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1、物業管理成本控制工具箱 地產公司需要在物業管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼三個方面。客戶服務中心擔負著這一環節的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。物業管理成本控制3個要點歸納如下表： 控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、委托物業管理（1）未銷售的商品房（2）地產公司辦公室（3）職工宿舍（4）樣板間制定委托管理邀約并致物業公司物業公司就邀約項目提交物業管理方案經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議公司客戶服務中心負責與物業公司簽定委托管理協議2、資產委托經營（1）康樂中心（2）幼兒園（32、）班車制定委托經營合同物業公司就委托經營合同提交委托經營方案經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協議公司客戶服務中心負責與物業公司簽定委托經營合同3、物業虧損或補貼（1）物業管理費虧損（含環境維護費）（2）取暖費虧損（3）水電費虧損（含差額部分）加強物業管理預算控制，專款專用客戶服務中心負責監控管理實戰工具包表格001：物業管理收支預測匯總表項 目金額/年物業管理綜合收入總計1物業管理費收入2停車場收入3有償服務收入物業管理成本總計1人工費（XX人計）2行政辦公費3公共設備設施維護保養費4（保安）公共秩序費5公共水電費6綠化養護費7清潔衛生費8社區文化活動費9保險費10業委會活動3、經費11律師顧問費12不可預見費管理者酬金稅金及附加物業管理支出總計物業管理服務費收支差額表格002：小區管理綜合收入預測表項目測算公式金額.元/年一物業管理費收入1住宅管理費2超市管理費3商鋪管理費二停車場收入1汽車月保2汽車臨停過夜3摩托車月保4摩托臨停過夜三有償服務收入1日常維修2家政服務收入合計表格003：人工費（XX人計）預測明細表項目測算公式金額.元/年1員工工資2工作餐費3交通及通信補貼4福利費5社會保險費6法定假日加班費7教育和工會經費合計表格004：行政辦公費預測明細表項目測算公式金額.元/年1固定電話費2行業交流、接待及差旅費3辦公文具費4辦公設備維護費5電腦耗材6飲水費74、書報費8固定資產折舊費9辦公水費10辦公電費11服裝費合計表格005：公共設備設施維修養護費預測明細表項目測算公式金額.元/年1公共房屋場所維護費2圍墻維護費(三年一次)3內墻翻新費(三年一次)4外墻清洗費(三年一次)5道路維護6江邊欄桿翻新7電梯維護保養8電梯年檢費9對講門維護費10給排水系統維護費11排污管道清理費12泵房電機維護費13水景水泵維護費14污水處理系統維護費15水景景觀燈維護費16路燈翻新油漆維護費17草地燈維護材料費18路燈照明材料費19草坪燈照明更換費20梯燈照明材料費21監控系統維護費22消防設施保養費23室外消防主管道保養維護費24消防風機維護費25消防栓保養維護費25、6避雷系統維護費27智能抄表系統維護費28停車系統維護費29視角識別系統維護費30大屏幕保養維護費31運動設施維護費32配電房維護費33發電機燃料及維護費34線槽維護費35景觀水族生物養護費小計表格006：公共水電費預測明細表公共水費項目單位單位測算公式金額.元/年備注1園景用水2人工湖泊3綠化用水4清潔用水公共電費項目功率千瓦小時/天測算公式金額.元/年備注1電梯X千瓦t小時/天365天n元/度2生活水泵3梯間照明4消防水泵5地下排污泵6通風機7污水處理站8江邊堤岸燈9入口處景光燈10草坪及其他燈11新浦南路路燈12凱旋大道路燈13小區庭院燈14會所泛光燈15珠江夜明珠16射樹燈17觀景臺噴6、泉18音樂噴泉19會所門口噴泉20園之韻噴泉21休閑廣場噴泉22花之韻噴泉23假山噴泉24幼兒園噴泉25花澗飛溪26大地之音27藝術長廊瀑布28海洋館29湖水凈化30地下室照明31游泳設備322、3座標志性入口小計表格007：綠化養護費預測明細表項目測算公式金額.元/年1綠化費2補苗費小計表格008：（保安）公共秩序費預測明細表項目測算公式金額/年1日常裝備消耗2治安聯防費3消防器材補藥費小計表格009：清潔衛生費預測明細表項目測算公式金額.元/年1公共場所清潔費2消殺費3垃圾清運費4清理化糞池5生活水池殺毒6沙井清理費小計表格010：社區文化活動費預測明細表項目測算公式金額.元/年1日常文化活動2大節日活動布置費小計表格011：保險費預測明細表項目測算公式金額.元/年1公眾責任險2車輛險3設施設備險小計表格012：其他費用預測明細表項目測算公式金額/年1業委會活動經費2律師顧問費3不可預見費4管理者酬金5稅金及附加