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1、物業管理用房方案 匯報 *年*月 總體原則總體原則 物業管理用房設置影響因素 服務效率與便利性 管理成本 應急反應能力 樓宇品質 物業的價值 總體原則總體原則 中海廣場物業服務人員按照正常服務期人員配置約為120人，按照滿員設置。 一次設計建設到位，避免重復建設 設置原則設置原則 辦公類的管理用房，如：客戶服務中心、會議室、會客室、培訓教室、工 程值班室、庫房、操作間、分包方倉庫等； 另一方面為與工作、生活相關的管理用房，如：員工宿舍、團膳餐廳、更 衣室、浴室、洗手間等。 周邊調研情況周邊調研情況 財富中心：15萬平方米 客服中心位置：寫字樓10層、B2 面積：2000平方米 團膳餐廳位置：B2、3 面積：1000平方米 員工宿舍：項目無（項目附近） 安管人數：155 人 運行班次：4班2運轉 工程人數： 47人 運行班次：4班2運轉 客服人數： 28 人 運行模式：長白班 周邊調研情況周邊調研情況 萬達廣場：52萬平方米 客服中心位置：寫字樓9層 面積：1000平方米 團膳餐廳位置：3層、B2 面積：800平方米 員工宿舍：B2 安管人數： 268人 運行班次：4班制 工程人數： 120人 運行班次：長白班 客服人數： 30人 運行模式：長白班 周邊調研情況周邊調研情況 華貿中心： 寫字樓：20萬平方米 客服中心位置：B1 面積：200平方米 團膳餐廳位置：B4 面積：400平方米 3、員工宿舍：B3 安管人數：120人 運行班次：4班2運轉 工程人數：80人 運行班次：4班3運轉 客服人數： 50人 運行模式：多班次 周邊調研情況周邊調研情況 恒基中心：24萬 客服中心位置：商業B1、寫字樓5層 面積：600平方米 團膳餐廳位置： B2 面積：1000平方米 員工宿舍：B1和B2 安管人數： 168人 運行班次：3班制 工程人數： 86 人 運行班次：4班3運轉 客服人數： 19人 運行模式：白班 客戶服務中心（客戶服務中心（1010樓）樓） 客戶服務中心（客戶服務中心（1010樓）樓） 員工餐廳員工餐廳 員工餐廳員工餐廳 工程值班室工程值班室 員工宿舍員工宿舍 員工宿舍配4、套員工宿舍配套 更衣室更衣室 員工培訓室員工培訓室 會議室會議室 客服中心設置需求客服中心設置需求 客戶服務中心：位置應選擇在方便客戶出入的位置和樓層，客戶的所有服 務要求和潛在期望均能在服務中心得到滿足和跟蹤反饋、解答，內設24小 時服務熱線，在裝修上著重尊貴、親切，尺度適宜；在布置上應結合客戶 的構成特征劃分為辦公區、服務區（如事務辦理、交納費用等）、客戶休 息等候區三個區域，面積200300m2。 設置需求設置需求 客戶接待區:公共接待區、會客室（10-15平方）、等待區 業務辦理區：事務辦理和費用交納（財務室15-20平方） 辦公區： 客戶部辦公區（12個左右的辦公卡位）50-60平方5、 安管部辦公區（ 2個左右的辦公卡位） 10-15平方 工程部辦公區（ 5-6個左右的辦公卡位） 30-35平方 設置原則設置原則 客服經理辦公室（15-20平方） 工程經理辦公室（15-20平方） 公司會議室（30-40平方） 公司資料檔案室（15-20平方） 客服中心設置（現場情況）客服中心設置（現場情況） 面積220平方米左右，含獨立辦公室2個、會議室 1個、會客室1個、18個普通管理人員辦公卡座 各房間及卡座至少配置電源接口、通訊接口各1 個，會議室增加電源接口1個，投影設施1套，地 面鋪設地毯或地磚；良好的通風和供暖制冷條件 B2層B-7-11 該位置為3間相連，需打通 中央空調已接6、入 客服中心設置客服中心設置 設置要求： 便利性 裝修要求 客戶服務中心客戶服務中心 客戶服務中心（財富）客戶服務中心（財富） 客戶服務中心（財富）客戶服務中心（財富） 設置需求原則設置需求原則 員工培訓教室1個，約100-150平方米。 至少可以滿足50-60人同時進行培訓 可以作為員工閱覽室和公共電視房 培訓閱覽室（現場情況）培訓閱覽室（現場情況） 面積100平方米左右，含培訓教室、公共閱覽室、電視房。 電源接口5個、通訊接口1個，有線電視接口1個，地面鋪設地毯或地磚；良 好的通風和供暖制冷條件 B4層C-3-5 該位置為2間相連，需打通 員工培訓室員工培訓室 設置需求設置需求 員工團膳餐7、廳（主要解決物業及置業公司日常用餐，約80人，采用配餐制， 不設廚房） 團膳餐廳 ：150m2 餐廳要求：食堂宜選在較偏僻的位置，盡量避免人流、噪音等對客戶的影 響，做好通風、排污等措施。按就餐人數設置洗碗池和碗柜。 員工團膳餐廳（現場情況）員工團膳餐廳（現場情況） 面積150平方米，同時滿足80人就餐。 提供6-8個電源接口，通訊接口1個，有線電視接口1個，地面鋪設地磚；良 好的通風和供暖制冷條件 B4層H-1-3 該位置為2間相連，需打通 員工團膳餐廳員工團膳餐廳 員工團膳餐廳員工團膳餐廳 設置要求： 便利性 裝修要求 員工餐廳員工餐廳 員工餐廳員工餐廳 設置需求設置需求 員工宿舍： 由于8、大廈處于北京CBD核心區域，大廈實施24小 時封閉式管理，機電設備在正常時間段實行不間 斷運行等眾多因素，所以部分安保管理和維修管 理人員須進行駐場管理，遇突發事故/事件能夠 快速動員，并在規定時間內到達事故現場。 員工宿舍宜安排在不易干擾客戶工作的地方，以 免影響客戶，并應加強對全體住宿員工的管理， 注意儀容儀表。 設置需求設置需求 按照大廈正常運營期人員編制，結合人員本地化 和彈性工作班制的設定預計：安管人員50%駐場， 約30人；工程人員50%駐場，約16人；所有客服 與管理人員均不駐場，預留值班主任公用宿舍一 間。 值班主任公用宿舍1間：20m2 安管和工程宿舍56 m2/人 （上述面9、積包括洗手間、沖涼房及公共走道面 積。） 員工宿舍（安管）員工宿舍（安管） 面積150平方米，供30-32名安管人員住宿。 提供3-5個電源接口；地面鋪設地磚;良好的通風和供暖制冷條件 B3層H-1-3 裝修標準 安管宿舍安管宿舍 員工宿舍（安管員工宿舍（安管/ /工程）工程） 面積150平方米，供30-32名安管人員住宿。 提供3-5個電源接口；地面鋪設地磚;良好的通風和供暖制冷條件 B3層H-1-3 裝修標準 工程宿舍工程宿舍/ /安管宿舍安管宿舍 值班主任宿舍值班主任宿舍 面積20平方米，供2-4名人員住宿。 提供1-2個電源接口；地面鋪設地磚;良好的通風和供暖制冷條件 B3層H-1-310、 裝修標準 設置需求設置需求 工程類用房 工程維修值班室 按專業每個專業20-30平米 工程類庫房（30-40平方，工程材 料、工程器具） 工程操作間（30-40平方） 工程值班室（現場情況）工程值班室（現場情況） 面積60平方米 提供3-4個電源接口，通訊接口1個，良好的通風和供暖制冷條件 B3層C-1-2 工程庫房工程庫房/ /工程操作間工程操作間 工程庫房 面積30平方米 良好的通風條件 B4層C-3-4 工程操作間 面積30平方米 良好的通風和供暖條件 B4層C-4-5 工程值班室工程值班室 工程值班室工程值班室 工程庫房工程庫房/ /工程操作間工程操作間 設置需求設置需求 其他物業管11、理用房 清潔類庫房 清潔人員辦公室 垃圾中轉站 消防器材室 LEED垃圾分類室 電信類的機房和值班室 保潔類用房保潔類用房 清潔庫房 面積20平方米，良好的通風條件，B4層C-10-11 清潔辦公室 面積20平方米，良好的通風條件，B4層C-11-12 垃圾分類房 面積50平方米，良好的通風條件，B4層C-12-14， LEED要求 保潔類用房保潔類用房 設置需求設置需求 男更衣室（男管理和非住宿員工，約40-50人） 女更衣室（女管理和女客服人員，約10-15人） 男沖涼房（解決住宿員工的） 更衣室（現場情況）更衣室（現場情況） 男更衣室 面積30平方米，供20-25名員工使用。地面防滑磚；良好的通風和供暖條 件B2層C-2-3 女更衣室 面積20平方米，供10-15名員工使用地面防滑磚；良好的通風和供暖條件 B2層C-3-4 男女更衣室男女更衣室 更衣室更衣室