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1、- 1 -許 昌 項 目可行性分析許昌物華置業(yè)有限公司- 2 -目目錄錄第一章許昌城市狀況3第二章許昌房地產(chǎn)宏觀市場分析8第三章房地產(chǎn)宏觀政策的影響13第四章項目分析與定位.17第五章項目規(guī)劃設(shè)計建議.34第六章產(chǎn)品定價及開發(fā)38第七章項目投資靜態(tài)分析.40第八章項目投資動態(tài)分析.43第九章項目風(fēng)險分析.52第十章結(jié)論與建議.53第十一章附件. .54- 3 -第一章第一章許昌城市狀況許昌城市狀況人文環(huán)境：人文環(huán)境：許昌作為漢魏故都,有著豐厚的歷史文化底蘊，成為數(shù)千年來影響著許昌走勢的一個重要的精神傳承，而“河水清漪漪，蓮葉何田田”的水鄉(xiāng)氣質(zhì)也是在河南地區(qū)相對少見的，從而造就了許昌人骨子里的驕2、傲氣質(zhì)和對本土文化的情結(jié)。素有“三國文化之都” 、 “臘梅之都” 、 “鈞瓷之都”的許昌，便利的交通、 宜人的氣候和豐富的旅游資源促進了許昌旅游文化經(jīng)濟的發(fā)展。地理位置地理位置：自古有云： “得中原者得天下” ，而許昌位于整個河南省的中心區(qū)域，與鄭州、開封等城市接壤，可謂是中原大地的核心地帶。城市氣候城市氣候：許昌屬于暖溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，年降水量為 579 毫米，平均氣溫為 14.7，全年日照情況 2280 小時。城市人口：城市人口：截至到許昌 2008 年末，許昌市總?cè)丝?452.4 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 153 萬； 從人口的分布情況來看， 禹州市為人口最多的區(qū)域，- 4 -人口數(shù)為 3、120.3 萬，而作為城區(qū)的魏都區(qū)人口最少，只有 38.7 萬。近 5 年來魏都區(qū)人口保持穩(wěn)定的增長， 但增幅不大， 在 0.5%-2%之間。由于許昌的人口流動性不大， 可以預(yù)測未來人口也將繼續(xù)保持相近的增長速度，因此房地產(chǎn)的增長也為剛性增長。城市交通：城市交通：距離鄭州鄭東機場僅 50 公里，高速直達：京廣鐵路縱貫?zāi)媳保?jīng)由許昌有多次快速列車發(fā)往北京、上海、深圳、廣州等地；京珠高速公路和許昌至南陽、蘭考、日照、登封、洛陽、扶溝、亳州的高速公路以許昌市為中心形成“米”字形的高速公路框架。 現(xiàn)代立體的交通網(wǎng)絡(luò)，是促進許昌經(jīng)濟騰飛的一個重要推手。城市教育城市教育：許昌市有一所本科院校許昌學(xué)院；一所專科院校許昌職業(yè)技術(shù)學(xué)院；還有許昌一高（省重點） 、許昌實驗中學(xué)等優(yōu)秀中學(xué)。城市行政區(qū)城市行政區(qū)：許昌市轄 1 區(qū) 2 市 3 縣（魏都區(qū)、禹州市、長葛市、許昌縣、鄢陵縣、襄城縣） ，面積 4996