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1、1武漢升陽置業(yè)發(fā)展有限公司“府上”住宅小區(qū)項目一期可可行行性性研研究究報報告告二零零九年十一月2目目錄錄第一章第一章總論總論第二章第二章市場分析市場分析第三章第三章用地選擇和建設(shè)條件用地選擇和建設(shè)條件第四章第四章建筑設(shè)計方案建筑設(shè)計方案第五章第五章項目實施計劃項目實施計劃第六章第六章投資估算和資金籌措投資估算和資金籌措第七章第七章經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析第八章第八章貸款資金償還計劃貸款資金償還計劃第九章第九章結(jié)論和建議結(jié)論和建議3第一章第一章 總論總論一、項目背景一、項目背景1 1、政策環(huán)境、政策環(huán)境2009 年三月以來，全國房地產(chǎn)市場絕地反攻，連續(xù) 8 個月全線飄紅，房地產(chǎn)市場的回暖明顯走在2、了全國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前列，其中，前期主要得益于房地產(chǎn)商的大幅促銷及 08 年壓抑的剛性需求的集中釋放，伴隨著各國救市力度的加大，中央適度寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)開發(fā)商注入了加速發(fā)展的動力， 而銷量的大幅回升，再度緩解了開發(fā)商資金危機(jī)，市場逐漸由量漲價跌轉(zhuǎn)變?yōu)榱績r齊升，價格的逐漸抬升也刺激了觀望客戶的購買行為， 全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速全面回暖的通道。而 09 年下半年以來的通脹預(yù)期，商品房的保值增值功能和資本化功能再次凸顯，投資性需求占比拉升，但隨著 8、9 月份武漢城市商品房價格重回調(diào)整前的高點，銷量出現(xiàn)了小幅的下跌，市場進(jìn)入了新一輪的博弈，而政府在堅持經(jīng)濟(jì)扶持政策的同時， 加大了對于房地產(chǎn)市場的規(guī)3、范治理及對投機(jī)性需求的控制力度， 雖然目前市場供需雙方仍然為開發(fā)商占據(jù)主動地位，但隨著全國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和貨幣政策的適度收緊，房地產(chǎn)市場將逐漸回歸平穩(wěn)發(fā)展。2 2 、宏觀投資環(huán)境、宏觀投資環(huán)境1 1）全國樓市的基本面：快速發(fā)展、高位運行是目前的主要特征，）全國樓市的基本面：快速發(fā)展、高位運行是目前的主要特征，從長期來看，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展毋庸置疑。從長期來看，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展毋庸置疑。08 年以來的全國樓市，伴隨通貨膨脹、宏觀調(diào)控、貨幣緊縮等形勢，開發(fā)商群體與購房群體、金融機(jī)構(gòu)以及政府之間形成了復(fù)雜的博弈關(guān)系，導(dǎo)致了大范圍的開發(fā)滯后與消費觀望，在這一背景下，以剛性需求為主導(dǎo)的商品房交易成為支撐樓市的主要力量，以剛性需求為目標(biāo)的商品房開發(fā)也獲得了空前成功。09 年 3 月以來，在貨幣政策放松、經(jīng)濟(jì)刺激計劃、樓盤打折促銷、剛性需求集中釋放等多種因素的推動下，全國房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入快速