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1、青島維多利亞廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告酒店式公寓目錄一、全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）近幾年房?jī)r(jià)上漲的主要原因何在？ （二）今年乃至以后幾年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析二、青島房產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）青島市房地產(chǎn)回顧（二）2004 年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述（三）2005 上半年青島市房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析（四）青島現(xiàn)行主要房地產(chǎn)政策三、青島市民購(gòu)買(mǎi)力分析（一）市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查總結(jié)（二）商業(yè)環(huán)境總結(jié)四、酒店式公寓市場(chǎng)分析（一）酒店式公寓概念與特征（二）酒店式公寓的主要類(lèi)型（三）酒店式公寓的主要優(yōu)勢(shì)（四）青島酒店式公寓現(xiàn)狀分析五、青島市及周邊發(fā)展規(guī)劃分析（一）青島城市地位（二）城市重大節(jié)日（三）城市投資與發(fā)展（四）城市 CBD 規(guī)劃與2、發(fā)展（五）中山路商貿(mào)旅游區(qū)的規(guī)劃與改造 （六）青島小港灣改造工程六、項(xiàng)目運(yùn)作深入分析（一） 項(xiàng)目概況（二） 項(xiàng)目 SWOT 分析（三） 項(xiàng)目總體規(guī)劃（四） 目標(biāo)客戶(hù)定位（五） 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（六） 項(xiàng)目投資回報(bào)分析A、 規(guī)劃指標(biāo)B、 成本核算C、 銷(xiāo)售收入D、 投資收益（七）敏感性分析七、結(jié)論一、全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）近幾年房?jī)r(jià)上漲的主要原因何在？近幾年來(lái)，在各方面因素的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢(shì)。到 2004 年，全國(guó)商品房和商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲 14.4%和 15.2%，是 1998 年以來(lái)的最高水平。房?jī)r(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，既影響國(guó)民經(jīng)3、濟(jì)的健康發(fā)展，也波及到社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施。那么，這一輪房?jī)r(jià)快速上漲的內(nèi)在原因何在？各項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)后，房?jī)r(jià)又將向何處發(fā)展？導(dǎo)致近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下的合理因素，也有利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀(guān)念的影響，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。1、 房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果。房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果。從理論上講，房?jī)r(jià)的上漲或下跌，其根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)度旺盛上。城鎮(zhèn)住房商品化改革導(dǎo)致了住房市場(chǎng)有效需求的快速增加。1998 年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 ，實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。各地區(qū)、各部