級企業(yè)資質(zhì)的要2、求，擴(kuò)大管理面積、擴(kuò)大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫 切的需求。同時(shí)，根據(jù)公司發(fā)展需要，將調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步優(yōu)化人力資 源，提高物業(yè)公司的人員素質(zhì)。繼續(xù)抓內(nèi)部管理，搞好培訓(xùn)工作，進(jìn)一步落 實(shí)公司的質(zhì)量管理體系，保持公司的管理質(zhì)量水平穩(wěn)步上升。在工作程序上 進(jìn)行優(yōu)化，保證工作能夠更快更好的完成。 一、對外拓展： 物業(yè)公司到了 2018 年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質(zhì)換級會成 為一個(gè)問題，從長遠(yuǎn)的方面來講，不能夠發(fā)展就會被淘汰。因此，公司的擴(kuò) 張壓力是較大的， 2018 年的工作重點(diǎn)必須轉(zhuǎn)移到這方面來。 四川成都的物業(yè) 管理市場，住宅小區(qū)在今后較長的一段時(shí)間里仍是最大市場，退其次是綜合 寫字3、樓，再就是工業(yè)園區(qū)。按照我公司目前的規(guī)模，難以在市場上接到規(guī)模 大、檔次高的住宅物業(yè)。因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)展的首選目標(biāo)。 同時(shí)，住宅物業(yè)是市場上競爭最激烈的一個(gè)物業(yè)類型，我公司應(yīng)在不放棄該 類物業(yè)的情形下，開拓寫字樓、工業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等類型的物業(yè)市場。走 別人沒有走的路。在 2018 年第一季度即組織人員進(jìn)行一次大規(guī)模的市場調(diào) 二零一八年工作計(jì)劃 第 3 頁 查。就得出的結(jié)果調(diào)整公司的拓展方向。 經(jīng)過 2017 年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個(gè)專門的拓展部門來 從事拓展工作。使得該項(xiàng)工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信 息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，204、18年必須加大拓展工 作力度，增加投入，擬設(shè)專門的拓展部門招聘高素質(zhì)的得力人員來專業(yè)從事 拓展工作，力爭該項(xiàng)工作能夠順利的開展起來。投入預(yù)算見附表 5。 目前暫定 2018 年的拓展目標(biāo)計(jì)劃為 23 萬平方米，這個(gè)數(shù)字經(jīng)過研究， 是比較實(shí)際的數(shù)字，能夠?qū)崿F(xiàn)的數(shù)字。如果 2018 能夠找到一個(gè)工業(yè)園區(qū)則 十萬平方米是較為容易實(shí)現(xiàn)的；如果是在住宅物業(yè)方面能夠拓展有成績，有 兩個(gè)項(xiàng)目的話，也可以實(shí)現(xiàn)。目前在談的大觀園項(xiàng)目等也表明，公司 2018 年的拓展前景是美好的。 二、換取企業(yè)資質(zhì) 按照四川省的有關(guān)規(guī)定，我公司的臨時(shí)資質(zhì)是一年，將于 2018 年 5 月 份到期， 有關(guān)行政部門根據(jù)我公司的管理面5、積等參數(shù)來評審我公司的企業(yè)等 級。據(jù)我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業(yè)。如果在 5 月份之前能 夠接到一個(gè)以上物業(yè)管理項(xiàng)目，則評定為三級企業(yè)，應(yīng)該是可以的。所以， 企業(yè)等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業(yè)等級將 更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在 2018 年第二季度開始 準(zhǔn)備有關(guān)資質(zhì)評審的有關(guān)資料，不打無準(zhǔn)備之仗。爭取一次評審過關(guān)。 三、內(nèi)部管理工作： （一） 人力資源管理： 二零一八年工作計(jì)劃 第 4 頁 物業(yè)公司在 2017 年中設(shè)置了兩個(gè)職能部門，分別是綜合管理部和經(jīng)營 管理部，今年將新設(shè)立拓展部。分管原來經(jīng)營管理部的物業(yè)管理項(xiàng)目的對外 拓展工作。6、同時(shí)，在現(xiàn)有的人員任用上，按照留優(yōu)分劣的原則進(jìn)行崗位調(diào)整 或者引進(jìn)新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導(dǎo)。 在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強(qiáng)內(nèi)部員工的培養(yǎng)和選 拔，帶出一支真正的高素質(zhì)隊(duì)伍。推行員工職業(yè)生涯咨詢，培養(yǎng)員工的愛崗 敬業(yè)的精神。真正以公司的發(fā)展為自己的事業(yè)。在今后的項(xiàng)目發(fā)展中，必須 給予內(nèi)部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性， 同時(shí)有利于員工的資源優(yōu)化。 在培訓(xùn)工作上將繼續(xù)完善制度，將員工接受的培訓(xùn)目標(biāo)化，量化，作為 年終考核的一個(gè)子項(xiàng)。員工進(jìn)入公司后一年內(nèi)必須持證上崗率達(dá) 100。技 術(shù)性工種必須持相關(guān)國家認(rèn)證證書上崗。 2018 年的培7、訓(xùn)工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到管理 員和班組長這一級員工上，基層的管理人員目前是公司的人力資源弱項(xiàng)，二 零零四年通過開展各類培訓(xùn)來加強(qiáng)該層次員工的培訓(xùn)。 （二） 品質(zhì)管理： 質(zhì)量管理體系在 2017 年開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家 的重視度不夠外， 還在培訓(xùn)工作上滯后， 執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)沒有真正的落實(shí)。 為此， 2018 年將繼續(xù)貫徹公司的質(zhì)量體系， 為公司通過 ISO9000： 2000 的認(rèn)證認(rèn)真 的打好基礎(chǔ)，爭取能夠在 2018 年通過認(rèn)證。 在 2018 年 2 月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質(zhì)量體系文 件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的 二零一八年工8、作計(jì)劃 第 5 頁 品質(zhì)管理培訓(xùn)。對新接管的項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目式的質(zhì)量體系設(shè)計(jì)，對單獨(dú)的項(xiàng)目 編寫質(zhì)量文件，單獨(dú)實(shí)施不同標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量系統(tǒng)。 2018 年將實(shí)施品質(zhì)管理項(xiàng)目專人負(fù)責(zé)制， 公司每個(gè)接管的項(xiàng)目都指定專 人配合品質(zhì)主管從事質(zhì)量管理工作。包括在該項(xiàng)目的質(zhì)量內(nèi)部管理、業(yè)主的 投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項(xiàng)目質(zhì)量管理審核報(bào)告等。同時(shí)， 配合項(xiàng)目業(yè)主（業(yè)主委員會）的需求進(jìn)行年度的質(zhì)量管理分析調(diào)查，獲得有 效的內(nèi)部管理信息和業(yè)主的建議，以便對項(xiàng)目的不合格項(xiàng)進(jìn)行整改。 2018 年 12 月擬將進(jìn)行一次內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核，將嚴(yán)格依照 ISO9000：2000 的要素進(jìn)行，這次內(nèi)審將是物業(yè)公司的第9、一次品質(zhì)管理總結(jié) 會議。 （三） 行政工作： 綜合管理部在 2017 年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠 缺。工作有停頓，許多問題沒有細(xì)致的落實(shí)。在公司和員工之間沒有一個(gè)有 效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。 為此，在 2018 年綜合管理部要加強(qiáng)管理，做好人事、勞資、檔案外聯(lián)等各 項(xiàng)工作。在公司內(nèi)設(shè)置建議信箱，具體設(shè)置在公司總部和各項(xiàng)目處，用于公 司員工就公司的現(xiàn)狀和工作生活中的各種問題進(jìn)行咨詢， 由行政主管人員抽 專門的時(shí)間了解，并回復(fù)。同時(shí)公司每個(gè)季度必須召開一次集體工作會議， 或者階段性的質(zhì)量體系審核。 2018 年物業(yè)公司的消耗物品采購將由綜10、合管理部進(jìn)行統(tǒng)一采購。 采購的 形式采取固定供貨商合同制服務(wù)， 有利于節(jié)約成本和規(guī)范化操作。 每月的 20 二零一八年工作計(jì)劃 第 6 頁 25 號各管理處報(bào)下個(gè)月的材料采購清單，30下月 3 號領(lǐng)取所采購的物 資，在有力保障項(xiàng)目處正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，注意費(fèi)用的有效控制。 2018 年物業(yè)公司還要慢慢的溶進(jìn)四川成都乃至西南的物業(yè)管理市場， 參 加行業(yè)協(xié)會，參與政府主管部門或者其他單位舉辦的各類專業(yè)活動。對四川 省的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行理論性的研究，為公司發(fā)展指明道路方向，同時(shí)也在 物業(yè)管理行業(yè)打下華神物業(yè)的烙印。 （四） 企業(yè)文化和品牌打造： 華神物業(yè)是年輕企業(yè)，依托華神集團(tuán)和四川的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展，華11、神物 業(yè)繼承了華神集團(tuán)了優(yōu)良傳統(tǒng)，打造企業(yè)品牌，鑄造朝氣逢勃的企業(yè)文化。 在 2018 年物業(yè)公司將通過舉辦一系列的活動，來鑄造公司的品牌和文化。 如：崗位技能競賽、服務(wù)水平競賽、籃球賽、棋牌賽等，以此加強(qiáng)企業(yè)的凝 聚力，增強(qiáng)員工的歸屬感，激發(fā)員工的工作熱情。嚴(yán)肅工作紀(jì)律，從細(xì)小處 做起，如：著統(tǒng)一服裝上班、見面問好、主動為業(yè)主提供幫助、下班整理自 己的辦公桌等等。再就是舉辦多種多樣的競賽活動，同時(shí)積極參與有關(guān)物業(yè) 管理的各種會議和培訓(xùn)，在業(yè)界建立形象。 三、經(jīng)營管理工作： 二零一八年，經(jīng)營管理部主要工作是在公司已有和新接的各項(xiàng)目中挖掘 項(xiàng)目的相關(guān)資源進(jìn)行經(jīng)營，指導(dǎo)項(xiàng)目部開展經(jīng)營管理工作。核算12、項(xiàng)目部的經(jīng) 營情況，根據(jù)實(shí)際情況和計(jì)劃來調(diào)控，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化。2017 年的兩 個(gè)經(jīng)營項(xiàng)目，在年底都進(jìn)行了剝離。因此，2018 年經(jīng)營管理部主要進(jìn)行物業(yè) 管理項(xiàng)目的經(jīng)營工作，兼而尋找新的項(xiàng)目。 二零一八年工作計(jì)劃 第 7 頁 四、收支預(yù)測： 收入收入：按照先前的預(yù)測，二零零四年擴(kuò)展 23 萬平方米的管理面積，按 目前已經(jīng)有可能的大觀園項(xiàng)目方案來計(jì)算，已經(jīng)有 15 萬平方米。年開支 72 萬，收入 74 萬，收支相抵，除去不可預(yù)見的因素，則該項(xiàng)目持平。若按另 外擴(kuò)展 8 萬平方米面積，每平方米 0.4 元計(jì)算，則年收入 38.4 萬。預(yù)測利 潤率為 10，即 3.84 萬元。綜合計(jì)算，若在13、 3 月份前進(jìn)駐大觀園項(xiàng)目則盈 利不超過 1.5 萬元。 若在換取企業(yè)等級資質(zhì)后， 順利拓展 8 萬平方米的項(xiàng)目， 預(yù)算盈利 1.92 萬元。隨著管理面積的擴(kuò)大，利用資源可開展多種經(jīng)營項(xiàng)目， 但由于可變性和不可預(yù)測性，在此不對此做測算。據(jù)此，綜合計(jì)算，公司明 年總收入 24 萬 （工業(yè)園） 、 74 萬 （大觀園） 、 38.4 萬 （拓展新項(xiàng)目） ， 共 136.4 萬元。 支出：支出：工業(yè)園管理處全年支出預(yù)算 22.8 萬，大觀園項(xiàng)目全年支出預(yù)算 68 萬，拓展新項(xiàng)目支出預(yù)算 34.56 萬，公司本部支出 10.4 萬，則全年總支 出為 135.76 萬元。 利潤：利潤：136.4135.14、760.64 萬元。 華神物業(yè)在二零零四年必須得到一個(gè)質(zhì)的提升、積累，面對困難打開一 個(gè)新的局面，公司才能向前走。在下一年度必須放開步伐，大膽嘗試各種新 的經(jīng)營方式，力爭取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。本工作計(jì)劃是公司二零零四年各項(xiàng) 工作計(jì)劃的大綱，詳細(xì)計(jì)劃以本大綱為主體展開。 二零一八年工作計(jì)劃 第 8 頁 附表 1 收入預(yù)算表（2018 年） 序號項(xiàng)目收入 1工業(yè)園管理處管理費(fèi)240000.00 2花木租擺12800.00 合計(jì)252800.00 二零一八年工作計(jì)劃 第 9 頁 附表 2 支出預(yù)算表（2018 年） 序號項(xiàng)目費(fèi)用 1工業(yè)園管理處227740.00 2租擺成本9192.00 3公司本部開15、支33024.00 合計(jì)269956.00 注：1、3 項(xiàng)詳細(xì)開支分別見附表 3、附表 4。 二零一八年工作計(jì)劃 第 10 頁 附表 3 公司本部支出預(yù)算（2018 年） 序號項(xiàng)目費(fèi)用 1工資及福利24624.00 2辦公費(fèi)1200.00 3通訊費(fèi)2400.00 4保險(xiǎn)費(fèi)4800.00 合計(jì)33024.00 注：本部開支的工資及福利包括綜合管理部和經(jīng)營管理部員工。 二零一八年工作計(jì)劃 第 11 頁 附表 4 工業(yè)園管理處費(fèi)用預(yù)算（2018 年） 序號項(xiàng)目費(fèi)用 1工資及福利170500.00 1.1管理人員24000.00 1.2保安人員92400.00 1.3保潔人員16500.00 1.4綠16、化人員20500.00 1.5維修人員17100.00 2辦公費(fèi)3600.00 3差旅費(fèi)960.00 4業(yè)務(wù)費(fèi)600.00 5材料費(fèi)15600.00 5.1清潔用品2400.00 5.2日常電氣材料3600.00 5.3綠化用品6000.00 5.4勞保費(fèi)600.00 5.5工具更新費(fèi)600.00 5.6服裝更新費(fèi)2400.00 6物業(yè)費(fèi)1800.00 6.1垃圾清運(yùn)費(fèi)600.00 6.2養(yǎng)狗費(fèi)1200.00 7維修費(fèi)9000.00 二零一八年工作計(jì)劃 第 12 頁 7.1消防維護(hù)、維修費(fèi)1200.00 7.2對講系統(tǒng)維修、年檢費(fèi)1200.00 7.3剪草機(jī)維修、維護(hù)費(fèi)600.00 7.4房屋清洗費(fèi)6000.00 8保險(xiǎn)費(fèi)25680.00 合計(jì)227740.00 二零一八年工作計(jì)劃 第 13 頁 附表 5 公司 2018 年度拓展部費(fèi)用預(yù)算 序號項(xiàng)目費(fèi)用 1工資及福利47880.00 2通訊費(fèi)4200.00 3保險(xiǎn)費(fèi)7200.00 4辦公費(fèi)2400.00 5交通費(fèi)3600.00 6業(yè)務(wù)費(fèi)5000.00 合計(jì)70280.00