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1、物業管理費測算指引1.目的確定合理的管理費收費標準，為物業管理的正常經營提供保障。2.范圍適用于集團內各物業公司及物業管理項目的管理費測算。3.職責根據接管物業管理小區的實際情況，由物業公司人事部門負責所接管物業管理小區的組織架構及人工成本測算，品質部門負責設備、清潔、綠化成本的測算4.7.物業管理費測算公式為：物業管理費單價所有費用的總和參加測算4.9.列舉法測算4.9.1 人工費用的測算4.9.1.1.組織架構的確定4.9.1.2.人工費用的測算。 根據確定的組織架構，遵循相關法規要求及公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節費2、其它。4.9.1.3.工資的測算（單位：元/月）。 根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行人員工資的測算。4.9.1.4.獎金及雙薪（單位：元/月）。 根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行獎金、雙薪的測算。 根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規定進行補貼、過節費、上下班交通補貼的測算。4.9.2.行政費用的測算（單位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品購置費用。4.9.2.2.管理處辦公用水電費。 水費根據管理處水費的使用情況（包括飲用水）： 使用水費金額使用量（立方）/月水費收費單價 飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價 電費根據管理處的照明、空調、辦公3、設備配置的情況： 照明用電費用辦公照明的功率按每天實際使用時間（折算成的小時單位）電費收費標準 辦公電器用電費用空調等辦公設備的功率按每天實際使用時間（折算成的小時單位）電費收費標準4.9.2.3.辦公設備維護費用 主要指復印機、傳真機、打印機、空調等設備每月的保養費。4.9.2.4.通訊費 物業管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其他通訊費用（BP機等）。4.9.2.5.公干車輛費 根據管理服務業務的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費用。4.9.2.6.交際應酬費4.9.2.7.電腦維護費用 根據管理處配置的電腦數量以及管理處業務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維4、護費用、網絡使用費、軟件開發費用的分攤等。4.9.2.8.報刊資料費 因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。4.9.2.9.咨詢及訴訟費 聘請法律顧問的費用分攤，業主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4.9.3.財產費用的測算4.9.3.1.折舊費用 管理處正常管理服務需要所購置的固定資產（單價在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資產包括： l 辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜等。 l 清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。 折舊費用固定資產的原值固定的使用年限12月4.9.3.2.資產的攤銷 管理處前期發5、生的開辦費按物業委托管理合同的合同期限進行分攤。 開辦費主要包括：前期購置的辦公設備用品、機電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。 分攤費用開辦費發生的總額委托的管理期限12月4.9.3.3.固定資產的修理費 前期購置的固定資產，按固定資產折舊的15%計提修理費。4.9.3.4 員工宿舍租金（地產提供宿舍，此項費用不計）4.9.3.5.（財產）保險費（公共設施、設備購買的保險） 保險費（須投保的公共設施、設備）總金額保險費率保險受惠物業的總面積購買保險是業主及物業管理公司規避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業主如有異議，必須經業主大會決定并形成法律文件，否則物6、業公司會因未盡管理責任而喪失物業管理資格。4.9.4.物料消耗的測算4.9.4.1.服裝費的測算（單位：元/月） 按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。4.9.4.3.保潔物料消耗 根據物業管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測算方法），按照實際使用年限進行攤銷。4.9.4.4.環境、綠化物料消耗。 根據物業管理的綠化面積及綠化品種，按養護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區消殺等。4.9.4.5.物業維修物料消耗。 根據小區配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算（可參考下表的測算方法）。物業維修物料分攤表單位：元序7、號 項目 測算依據 費用構成 備注1 公共設施的維修養護 護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養護材料。 所有材料可根據所管小區的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2 供配電系統 變壓器發電機 變壓器、高壓設備維修保養材料。發電機運行保養材料費、油費 3 照明系統 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費 4 消防系統 防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室8、內外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費 5 給排水系統 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費 6 防盜，監控系統 消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。 每年維修材料費 7 水景娛樂設施 維護材料費 8 空調及采暖 4.9.5. 小區公共費用的測算（單位：元/月）4.9.5.1. 公共電費。根據小區設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。4.9.5.1.1. 電梯系統電費。電梯電費電梯數量電梯功率30天電梯每天的使用時間（折算成小時數）電費單價（元9、/度）電梯通風、照明、降溫電費電梯通風、照明、降溫等設備的數量功率30天每天的使用時間（折算成小時數）電費單價（元/度）4.9.5.1.2. 公共照明系統電費。室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區公共景觀等所有照明系統的電費：公共照明系統電費照明器具的功率30天相應照明電器的每天的使用時間（折算成小時數）的總和電費單價（元/度）4.9.5.1.3. 供配電系統電費。變壓器的電費：各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：l 變壓器的電費（變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量）電費單價；l 變壓器的電費變壓器功率10、電費單價24小時30天4.9.5.1.4. 消防系統電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）消防水泵的數量消防水泵的功率電費單價2.5小時3月送、排煙風機（元/月）（按每季度檢修2.5小時計算）送、排煙風機數量送、排煙風機功率電費單價2.5小時3月中央控制室電費中央控制室所有電器的功率30天每天實際工作時間電費單價4.9.5.1.5. 給排水系統電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費泵的功率數量30天每天實際工作時間電費單價4.9.5.1.6. 泳池系統電費。(收費泳池不計此項)泳池系統電費循環系統的功率30天每天實際工作時間電費單價4.9.5.2. 公共水費（單位：元/月）4.9.5.2.111、. 綠化水費根據小區綠化面積確定（如根據體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費綠化面積0.0350%15天水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.2. 清潔用水根據清潔面積測算：清潔用水估算每天用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.3. 泳池用水（收費泳池不計此項）根據泳池容積測算泳池水費：泳池用水泳池容量3次（每年換水3次）12月水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.2.4. 小區景觀用水根據小區景觀的數量測算：小區景觀用水小區景觀每天耗用水量30天水費單價（含排污費、加壓費）4.9.5.3. 電梯運行費。電梯保養費：每部電梯每月保養費單價的12、總合如果每部保養費單價相同，則電梯保養費電梯保養費單價電梯數量電梯年檢費：電梯每月年檢費每部電梯年檢費用的總合（或電梯年檢單價相同時為單價電梯數量）12月4.9.5.4. 公共設施養護費根據小區配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養周期進行維修費用測算（可參考下表的測算方法）。物業維修物料分攤表單位：元序號 項目 測算依據 費用構成 備注1 公共設施的維修養護 護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養護，標識牌、指示牌的制作更換 公共場所路面養護油漆、各種標識等制作更換費用。車場設施養護材料。 所有材料可根據所管小區的13、需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算2 供配電系統 變壓器發電機 變壓器、高壓設備維修保養材料。發電機運行保養材料費、油費 3 照明系統 樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等 按每年更換次數核算日光燈、節能燈、燈座、感應開關材料費 4 消防系統 防排煙通風設施、煙感、溫感探頭，消防聯動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓 按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費 5 給排水系統 生活供水變頻泵潛水泵 變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費 6 防盜，監控系統 消防信號柜、消防聯動柜、閉路監控系統、紅外線周界防越系統的維修養護。 每年維14、修材料費 7 水景娛樂設施 維護材料費 8 空調及采暖 4.9.5.5. 社區文化費用根據小區的本年度社區文化計劃確定所需的費用。 4.9.5.6. 垃圾清運費根據小區每天垃圾量確定：垃圾清運費垃圾量（桶）收費單價4.9.6. 其它4.9.6.1. 稅金的測算（單位：元/月）根據國家規定計提：稅金（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）稅率4.9.6.2. 管理酬金的測算（單位：元/月）按照當地政府規定的比例計提管理酬金。如：管理酬金以上包括稅金在內的所有費用酬金提取比例4.9.6.3. 不可預見費用該項費用按總支出的3%（參考值）計提不可預見費用（4.9.1項、4.9.2項、4.9.3項、4.9.4項、4.9.5項合計金額）3%4.9.7. 計算各類物業管理費的收費標準根據測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業管理費的收費標準。4.10.3. 按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用。物業管理成本構成比例經驗值項目 人工費用 行政費用 財產費用 物料消耗 小區公共費用 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15%