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1、香繽廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)方案 香繽廣場(chǎng)系深圳市惠明盛房地產(chǎn)投資開發(fā)公司注資興建的高檔商住大廈。為了更好的做好香繽廣場(chǎng)商業(yè)的物業(yè)管理，促進(jìn)商廈的招商工作，根據(jù)惠明盛公司提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料及參照相關(guān)行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，鵬基公司對(duì)香繽廣場(chǎng)商業(yè) (廈)物業(yè)管理進(jìn)行了如下成本分析: 一、商業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)管理成本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、地下一層(超市)：1元/.月(公共場(chǎng)所管理成本為：3.96.月)2、地面首層(精品店) ：5.91元/.月3、二層、三層(中高檔百貨) ：1元/.月(公共場(chǎng)所管理成本為3.96.月)4、四層(餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化區(qū)) ：6.55元/.月5、商業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)所有電梯運(yùn)行電費(fèi)據(jù)實(shí)分?jǐn)?、中央空調(diào)據(jù)實(shí)按2、建筑面積收取注：以上價(jià)格未計(jì)物業(yè)管理稅費(fèi)及物業(yè)管理利潤(rùn)提成二、香繽廣場(chǎng)商場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)成本測(cè)算(一)香繽廣場(chǎng)地面首層(精品店)管理成本(按建筑面積11563/層計(jì))序號(hào)項(xiàng) 目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算公式月成本1一層精品店內(nèi)部敞開式公共區(qū)域及消費(fèi)者安全防護(hù)管理設(shè)置4個(gè)流動(dòng)崗位，共14人，按月均1200元120014168002一層精品店內(nèi)部敞開式公共區(qū)域保潔服務(wù)設(shè)置3個(gè)流動(dòng)凈塵員，共3人，以保證物業(yè)內(nèi)清潔隨產(chǎn)隨清，按月均950元950328503洗手間用水用電按營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)計(jì)綜合測(cè)算30004精品店公共部位用電據(jù)實(shí)分?jǐn)傂?計(jì)22650元專項(xiàng)管理成本專項(xiàng)管理成本首層建筑面積(11563)22650元113、5631.95元/.月首層物業(yè)管理成本專項(xiàng)管理成本+公共場(chǎng)管理成本1.95+3.965.91元/.月(二)香繽廣場(chǎng)二三層(中高檔百貨)(按建筑面積10868/層計(jì))序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算公式月成本1見附表(公共場(chǎng)所管理成本測(cè)算表)二三層管理成本公共場(chǎng)所管理成本3.96元/.月(三)香繽廣場(chǎng)四層(餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化區(qū))專項(xiàng)管理成本(面積：10868/層計(jì))序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算公式月成本1內(nèi)部公共區(qū)域及消費(fèi)者安全防護(hù)管理設(shè)2個(gè)流動(dòng)崗，共8人，按月均1200元1200896002一層精品店內(nèi)敞開式公共區(qū)域保潔服務(wù)設(shè)置4個(gè)流動(dòng)凈塵員，以保證物業(yè)內(nèi)清潔隨產(chǎn)隨清，按月人均900元900436003洗4、手間用水用電按營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)計(jì)綜合測(cè)算30004垃圾清運(yùn)餐飲、娛樂(lè)休閑、文化日產(chǎn)垃圾清運(yùn)綜合測(cè)算60005四層公共部位用電四層公共通道、走廊照明用電綜合測(cè)算6000小計(jì)28200元專項(xiàng)管理成本專項(xiàng)管理成本首層建筑面積(10868)28200元108682.59元/.月四層物業(yè)管理成本專項(xiàng)管理成本+公共場(chǎng)管理成本2.59+3.966.55元/.月(四)香繽廣場(chǎng)地下一層(超市)(按建筑面積3990/層計(jì))序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算公式月成本1見附表(公共場(chǎng)所管理成本測(cè)算表)二三層管理成本公共場(chǎng)所管理成本3.96元/.月(五)香繽廣場(chǎng)商業(yè)公共場(chǎng)所成本1、香繽廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)公共場(chǎng)所管理成本(商業(yè)總建筑面積5、：46033)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算公式月支出1主任助理(商業(yè)部分專項(xiàng)事務(wù)協(xié)調(diào))按月均4500元45001 45002事務(wù)助理(商業(yè)專項(xiàng)管理服務(wù))按月均3500元35003105003負(fù)一層至四層共用設(shè)施設(shè)備管理人員(供電、機(jī)電、電梯) (此費(fèi)用由商業(yè)業(yè)態(tài)與住宅業(yè)態(tài)各承擔(dān)一半)按月均1500元1500152112504廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、負(fù)一層至四層公用部位安全維護(hù)(此費(fèi)用由商業(yè)業(yè)態(tài)與住宅業(yè)態(tài)各承擔(dān)一半)按月均1200元1200362216005廣場(chǎng)、負(fù)一至四層公共部位綠公養(yǎng)護(hù)管理按月均800元800432006廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、負(fù)一至四層公共部位清潔管理按月均800元80012 96007智能監(jiān)控系統(tǒng)6、，商業(yè)業(yè)態(tài)公共所如廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、公共通道的、電梯觀光梯監(jiān)控、消防系統(tǒng)管理按月均1600元16008264008社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)按員工工資的23.9%(養(yǎng)老14%,工傷0.5%,失業(yè)0.4%,醫(yī)療、生育9%)6705023.9%16024.99福利費(fèi)按工資總額的5%86074.98%66455.9小計(jì)92720.810停車場(chǎng)、負(fù)三層至四層所有電梯維護(hù)保養(yǎng)(不含電梯運(yùn)行電費(fèi))設(shè)計(jì)觀光電梯3部、自動(dòng)扶梯21部、貨梯3、垂直客梯3部，共30部，按600元/臺(tái).月30600 1800011電梯年檢費(fèi)年檢費(fèi)客梯10層以下1100元/臺(tái).年，貨梯10層以下580元/臺(tái).年110027+5803122620小計(jì)207、620合 計(jì)113340.82、香繽廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)公共場(chǎng)所能耗費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算公式月支出1廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及公共通道照明用電依據(jù)惠明盛地產(chǎn)公司提供公共區(qū)域用電設(shè)施停車場(chǎng)420個(gè)日光燈、724個(gè)疏散指示燈及高壓鈉燈、通道白熾燈、其它公共用電綜合測(cè)算500002公共場(chǎng)所清潔耗材、用水依據(jù)清潔范圍、實(shí)際面積差及清潔日耗用水綜合測(cè)算80003公共場(chǎng)所綠化耗材、用水綜合測(cè)算40004化糞池清理化糞池三套，每套3500立方，30元/立方，每年清運(yùn)四次(由商業(yè)業(yè)態(tài)與住宅業(yè)態(tài)各承擔(dān)一半此費(fèi)用)綜合測(cè)算50005消防、監(jiān)控智能系統(tǒng)維護(hù)綜合測(cè)算1000小計(jì)66000總 計(jì)1+2項(xiàng)之和182340.83、公共場(chǎng)8、所管理成本序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算公式月成本1公共場(chǎng)所管理成本總支出商業(yè)總建筑面積182340.8460333.96元/.月小 計(jì)3.96元/.月三、商業(yè)物業(yè)管理成本分析 (一)對(duì)商業(yè)各業(yè)態(tài)物業(yè)管理成本分析 1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備管理產(chǎn)生的管理成本由各業(yè)態(tài)分?jǐn)偅?2、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、公共通道用電，安全維護(hù)、清潔、綠化、監(jiān)控、消防等管理成本，由各業(yè)態(tài)共同承擔(dān)； 3、各層專業(yè)業(yè)態(tài)因管理產(chǎn)生的管理成本，由各層業(yè)態(tài)分?jǐn)偅?4、商業(yè)業(yè)態(tài)公用設(shè)施設(shè)備(如電梯)的能耗由業(yè)態(tài)按建筑面積分?jǐn)偅?、一層精品店區(qū)域內(nèi)的管理、能源成本由本層各業(yè)態(tài)客戶分?jǐn)偅?、中央空調(diào)費(fèi)用據(jù)實(shí)按建筑面積收取；(二)各層業(yè)態(tài)管理成本費(fèi)用組成1、9、負(fù)一層至四層共用設(shè)施管理人員支出2、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及公共通道用電費(fèi)用支出3、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、負(fù)一層至四層公用部位安全維護(hù)(36人)4、廣場(chǎng)、負(fù)一至四層公共部位綠化養(yǎng)護(hù)管理(4人)5、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、負(fù)一至四層公共部位清潔管理(12人)6、一層精品店內(nèi)部敞開式公共區(qū)域及消費(fèi)者安全防護(hù)管理4個(gè)崗，(14人)7、一層精品店內(nèi)部敞開式公共區(qū)域保潔服務(wù)(3人)8、四層餐飲、休閑、娛樂(lè)區(qū)安全維護(hù)(2個(gè)崗，8人)9、四層餐飲、休閑、娛樂(lè)區(qū)保潔服務(wù)(4人，垃圾清運(yùn))10、智能監(jiān)控系統(tǒng)，商業(yè)業(yè)態(tài)公共場(chǎng)所(如廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、公共通道的、電梯觀光梯監(jiān)控、消防系統(tǒng)管理(2個(gè)崗，8人)11、停車場(chǎng)、負(fù)三層至四層所有電梯維護(hù)保養(yǎng)(不含電梯運(yùn)行電費(fèi))12、一層精品店區(qū)公共部位用電據(jù)實(shí)分?jǐn)?深圳市鵬基物業(yè)管理服務(wù)有限公司 (六)香繽廣場(chǎng)地下一層(超市)、二層、三層(中高檔百貨)內(nèi)部專項(xiàng)管理及能耗由各業(yè)態(tài)自行承擔(dān)。(七)綜合上述分析測(cè)算支出 得出各業(yè)態(tài)管理費(fèi)成本為：地下一層(超市)：3.96元/平方米.月地面首層(精品店) ：5.91元/平方米.月二層、三層(中高檔百貨) ：3.96元/平方米.月四層(餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化區(qū)) ：6.55元/平方米.月注：香繽廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑面積、電梯及設(shè)施設(shè)備相關(guān)數(shù)據(jù)均為深圳市惠明盛地產(chǎn)公司提供。