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1、東莞石碣鎮(zhèn)崇煥西地塊住宅項(xiàng)目東莞石碣鎮(zhèn)崇煥西地塊住宅項(xiàng)目可行性分析報(bào)告可行性分析報(bào)告*置業(yè)有限公司置業(yè)有限公司目目錄錄第一部分項(xiàng)目背景.2一、房地產(chǎn)宏觀環(huán)境.22010 年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié).22011 年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望.5二、項(xiàng)目提出背景.8三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀.9四、區(qū)域居住環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì).11一） 、石碣鎮(zhèn)居住環(huán)境.11二） 、石碣鎮(zhèn)及周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況.13三） 、2011 年?yáng)|莞商住類(lèi)土地成交情況.14第二部分項(xiàng)目概況.16第三部分項(xiàng)目操作方式.19第四部分投資收益及敏感分析.20第五部分綜合評(píng)價(jià).23第一部分第一部分項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景一、房地產(chǎn)宏觀環(huán)境一、房地產(chǎn)宏觀環(huán)境20102012、0 年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)一）政策環(huán)境一）政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010 年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全方位調(diào)控。A A 調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求1、差別化信貸政策2、限購(gòu)政策3、上調(diào)住房公積金貸款利率，對(duì)使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)多套住房進(jìn)行限制B B 調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)1、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重2、通過(guò)減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)3、3、金融支持保障房建設(shè)CC 調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展2010 年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開(kāi)發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2010 年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理相關(guān)政策時(shí)時(shí)間間頒布單位頒布單位主要內(nèi)容主要內(nèi)容國(guó)務(wù)院辦公廳整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷(xiāo)售管理；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。國(guó)土部切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管，建立健全信息公開(kāi)制度，開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)檢查，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)用地中的違法違規(guī)行為。國(guó)資委國(guó)資委要求 78 戶(hù)不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。國(guó)務(wù)院加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。國(guó)土部嚴(yán)禁行政管理人員