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1、干休一所物業管理費用測算一、依據山東省物業管理條例、山東省物業服務收費管理辦法以及泰安市房產管理局有關文件精神。二、人員工資、社會保險及服裝1、人員編制和基本工資序號崗 位人 數工資標準（人/月）總 數（人/月）一管理機構227001主 任1150015002客服經理（收費員）112001200二公共秩序維護部434001隊 長1100010002隊 員38002400三保潔綠化214001保潔員17007002園林綠化1700700四工程維修221001電 工1110011002水暖工110001000五合 計9600元/月2、人員工資、社會保險及服裝費序號項目金額（元/月）依據一基本工資92、600表1二社保費1413見說明三服裝費358見說明四合 計11371元/月說明： 主任社會保險總計為工資的38%，其中：養老保險24%、失業保險1%、醫療保金7%、住房公積金6% ：1500元/月38% = 570元/月其他人員按工資總額的10%繳納社會保險 ：8100元/月10% = 810元/月秩序維護員人身意外傷害保險：100元/年412個月= 33元/月 社保費合計：1413元/月。 主任、客服經理：2000元春夏季2身200元2人 = 800元秋冬季2身300元2人 = 1200元公共秩序維護員：4000元春夏季2身200元4人 = 1600元秋冬季2身300元4人 = 2400元3、保潔員：1200元春夏季2身100元2人 = 400元秋冬季2身200元2人 = 800元工程維修員：1400元春夏季2身150元2人 = 600元秋冬季2身200元2人 = 800元年服裝費合計為8600元，按兩年更換一次計算，則每月服裝費為：8600元24個月 = 358元/月。三、保潔綠化費序號項 目依 據金 額（元/月）備 注1保潔工具、損耗、清潔用品消耗綜合測算1502園林綠化保養、修剪、施肥、噴藥、補種、機具維護、損耗、用油。綜合測算2003垃圾轉運費與環衛處簽協議1440每月6車，每車240元。4化糞池清掏費綜合測算150每車260元，每2年清挖一遍，每個化糞池每次清掏3車5除四4、害消殺費綜合測算50服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑6合 計1990元/月四、辦公費序號項 目依 據金額（元/月）備 注1通訊費2部100元/部2002交通費綜合測算1003廣告、書報費綜合測算804辦公用低值易耗品、辦公用設備保養綜合測算1005社區文化支出綜合測算150社區宣傳,國慶節、春節等民族節日增加歡慶氣氛等6合 計630元/月五、固定資產折舊費電腦、打印機、辦公桌椅、文件櫥、工具櫥、各種交通標識、對講機、安保器材裝備費、人字梯、疏通機等資產約投入30000元，按5年折舊計算，則：300005年12月/年 = 500元/月。六、不可預見費前五項之和的3% 144913% =5、 435元/月。七、管理費前六項之和的8% 149268% = 1194元/月。八、稅費前七項之和的5.55% 161205.55% = 895元/月。九、合計序 號項 目月費用（元）年費用（元）1人員工資及福利費113711364522保潔、綠化養護費1990238803辦公費63075604固定資產折舊費50060005不可預見費43552206管理費1194143287稅 費895107408合 計17015204180十、物業管理服務費分攤干休一所南片區建筑面積約30000平方米（以房產證所標面積為準），其中，則：住宅：17051元30000平方米 = 0.56元/月平方米。十一、費用6、測算說明 1、經費測算是指“干休一所”物業管理的正常年份100%收繳率的收入測算、支出測算以及經費測算和盈虧分析，物業企業的收入來源為管理費傭金，即8%（1194元/月）。收繳率若達不到100%，物業企業將面臨虧損。2、工程（水、電）維修物業公司只負責人工費，干休一所負責材料費，維修所需材料及時報干休一所購買。十二、車位費1、說明：（1）地上停車位收費。停車位租賃收益一部分做為管理費用，其余部分收益歸全體業主所有，用于沖抵服務收費。（2）人員配備。干休一所停車位管理，需配備1名秩序維護人員，1名車場衛生維護員。秩序維護員用于停車場地的日常巡邏、車輛的合理引導、人車分流等各項工作。車場衛生維護員7、用于車位地面（道路）的維護，劃線、補漆，衛生保潔等各項工作，具體配置詳見車位測算表。（3）干休一所院內約計停車100位。以實際劃線為準。2、車位管理費測算：車位管理費測算序號收費類別支出項目計算式總 數（位/月）一人工費用1員工工資保安1人800元，保潔1人700元15002員工社保費1500元10%1503員工服裝費1000124+600124674保安器材、保潔工具材料費綜合測算100小 計1817元/月二車庫共用設施設備日常運行維護費1車位地面（道路）維護費100位50元/年12個月4172劃線、噴漆100位40元/年12個月3333設備（車位鎖等）維護費100位10元/年12個月8348、車位沖刷用水、冬天除冰綜合測算50小 計883元/月三不可預見費一、二項之和的3%27003%小 計81四管理費一、二、三項之和的60%278160%小 計1669五稅費一四項之和的5.55%44505.55%小 計247合 計4697元/月地上共有車位約100個，則車位管理費為：46元/車位月注：第四項提取的管理費60%，即每月1669元收益歸全體業主所有，用于沖抵物業管理服務收費。十三、其他事項 1、干休一所在物業管理區域內配備必要的物業管理用房（不少于4間），并移交物業公司使用。2、對于達不到收繳率的情況，應由干休一所承擔所缺部分費用。3、根據費用測算第五條所列，物業企業需投入一定的固定9、資產，干休一所需提供至少3萬元作為物業公司前期啟動資金。4、維修基金事宜隨后通過相應協議達成。5、其它未盡事項通過簽訂物業服務協議述明。十四、服務標準我們在人員配備上堅持以公司的“精干、高效、敬業”的用人原則為基礎，確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關。管理層人才來源我們以內部選送為主，并高標準外聘專業人員，保證管理隊伍的高素質和高水平。（一）具體配備及素質要求如下：1、主任：1人， 大專以上文化程度，有物業管理管理處主任崗位證書，熟悉物業管理專業知識，物業管理實踐經驗豐富，認真負責，嚴謹仔細，表述能力、組織能力、協調能力強，思想品質好，有一定的綜合管理水平，掌握與10、人溝通的藝術技巧。負責干休一所物業管理處的全面工作。2、客服經理（收費員）1人，大專以上文化程度，熟悉物業管理專業知識，認真負責，嚴謹仔細，表述能力、協調能力強，思想品質好。負責干休一所物業管理處接待業主、解疑答辯、收繳物業服務費、協助主任做好管理工作。3、公共秩序部：4人，要求具有高中以上文化程度，年齡45歲以內，身高1.70m以上，形象端正，身體健康，思想作風過硬，工作責任心強，有一定的擒拿格斗功夫，退伍軍人（邊防武警）優先聘用。4、保潔綠化部：保潔綠化共2人，要求具有初中以上文化程度，年齡40歲以內，形象端正，身體健康，踏實勤奮，有一定的清潔綠化專業知識和工作經驗。5、工程維修部：共2人11、，負責干休一所內所有強、弱電和水、暖管道的檢查、檢修以及小區內配電設施、公共區設施的維護，為業主提供各種業務內服務。（二）保潔綠化工作要求：1、生活、裝修垃圾收集與清運（1）按單元配置垃圾收集點；高層按樓層設置垃圾收集點。每天定時清理一次。 （2）裝修垃圾定點堆放，每兩周清理一次，在裝修高峰期每周清理一次，并有專人負責。2、地面和墻面（1）地面每天清掃一次。（2）樓梯間天花板每季度除塵一次。（3）樓梯間無灰塵、無亂貼亂畫，無亂占用現象。3、樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦抹一次，保持扶手護欄干凈、無灰塵。4、門、窗玻璃每月擦抹一次，保持潔凈、無灰塵。5、天花板、公共燈具每月除塵一次，天花板、燈12、罩（燈蓋）、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。6、消火栓、指示牌、信報箱每周擦抹一次，保持干凈無灰塵、無污跡。7、道路地面每天清掃一次，清掃避開業主上下班時間進行，白天專人不間斷循環保潔，目視道路干凈無塵土、無雜物、無積水。8、綠地、明溝每天循環保潔，發現垃圾雜物及時清除。9、垃圾箱：（桶）果皮箱每天清理一次，每周抹洗二次，垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、無污跡、無異味。10、鼠害蚊蠅防治配合相關部門搞好“除四害”工作。11、公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹一次，目視無灰塵、光亮清潔，2米以上部分每半月擦抹、除塵一次。12、室外休閑健身設施每天清潔一次(擦拭表面灰塵、13、清掃垃圾等)，每月刷洗消毒一次。（三）秩序維護（安保）管理和安全防范安全管理是物業管理中最敏感、最重要、最為業主所關注的工作，必須做到萬無一失。內容包括：出入管理、安防系統使用、維護和管理，施工現場的管理等工作。1、具體管理內容：針對干休一所管理項目的特點，我們物業公司采取相對封閉式管理，做到主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施，在人員管理上將進出小區的人員嚴格實施“來訪登記”的方式進行控制；在交通、物品出入管理上，對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，采用我們物業公司獨有的“記憶+規范”法，對所有業主車輛發放憑證（停車卡），出門憑證放行，標準化14、管理，以確保車輛及物品出入安全，實現人員、物品、車輛等出入的有效管理。同時，我們物業公司獨特的“安全預案制”、“巡樓制”也將全面應用于正嘉馨居物業管理項目，以確保在安全管理上的萬無一失；看管公共財產包括：樓內的門、窗、消防器材及所管區域的井蓋、雨箅子、花、草、樹木等；夜間對服務范圍內重點部位、道路每二小時進行一次防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。2、秩序維護員工作要求：進出人員和物品管理：（1）對外來探親訪友人員進入小區進行登記，特殊情況的電話聯系業主并引導其進入。 （2）對大件物品搬出進行詢問、核實并登15、記。 （3）對進出小區的裝修、家政、送貨等勞務人員實行臨時出入證管理。巡邏崗巡邏要求：（1）秩序維護員按設定的路線，對重點區域、重點部位（小區道路、單元出入口、地下停車場、樓內通道等）每2小時巡查一次，有巡更記錄，發現問題及時處理；（2）接受業主和非業主使用人求助，回答住戶的詢問。應急處理：（1）接到火警、警情后，當值人員5分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告管理處與警方；（2）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，當值人員5分鐘內趕到，采取相應措施。監控崗常要求：（1）小區設監控中心，24小時專人值守，對所有監控點實施監控無遺漏；（2）已配套技術防范設施（如安防監控、樓宇對講、周界報警、門鎖智能卡16、等）的能有效使用，對所反應的信息實施管理并及時處理；（3）監控中心接到報警信號，秩序維護員到達10分鐘到達現場進行處理，中心應接受用戶的救助要求，解答用戶詢問；（4）小區有水、火、警情等應急預案，并在監控中心上墻，每年應組織不少于一次應急預案演習。專項車輛（露天收費車位管理）管理：（1）有人員24小時巡視和引導停車。（2）按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。（3）車位24小時有專人值守，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，無易燃、易爆及危險物品存放。（四）水、電維修管理1、具體服務內容時效工作制：對所有的維修工作17、均實行時效管理；白天由客服經理負責接待業主，處理服務范圍內的報修電話，受理業主的咨詢和投訴；夜間有工程部值班室專業人員值班，處理緊急性報修，水、電等緊急性報修半小時內到維修現場；定人定機制：各項責任分工到位，簽訂包保責任書；維修服務標準執行省、市的有關文件規定。電工、水暖工服務范圍：小區整個照明系統線路檢修、維護、管理。定期檢查化糞池、雨水井和污水井；小區內部衛生間潔具、五金構件（水龍頭）維修保養。服務標準：嚴格執行給排水設備保養制度和操作規程，按巡檢路線逐步巡檢，并認真填寫值班記錄；具體負責本物業管轄范圍內的給排水設備的維修、搶修、保養任務，并認真填寫運行維護記錄；熟悉小區內給排水系統，能準18、確無誤的判斷設備運行情況；保持工作環境的衛生，工作完畢，清掃干凈現場。做好設備的維護保養工作，確保安全運行；接到派工單立即前往現場處理。2、具體服務要求：2.1 房屋結構每年兩次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季度檢查一次，并有記錄。發現損壞及時向干休一所報告并告知相關業主。 2.2 屋面每月檢查一次，發現屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損或屋面瓦破碎應及時向干休一所報告并告知相關業主。暴雨到來前加強巡查，發現隱患及時排除。2.3 道路、窨井蓋每周一次對道路、路面、側石、窨井蓋等設施進行巡檢，發現損壞及時報告干休一所，保證道路暢通，不影響行人和車輛正常通行。2.4 屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月一次對屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通一次；化糞池定時清理，保證化糞池出入口暢通，每月二次清掃明溝內的泥沙等垃圾。預計天氣變壞到來前，應及時檢查。2.5 地面排水溝與圍墻每月一次巡查、清理地面排水溝的泥沙與雜物，圍墻每月二次巡查。2.6 室外休閑設施和景觀小品每天巡查一次，發現損壞及時修理，并保證設施安全使用。2.7 安全標識對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示等設施，每日檢查一次，缺損及時補齊，保證標志清晰完整。