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1、目錄一、限價(jià)房的基本情況.2二、限價(jià)房的宏觀市場(chǎng)分析.5三、區(qū)域市場(chǎng)研究：.16四、項(xiàng)目本體分析：.23五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算：.28一、限價(jià)房的基本情況一、限價(jià)房的基本情況（一（一） 、限價(jià)房的定義：、限價(jià)房的定義：在“國十五條”中，對(duì)限價(jià)地有明確的規(guī)定，土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。另外，文件還規(guī)定，要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。（二（二） 、發(fā)展歷程：發(fā)展歷程：2006 年 10 月， 廣州金沙洲四地塊首次運(yùn)用雙限雙競(jìng)模式進(jìn)行土地出讓， 可以說是對(duì)解決房2、地產(chǎn)發(fā)展的癥結(jié)問題和全國土地拍賣模式改革的一次重要嘗試。最高 6500 元/平方米的限價(jià)，把樓面地價(jià)也控制在 2300 元/平方米，全部成交。而且發(fā)展商是中海、保利、富力，都是具實(shí)力的品牌公司。目前，北京在精心醞釀之后，也開始了學(xué)習(xí)廣州這種做法。于 5 月 29 日公布的九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 ，其中第六條稱， “土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 ” 以“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 ”在經(jīng)歷了近一年的研究、醞釀之后，北京首塊“兩限房”海淀區(qū)西三旗（原北京輪胎廠）住宅及配套項(xiàng)目的標(biāo)書已發(fā)布，4 月3、 26 日投標(biāo)。首都公眾期待已久的“兩限(限制價(jià)格、居住面積)普通商品房”(下稱“限價(jià)房”)終于進(jìn)入實(shí)際操作階段。標(biāo)書對(duì)“兩限房”開發(fā)條件和購買資格作出明確規(guī)定，要求住宅套型面積 90平方米以下，北京市中低收入家庭購買優(yōu)先，平均銷售限價(jià)為 6350 元/平方米。但中標(biāo)開發(fā)商可根據(jù)具體樓層、朝向等因素在 5%幅度內(nèi)調(diào)整銷售價(jià)格，也就是說該地塊“兩限房”每平方米售價(jià)可以在 6032.5 元到 6667.5 元之間浮動(dòng)，但最終每棟住宅樓平均售價(jià)不得超過房屋銷售限價(jià)。標(biāo)書還首次明確要求，中標(biāo)開發(fā)商須配建 1.95 萬平方米廉租房。另外，北京又增加了兩塊“兩限房”用地：豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期” 、石景山區(qū)金頂街三區(qū)項(xiàng)目，在 5 月 11 日投標(biāo)。此后的 4 個(gè)月，在各地落實(shí)保障類住房供應(yīng)計(jì)劃的各種文件中，限價(jià)房提法不絕于耳，北京、廣州、武漢等城市率先響應(yīng)，現(xiàn)在全國很多城市都開始了“限價(jià)房”的