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1、寶安地產(chǎn)湖南分公司前期可性行性報(bào)告0湖南寶安鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司湖南寶安鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（湘潭九華造紙廠地塊項(xiàng)目）（湘潭九華造紙廠地塊項(xiàng)目）可行性可行性研究研究報(bào)告報(bào)告寶安地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部寶安地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部二零一三年十一月十一日二零一三年十一月十一日寶安地產(chǎn)湖南分公司前期可性行性報(bào)告1目目錄錄前言.3第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要.3一、 外部環(huán)境.3二、 內(nèi)部因素.5第二部分：項(xiàng)目概況.5一、 宗地位置.5二、 宗地現(xiàn)狀.11三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套.14四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境.16五、 大市政配套.17六、 規(guī)劃控制要點(diǎn).17七、 土地價(jià)格.18第三部分：SWOT 分析.18一、 地塊 SWOT 2、分析.18二、 項(xiàng)目 SWOT 分析.20第四部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析.22一、 合作方式及條件.22二、 土地法律性質(zhì)評(píng)估.24三、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估.25四、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估.25五、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估.25第四部分：市場(chǎng)分析.25一、 湘潭土地市場(chǎng).25二、 湘潭市商品房市場(chǎng)情況.302012 年湘潭市商品房市場(chǎng)情況.31 年上半年房地產(chǎn)交易行情報(bào)告.311 年期內(nèi)湘潭房產(chǎn)市場(chǎng)分析.32三、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征.35四、 產(chǎn)品定位及建議.45（一） 項(xiàng)目綜合分析.45（二） 定位策略.46（三） 產(chǎn)品定位.46第五部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析.46一、 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路.46寶安地產(chǎn)湖南3、分公司前期可性行性報(bào)告2第六部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā).47一、 土地升值潛力初步評(píng)估。.47二、 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析. 48三、 工程計(jì)劃：.48四、 銷(xiāo)售計(jì)劃：.48第七部分：投資收益分析.49一、 成本預(yù)測(cè).49二、 稅務(wù)分析.50三、 經(jīng)濟(jì)效益分析.50四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè).51寶安地產(chǎn)湖南分公司前期可性行性報(bào)告3湘潭九華湘潭九華地塊地塊可行性報(bào)告可行性報(bào)告前前言言隨著寶安地產(chǎn)在湘潭市場(chǎng)的知名度逐漸加強(qiáng)，集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大， 未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。 而湘潭市場(chǎng)的占有率及市場(chǎng)影響力與品牌不相匹配，隨著長(zhǎng)株潭融城的實(shí)際實(shí)施，湘潭將迎來(lái)高鐵與城際的發(fā)展時(shí)代，在此階段特考察以下地塊，為公司發(fā)展提供參考。第一部分：第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要項(xiàng)目決策背景及摘要一、一、外部環(huán)境外部環(huán)境1、以此為契機(jī)，湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展的快車(chē)道，樓市供應(yīng)量出現(xiàn)井