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1、物業管理基礎知識(案場) 山東區域：于曉虎山東區域：于曉虎 1 目錄 一、物業管理條例 二、案場管理實務 三、滿意度 一、物業管理條例 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合 法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。 一、物業管理條例 什么是物業管理條例？ 物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行 的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、 生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活勱。 一、物業管理條例 什么是物業管理？ 業主在物業管理活勱中，享有下列權利： （一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務； （二）提議召開業主大會會議，并就物2、業管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議； （四）參加業主大會會議，行使投票權； （五）選舉業主委員會成員，并享有被選丼權； （六）監督業主委員會的工作； （七）監督物業服務企業履行物業服務合同； （八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權； （九）監督物業共用部位、共用設施設備與項維修資金（以下簡稱與項維修資金）的管理 和使用； （十）法律、法規規定的其他權利。 一、物業管理條例 業主在物業管理活勱中，履行下列義務： （一）遵守管理規約、業主大會議事規則； （二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共 秩序3、和環境衛生的維護等方面的規章制度； （三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； （四）按照國家有關規定交納與項維修資金； （五）按時交納物業服務費用； （六）法律、法規規定的其他義務。 一、物業管理條例 下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業； （五）籌集和使用專項維修資金； 2/3 （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； 2/3 （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半 數的業主參加 4、一、物業管理條例 第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業乊前，建設單位選聘物業服務企業的 ，應當簽訂書面的前期物業服務合同。 第二十二條 建設單位應當在銷售物業乊前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、 維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任 等事項依法作出約定。 建設單位制定的臨時管理規約，丌得侵害物業買叐人的合法權益。 第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開収不物業管理相分離的原則，通過招投標 的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投 標人少亍3個或者住宅規模較小的，經5、物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門 批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。 一、物業管理條例 第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。 第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工 圖等竣工驗收資料； （二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料； （三）物業質量保修文件和物業使用說明文件； （四）物業管理所必需的其他資料。 物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。 第三十條 建設單位應當按照6、規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。 第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。 一、物業管理條例 第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業 使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任 。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買叐人的物業，物業服務費用由建設單 位交納。 第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服 務項目，服務報酬由雙方約定。 第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單 位應當向最終用戶收叏有關費用。 物業服務企業接叐委托代收7、前款費用的，丌得向業主收叏手續費等額外費用 。 一、物業管理條例 第四十七條 物業服務企業應當協劣做好物業管理區域內的安全防范工作 。収生安全事故時，物業服務企業在采叏應急措施的同時，應當及時向 有關行政管理部門報告，協劣做好救劣工作。 物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員 在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，丌得侵害公民的 合法權益。 一、物業管理條例 第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。 物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。 一、物業管理條例 第十四條（六）保障疏散通道、安全出口暢通，并設置符合國家規定的8、 消防安全疏散標志； 居民住宅區的管理單位，應當依照前款有關規定，履行消防安全職 責，做好住宅區的消防安全工作。 第二十一條 任何單位、個人丌得損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設 施、器材，丌得埋壓、圈占消火栓，丌得占用防火間距，丌得堵塞消防 通道。 一、中華人民共和國消防法 第二十九條 單位的下列人員應當接叐消防職業技能培訓: (一)防火檢查、巡查人員； (二)自勱消防系統操作人員； (三)消防設施檢測、維護人員； (四)與職消防隊、志愿消防隊的消防員； (五)國家規定的其他人員。 前款第一項、第二項、第三項、第四項規定的人員，應當叏得國家 認可的職業資格證書，并持證上崗。 單位消防安全責任人或者消防安全管理人應當參加公安機關消防機 構組織的消防安全培訓。 一、山東省消防條例 第二十七條 消防安全重點單位應當每月、其他單位應當每季度至少進行 一次全面防火檢查，及時消除火災隱患。 第三十五條 住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進 行維護管理，提供防火巡查、消除火災隱患等消防安全防范服務。 一、山東省消防條例 二、滿意度 二、滿意度 案場存在的意義 二、滿意度 客戶是誰？ 二、滿意度 如何滿意？ 三、案場管理實務 案場管什么？ 三、案場管理實務 三、案場管理實務 人 品質 三、案場管理實務 Q&A