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1、森林半島物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算說明一、住宅區(qū)概況：森林半島項(xiàng)目總規(guī)劃開發(fā)26.57萬平方米，其中一期開發(fā)情景別墅66套，疊加別墅28套，共30830平方米。小高層35270平方米，臨街小高層14566平方米，商業(yè)5000平方米，54836共平方米。二、物業(yè)服務(wù)人員配置：由于森林半島項(xiàng)目一期分別墅區(qū)與小高層區(qū)，現(xiàn)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行人員配置，設(shè)小區(qū)管理處主任1名、微機(jī)管理員1名、公共秩序管理員大班長1名、門崗12名（三班運(yùn)轉(zhuǎn)）、監(jiān)控人員3名（三班運(yùn)轉(zhuǎn)）、廚師1名。別墅區(qū)按照服務(wù)要求，設(shè)公共秩序管理員21人（定崗6名，巡邏1名，三班運(yùn)轉(zhuǎn)），保潔員2人，維修工2人，管理員5人。小高層區(qū)域設(shè)公共秩序管理員182、人（巡邏3人，地下停車場3人，三班運(yùn)轉(zhuǎn)）保潔員10人，維修工7人（水2人，電2人，電梯2人，水泵1人），管理員2人。三、根據(jù)鄭州市物價局、鄭州市房地產(chǎn)管理局鄭價公（2004）2號文件中的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有下列各項(xiàng)構(gòu)成：1、管理服務(wù)人員的工資，社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用： 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用：9、法定稅費(fèi)；10、物業(yè)管理企業(yè)的利潤。四、共用部分各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測算：1、共用服務(wù)人3、員的工資：序號項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)年工資總額備注1管理處主任1291635000由別墅和小高層按面積進(jìn)行分?jǐn)偅渲袆e墅分?jǐn)?36%，分?jǐn)偨痤~為66168元。小高層分?jǐn)?4%，分?jǐn)偨痤~為117632元。2微機(jī)管理員11000120003公共秩序管理員大班長1850102004公共秩序管理員156501170005廚師180096006合計(jì)191838002、共用人員的社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/年）備注1社會保險按所有人員工資總額的32.63%計(jì)算，其中養(yǎng)老24.23%、醫(yī)保8%59974按面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑒e墅分?jǐn)?6%，分?jǐn)偨痤~為36491元。小高層分?jǐn)?4%，分?jǐn)?、金額為64872元。2福利費(fèi)按所有人員工資總額的14%計(jì)算257323培訓(xùn)費(fèi)按工資總額的1.5%計(jì)算27574加班費(fèi)公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員按每人每年加班5天，每天按40元計(jì)算。72005服裝費(fèi)服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季兩套。57006合計(jì)1013633、共用的公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)序號項(xiàng)目按以往實(shí)際發(fā)生情況為測算依據(jù)測測算結(jié)果（元/年）備注1裝備費(fèi)300元/人年4800按面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑒e墅分?jǐn)?304元，小高層分?jǐn)?096元。2人身保險費(fèi)100元/人年16003合計(jì)64004、辦公費(fèi)用：序號項(xiàng)目按以往實(shí)際發(fā)生情況為測算依據(jù)測算結(jié)果（元5、/年）1交通費(fèi)500元/月6000按面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑒e墅分?jǐn)?30816元，小高層分?jǐn)?4784元。2電話費(fèi)500元/月60003低值易耗辦公用品費(fèi)300元/月36004社區(qū)活動費(fèi)500元/月60005節(jié)日布置費(fèi)6000元/次，每年2次120006辦公水電采暖費(fèi)每月按1000元計(jì)算120007不可預(yù)見費(fèi)按管理成本的3%計(jì)提400008合計(jì)856005、物業(yè)固定資產(chǎn)折舊：按每月1000元測算，別墅分?jǐn)?60元，小高層分?jǐn)?40元。五、別墅區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算明細(xì)：1、服務(wù)人員的工資：序號項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)年工資總額測算結(jié)果元/月備注1公共秩序管理員216501638002保潔工2500120003管理6、員51000600004維修工2900216005工資分?jǐn)偛糠?61686合計(jì)283235680.87462、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/年）測算結(jié)果元/月1社會保險按所有人員工資總額的32.63%計(jì)算，其中養(yǎng)老24.23%、醫(yī)保8%839902福利費(fèi)按所有人員工資總額的14%計(jì)算360363培訓(xùn)費(fèi)按工資總額的1.5%計(jì)算38614加班費(fèi)公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員按每人每年加班5天，每天按40元計(jì)算。102005服裝費(fèi)服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季兩套。90006分?jǐn)傎M(fèi)用364917合計(jì)1795780.487、533、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用：按建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司主編的中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指定教材上的有關(guān)要求作為測算依據(jù)。以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，一期建筑成本為1600元/平方米，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，每月/每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。（1100元/15%）（25年12月）40%=0.22元/月4、物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用：序號項(xiàng)目按以往實(shí)際發(fā)生情況為測算依據(jù)測算結(jié)果（元/年）測算結(jié)果元/月1清潔工具費(fèi)200元/人年4002化糞池清淘費(fèi)7000元/年70008、3垃圾外運(yùn)費(fèi)7車/月,125元/車100004消殺費(fèi)50元/戶年47005合計(jì)221000.05975、物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：200002.2元/年=44000元/年（2.2元/年為目前鄭州物業(yè)管理行業(yè)的對外承包價）測算結(jié)果：44000元/年12月30830=0.1189元/月6、物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)序號項(xiàng)目按以往實(shí)際發(fā)生情況為測算依據(jù)測測算結(jié)果（元/年）測算結(jié)果元/月1裝備費(fèi)300元/人年63002人身保險費(fèi)100元/人年21003分?jǐn)傎M(fèi)用23044合計(jì)107040.02897、別墅區(qū)辦公費(fèi)用30816元/年，測算結(jié)果為0.0833元/月。8、別墅區(qū)物業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用為4329、0元/年，測算結(jié)果為0.0117元/月。9、利潤：按8%的利潤率測算1238=696477元/年8%=55718元/年測算結(jié)果：55718元/年12月30830=0.1506元/月10、法定稅費(fèi)年交稅費(fèi)：1239=752195元/年5.5%=41371元/年測算結(jié)果：41371元/年12月30830=0.1118元/月11、上述合計(jì)：序號項(xiàng)目金額（元/月）1管理服務(wù)人員的工資0.87462社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)0.48533物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用0.224物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用0.05975物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用0.11896物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)010、.02897辦公費(fèi)用0.08338物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊0.01179利潤0.150610法定稅費(fèi)0.111811合計(jì)2.144812、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用：（國家規(guī)定的公眾責(zé)任保險標(biāo)準(zhǔn)為2%5%）2.1448元/月308303.5%.=2314元/月測算結(jié)果：2314元/月30830=0.0751元/月13、內(nèi)部管理費(fèi)：森林半島項(xiàng)目的物業(yè)管理將作為物業(yè)公司內(nèi)部一個獨(dú)立核算的部門，其內(nèi)部管理、對外溝通、協(xié)調(diào)、財(cái)務(wù)任由物業(yè)公司總部進(jìn)行配合和支持，因此項(xiàng)目按行業(yè)規(guī)定要承擔(dān)10%的內(nèi)部管理費(fèi)。（2.1448元/月+0.0751元/月）10%=0.222元/月15、綜上所述，森林半島別11、墅區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：2.1448元/月+0.0751元/月+0.222元/月=2.4419元/月六、小高層區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算1、服務(wù)人員的工資：序號項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)年工資總額測算結(jié)果元/月備注1公共秩序管理員156501170002保潔工10500600003管理員21000240004維修工7900756005分?jǐn)偣べY部分1176326合計(jì)3942320.59912、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/年）測算結(jié)果元/月1社會保險按所有人員工資總額的32.63%計(jì)算，其中養(yǎng)老24.23%、醫(yī)保8%902552福利費(fèi)按所有人員工資總額的14%計(jì)算387243培訓(xùn)費(fèi)12、按工資總額的1.5%計(jì)算41494加班費(fèi)公共秩序管理員每人每年加班10天，其余人員按每人每年加班5天，每天按40元計(jì)算。98005服裝費(fèi)服裝兩年更換一次，春秋季按200元/套，夏季按100元/套，每人按每季兩套。102006分?jǐn)傎M(fèi)用648727合計(jì)2180000.33133、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用：按建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司主編的中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)指定教材上的有關(guān)要求作為測算依據(jù)。以住宅每平方米建筑成本為基數(shù)，一期建筑成本為1600元/平方米，普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備建造成本按住宅建筑成本的15%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，每月/每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)施、設(shè)13、備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。（1200元/15%）（25年12月）40%=0.24元/月4、物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用：序號項(xiàng)目按以往實(shí)際發(fā)生情況為測算依據(jù)測算結(jié)果（元/年）測算結(jié)果元/月1清潔工具費(fèi)200元/人年20002化糞池清淘費(fèi)12000元/年120003垃圾外運(yùn)費(fèi)13車/月,125元/車200004消殺費(fèi)10元/戶年38005合計(jì)378000.05745、物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：200002.2元/年=44000元/年（2.2元/年為目前鄭州物業(yè)管理行業(yè)的對外承包價）測算結(jié)果：44000元/年12月54836=0.0669元/月6、物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)序號項(xiàng)目14、按以往實(shí)際發(fā)生情況為測算依據(jù)測測算結(jié)果（元/年）測算結(jié)果元/月1裝備費(fèi)300元/人年54002人身保險費(fèi)100元/人年18003分?jǐn)傎M(fèi)用40964合計(jì)112960.01727、小高層區(qū)辦公費(fèi)用54784元/年，測算結(jié)果為0.0833元/月。8、小高層物業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用為7680元/年，測算結(jié)果為0.0117元/月。9、利潤：按8%的利潤率測算1238=925720元/年8%=74058元/年測算結(jié)果：74058元/年12月54836=0.1125元/月10、法定稅費(fèi)年交稅費(fèi)：12310=999778元/年5.5%=54988元/年測算結(jié)果：54988元/年12月54836=0.0836元/月15、11、上述合計(jì)：序號項(xiàng)目金額（元/月）1管理服務(wù)人員的工資0.59912社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)0.33133物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用0.244物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用0.05745物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用0.06696物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)0.01727辦公費(fèi)用0.08338物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊0.01179利潤0.112510法定稅費(fèi)0.083611合計(jì)1.60312、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用：（國家規(guī)定的公眾責(zé)任保險標(biāo)準(zhǔn)為2%5%）1.603元/月548363.5%.=3077元/月測算結(jié)果：3077元/月54836=0.0561元/月13、內(nèi)部管理費(fèi)：森林半島項(xiàng)目的物業(yè)管理將作為物業(yè)公司內(nèi)部一個獨(dú)立核算的部門，其內(nèi)部管理、對外溝通、協(xié)調(diào)、財(cái)務(wù)任由物業(yè)公司總部進(jìn)行配合和支持，因此項(xiàng)目按行業(yè)規(guī)定要承擔(dān)10%的內(nèi)部管理費(fèi)。（1.603元/月+0.0561元/月）10%=0.1659元/月15、綜上所述，森林半島別墅區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：1.603元/月+0.0561元/月+0.1659元/月=1.825元/月