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1、物業管理費用測算物業管理費用測算 物業管理費測算物業管理費測算 及物業增收途徑及物業增收途徑 本次培訓內容本次培訓內容 物業管理費用的測算與物業資金管理物業管理費用的測算與物業資金管理 物業管理企業增收途徑與辦法物業管理企業增收途徑與辦法 一、物業管理費的收費依據一、物業管理費的收費依據 1.合同的約定合同的約定 物業公司提供的管理服務需要付出成本和勞務物業公司提供的管理服務需要付出成本和勞務 作為經營公司應賺取的合理的利潤（作為經營公司應賺取的合理的利潤（8%8%） 2.法律的規定法律的規定 中華人民共和國價格法中華人民共和國價格法 建設部關于建設部關于物業服務收費管理辦法物業服務收費管理辦2、法 二、物業管理服務費的價格形式二、物業管理服務費的價格形式 政府指導價政府指導價 在合同中約定在合同中約定 普通住宅普通住宅 基礎價基礎價 上下浮動上下浮動20% 市場調節價市場調節價 在合同中約定在合同中約定 高檔物業高檔物業 與業主協商確定與業主協商確定 適合適合 市場發育成熟市場發育成熟 適合適合 適合適合 三、物業服務的定價形式三、物業服務的定價形式 項目項目 方式方式 支付方式支付方式 包括內容包括內容 盈虧負擔盈虧負擔 適合業態適合業態 包干制包干制 業主支付固定業主支付固定 物業費物業費 1 1、物業服務成本、物業服務成本 2 2、法定稅費、法定稅費 3 3、物業企業的利潤、物3、業企業的利潤 物業企業自負物業企業自負 盈虧盈虧 普通住宅小區普通住宅小區 酬金制酬金制 業主支付動態業主支付動態 物業服務資金物業服務資金 1 1、物業服務支出、物業服務支出 2 2、物業企業的酬金、物業企業的酬金 （按約定比例提取）（按約定比例提取） 結余或者不足結余或者不足 均由業主享有均由業主享有 或者承擔或者承擔 高檔物業，如高檔物業，如 涉外公寓或別涉外公寓或別 墅等墅等 四、物業服務費的構成四、物業服務費的構成 五、物業服務費的測算原則五、物業服務費的測算原則 1.1. 嚴格進行成本控制的原則嚴格進行成本控制的原則 物業管理企業應通過精確預算、專款專用、杜絕 浪費，力爭使業主所花4、費的每一分錢都能物有所值。 2.2. 業主業主、使用人認可的原則使用人認可的原則 進行成本控制不能以降低服務質量和業主進行成本控制不能以降低服務質量和業主、使用人使用人 的滿意度作為代價的滿意度作為代價，要能取得絕大多數業主和使用要能取得絕大多數業主和使用 人的認可人的認可。 五、物業服務費的測算原則五、物業服務費的測算原則 3.3. 區別對待的原則區別對待的原則 區別不同物業的性質區別不同物業的性質、配套和業主使用人的需求配套和業主使用人的需求， 不能一概而論不能一概而論、簡單套比簡單套比。 4.4. 合理合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則公開以及費用與服務水平相適應的原則 遵從市場經5、濟條件下一般商品的定價原則遵從市場經濟條件下一般商品的定價原則，防止單防止單 方提價壓價方提價壓價、價格欺詐和進行不正當的價格競爭價格欺詐和進行不正當的價格競爭。 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） V V = = VVi i （i i = =1 1，2 2，3 3，1212） 注：V：公共性服務收費標準（元月 m2 ） Vi：各分項費用收費標準（元月 m2 ）； i：分項項數; :表示對各分項費用算數求和 1.1.管理管理、服務人員的工資服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利社會保險和按規定提取的福利 費費V V1 1 V V1 1 = = FFi iS S （i i6、 = = 1 1，2 2，3 3，4 4）（元月元月 m m2 2 ） 注：Fl：基本工資（元月） F2：按規定提取的福利費（元/月） F3：加班費（元月） F4：服裝費（元/月） S：表示可分攤費用的建筑面積之和（m2） 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 2.2.物業共用部位物業共用部位、共用設施設備的日常運行共用設施設備的日常運行、維護費用維護費用V V2 2 V V2 2=Fi=FiS S （i=i=1 1，2 2，3 3，4 4，5 5）（元月元月 m m2 2 ） 成本法：成本法： 注：注：F Fl l：公共照明系統運行費：公共照明系統運行費 F F2 2：電梯7、運行費：電梯運行費 F F3 3：給排水系統運行費：給排水系統運行費 F F4 4：通風系統運行費：通風系統運行費 F F5 5：智能化系統運行費：智能化系統運行費 F F7 7： ：土建維修費 土建維修費 F F6 6：配供電系統設備維修費：配供電系統設備維修費 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） F F1 1-公共照明系統運行費：公共照明系統運行費： 電費：電費：（ W W1 1T T1 1+W+W2 2T T2 2+W+Wn nT Tn n）3030P P電 電 Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明8、疏散樓 梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、車場車場/ /庫庫等； Tn：每日開啟時間（小時）； 30：每月測算的天數； P電：電費單價（元度 ）； 維修費：這是一個估算的經驗值維修費：這是一個估算的經驗值，一般按照當地零配件一般按照當地零配件 進貨的價格來測算進貨的價格來測算。 F F2 2-電梯運行費：電梯運行費： 電費電費= =N NW W2424a a3030 P P電 電（ （元月元月）， N:電梯臺數； W:電梯功率； a:為電梯運行系數， 維保費維保費（元元/ /月月） 零配件費零配件費（元元/ /月月） 年檢費年檢費（元年元年）。 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物9、業） F F3 3給排水系統運行費：給排水系統運行費： 生活給水泵生活給水泵 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元年）：設備年維修及備件費，水箱清潔費。 消防泵消防泵 電費（略）， 維保費：消防聯動年檢費、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費 潛污泵潛污泵（包括集水井排水泵、污水處理排水泵） 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元月）：年維修及備件費 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） F F4 4通風系統運行費通風系統運行費 電費同上 維修費：年維修及備件費 F F5 5智能化系統運行費智能化系統運行費 電費 = W2430 P電（元月） 維保費：估10、算值 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） F F6 6配供電系統設備維修費配供電系統設備維修費 包括：變配電測試、避雷測試、配電箱日常維保費（元/年）。 F F7 7土建維修費土建維修費（元月元月） 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 簡單測算法：簡單測算法： V V2 2 = -40%總建筑面積 建筑成本建筑成本m215% 25年年12月月/年年 3.3. 物業管理區域清潔衛生費用物業管理區域清潔衛生費用V V3 3 V V3 3=F=Fi iS/S/1212（i=li=l，2 2，3 3，4 411、，5 5，6 6 ）（元月元月 m m2 2 ） 注：Fl：清潔工具購置費，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服裝費，勞保用品費（元/年） F3：衛生防疫消殺費（元/年） F4：化糞池清理費（元年） F5：垃圾清運費（元年） F6：清潔環衛所需其它費用（元/年） F7：清潔用水費（元/年） 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 4.4. 物業管理區域綠化養護費用物業管理區域綠化養護費用V V4 4 V V4 4=F=Fi iS/S/1212（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5）（元月元月 m m2 2 ） 注：F1：綠化工具費（元年） F2：勞保用品費（元年） F312、：化肥、農藥、除草劑等材料費（元年） F4：綠化用水費（元年） F5：雜草清運費（元/年） F6：園林景觀再造費（元年） F7：補苗及環境內擺設花卉等費用（元/年） 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 5.5.物業管理公共區域秩序維護費用物業管理公共區域秩序維護費用V V5 5 V V5 5 = = FFi i/S/S/1212（i=li=l，2 2，3 3，4 4，5 5）（元月元月 m m2 2 ） 注：F1：日常公共秩序維護器材裝備費（元/年）， F2：公共秩序維護設備維修費（元年） F3：公共秩序維護人員人身保險費（元/年） F4：公共秩序維護聯建費（元/年） F513、：110報警聯網、對講機占頻費等 F6：公共秩序維護用房及公共秩序維護人員住房租金（元年）。 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 6.6. 辦公費用辦公費用V V6 6 V V6 6=F=Fi iS S（i=i=1 1，2 2，3 3，4 4）（元月元月 m m2 2 ） 其中：F1：交通、通訊費用（元月） F2：文具、辦公用品等低值易耗品費（元月） F3：車輛使用費、差旅費（元/月） F4：節日裝飾費（元/月） F5：公共關系費及社區文化費（元月） F6：辦公水電暖費（元月） F7：書報費（元月） 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 7.7.物業管理企14、業固定資產折舊費物業管理企業固定資產折舊費V V7 7 V V7 7=F=Fi iS/S/折舊年限折舊年限* *1212（i=i=1 1，2 2，3 3，4 4）（元月元月 m m2 2 ） 注：F1交通工具（汽車、摩托車、自行車等） F2通訊設備（電話、手機、對講機、傳真機等） F3辦公設備（桌椅、沙發、電腦、復印機、空調、數碼相機、投影 儀等） F4工程維修設備（管道疏通機、電焊機、升降機等） 這里的固定資產應主要是直接用于該項目服務的固定資產 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 8.8. 物業共用部位物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用共用設施設備及公眾責任保15、險費用V V8 8 V V8 8 =（ 投保金額 保險費率 ）保險受惠物業的總面積 建議：投保財產一切險及公眾責任險 9.9.經業主同意的其它費用經業主同意的其它費用V V9 9 該項是指業主大會同意的全體業主均能受惠的必要的服務費用。 10.10. 不可預見費用不可預見費用V V10 10 不可預見費用（一般按上述費用總和的5計）。不可預見費應單 獨設賬，嚴格控制其支出。 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 11.11. 利潤或管理酬金利潤或管理酬金V V11 11 物業管理協議不同，管理酬金的確定方式不同： （1 1）按照租金收入確定按照租金收入確定 管理酬金管理酬金=16、 =業主租金收入業主租金收入 酬金比率酬金比率 （2 2）按物業價值的約定使用年限計算按物業價值的約定使用年限計算，當物業是業主自己使用的情當物業是業主自己使用的情 況下可以采用該方法況下可以采用該方法 管理酬金管理酬金= =（物業價值物業約定使用年限物業價值物業約定使用年限） 酬金比率酬金比率 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） （3 3）按定額利潤按定額利潤/ /酬金或行業利潤率酬金率確定酬金或行業利潤率酬金率確定 利潤酬金確定方式是以上述110項的支出之和為基數乘以行 業利潤率/酬金率付給管理企業，即 管理利潤管理利潤/ /酬金酬金= =服務費服務費行業利潤率行業利潤17、率/ /酬金率酬金率 物業管理行業利潤率/酬金率一般在815，具體的比率 可由雙方根據物業服務的標準等因素協商確定。 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 12.12. 法定稅費法定稅費V V12 12 按現行稅法，物業管理企業屬服務業，上繳的稅金含： （1 1）須按營業額繳納營業稅須按營業額繳納營業稅，稅率為稅率為5 5。 （2 2）城市建設維護稅城市建設維護稅，按營業稅的按營業稅的7 7計征計征。 （3 3）教育費附加教育費附加，按營業稅稅額的按營業稅稅額的3 3計征計征。合計總營業合計總營業 額的額的5 5. .5 5。 依照最新的依照最新的物業服務收費管理辦法物業服務18、收費管理辦法，實行酬金制計費方式的實行酬金制計費方式的 物業服務費用不含稅金物業服務費用不含稅金。 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（居住性物業） 1. 物業租金酬金比率 2. 按照上述居住性物業服務費的測算方法來測算 3. 與租戶切身利益直接相關的公共秩序維護、保潔、設備 維修、空調、通訊、特別裝飾、停車等項服務費用，可 以直接向租戶收取，也可以含在租金里，再從中扣除。 六、物業服務費的測算六、物業服務費的測算（收益性物業）（收益性物業） : :包括醫療、工傷、養老、失業、生育、住包括醫療、工傷、養老、失業、生育、住 房公積金、大病基金等房公積金、大病基金等 國家規定的繳費比例國家規19、定的繳費比例 : :按工資總額的按工資總額的2%2%計算計算 : :按工資總額的按工資總額的1.5%1.5%計算計算 社會保險社會保險 工會經費工會經費 教育經費教育經費 單位單位 個人個人 基本養老基本養老 20%20% 8%8% 基本醫療基本醫療 9+1%9+1% 2%2% 工傷工傷 0.50.5- -2%2% 0%0% 失業失業 2%2% 1%1% 生育生育 0.8%0.8% 0%0% 公共衛生間的清潔費用：公共衛生間的清潔費用： 1、水費、水費 2、洗手液、洗手液 3、護手霜、護手霜 4、大盤紙、大盤紙 （毛巾）（毛巾） 5、衛生紙、衛生紙 6、清潔劑、清潔劑 7、除味劑、除味劑 等等20、 七、物業管理企業的增收途徑七、物業管理企業的增收途徑 1.增收的辦法增收的辦法: 自行經營自行經營 借助社會力量借助社會力量 2.開展增收項目的依據：開展增收項目的依據： 業主業主/ /使用人不斷增長的個性化需求使用人不斷增長的個性化需求 物業已具備的硬件條件物業已具備的硬件條件 七、物業管理企業的增收途徑七、物業管理企業的增收途徑 3. 增收的途徑增收的途徑 入住及二裝階段的需求入住及二裝階段的需求 裝修需求裝修需求 裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關、地磚、墻磚、涂料裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關、地磚、墻磚、涂料等 裝飾及功能需求：家電、家俱、花卉裝飾及功能需求：家21、電、家俱、花卉 裝修協助：裝修協助：介紹裝修公司、裝修監理、空氣監測介紹裝修公司、裝修監理、空氣監測 入住需求：入住需求：保潔開荒、搬家公司、煤氣設備租賃保潔開荒、搬家公司、煤氣設備租賃/遞送遞送 居住需求居住需求 生活需求：生活需求：衣、食、住、行 商務需求：商務需求：復印、打字/表格、傳真、售卡、文具代 售、 快速打印 金融投資：金融投資：資產管理、代理租售、舊物交換 安全需求：安全需求：代辦保險（家財、車輛保險、車位險） 七、物業管理企業的增收途徑七、物業管理企業的增收途徑 七、物業管理企業的增收途徑七、物業管理企業的增收途徑 個性化需求：個性化需求： 老年：老年：健康養生/書畫/演唱講22、座、陪聊、定期物品采 購、代交費、 中年：中年：學生課堂、活動營、代請看護/家教 青年：青年：嬰幼兒教育、定期家居打理、DIY 女士：女士：形象設計、美容/美發講座 精神需求：精神需求：休閑、健身、娛樂、代遞送禮品 代收代繳：代收代繳：有線電視/衛星電視費、電話費、寬帶網費 公共區域廣告發布：公共區域廣告發布：電梯轎廂、宣傳欄、戶外廣告 七、物業管理企業的增收途徑七、物業管理企業的增收途徑 七、物業管理企業的增收途徑七、物業管理企業的增收途徑 其他收入其他收入 車場車場/ /庫：庫：車位費、充氣服務、電瓶充電 公建租賃費：公建租賃費：餐飲店、面包房、美容/美發、齒科、郵 遞、儲蓄、購物、醫療衛23、生、會所 八、物業資金管理八、物業資金管理 1.物業資金來源物業資金來源 物業管理費：業主物業管理費：業主/ /使用人支付使用人支付 維修資金：業主支付維修資金：業主支付 多種經營收入：客戶支付多種經營收入：客戶支付 租金：使用人支付租金：使用人支付 代辦手續費：供應商支付代辦手續費：供應商支付 傭金：投資客戶支付傭金：投資客戶支付 勞務費：人工費，客戶支付勞務費：人工費，客戶支付 八、物業資金管理八、物業資金管理 2.物業支出費用物業支出費用 人員工資及福利人員工資及福利 公共運行費：水、電費公共運行費：水、電費 行政行政/辦公辦公 購置費：固定資產、低值易耗（公共服務購置費：固定資產、低值24、易耗（公共服務/有償服務）有償服務） 行業主管部門要求支付的費用：環衛、綠化、特殊設備管理、行業主管部門要求支付的費用：環衛、綠化、特殊設備管理、 治安、衛生、無線通訊管理治安、衛生、無線通訊管理 行政主管部門：物價、工商、稅務、會計審計、律師等行政主管部門：物價、工商、稅務、會計審計、律師等 八、物業資金管理八、物業資金管理 3. 收收/支方式支方式 票據：發票、支票票據：發票、支票 現金現金 八、物業資金管理八、物業資金管理 4. 資金管理方式資金管理方式 現金管理原則現金管理原則 設置“現金日記賬”，做到日清月結，賬款相符、嚴禁“白設置“現金日記賬”，做到日清月結，賬款相符、嚴禁“白 條25、”抵充庫存現金；條”抵充庫存現金； 根據業務需要正確核定庫存現金額，一經核定，嚴格控制。根據業務需要正確核定庫存現金額，一經核定，嚴格控制。 超過部分必須當天解繳銀行；超過部分必須當天解繳銀行； 鼓勵采取轉賬結算方式，減少現金使用。鼓勵采取轉賬結算方式，減少現金使用。 八、物業資金管理八、物業資金管理 加強現金收入的內部控制加強現金收入的內部控制 收款人與收入憑證制作人不得為同一人，收款人只負責收款收款人與收入憑證制作人不得為同一人，收款人只負責收款 業務，不負責其他業務；業務，不負責其他業務； 收款員每日填寫收款清單一式三份，出納、會計及收款員各收款員每日填寫收款清單一式三份，出納、會計及收26、款員各 一份。一份。 現金營業收入當日或次日存入開戶銀行或交總公司，不超過現金營業收入當日或次日存入開戶銀行或交總公司，不超過 48小時；小時； 現金單據、文件日期必須與出納員記賬日期一致；現金單據、文件日期必須與出納員記賬日期一致； 出納、會計每日核對收款清單、銀行存款回單并記錄。出納、會計每日核對收款清單、銀行存款回單并記錄。 八、物業資金管理八、物業資金管理 加強現金支出的內部控制加強現金支出的內部控制 除零星開支外，其他現金支付須用支票；除零星開支外，其他現金支付須用支票； 一切現金支出，須有原始憑證，即“付款憑證”，經辦人填寫一切現金支出，須有原始憑證，即“付款憑證”，經辦人填寫 簽字，有關負責人簽字審批，主管會計審查同意后付現金；簽字，有關負責人簽字審批，主管會計審查同意后付現金； 庫存現金收入來源主要有庫存現金收入來源主要有 銀行存款、營業收入、收回的應收賬款銀行存款、營業收入、收回的應收賬款 庫存現金支出的途徑有庫存現金支出的途徑有 送存銀行、支付日常款項、小額費用的報銷送存銀行、支付日常款項、小額費用的報銷