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1、鄭重申明 本建議書內容涉及我公司和荊州天發金達利房地產有限責任公司合作的商業機密，僅對有合作意向的荊州天發金達利房地產有限責任公司公開。本公司要求荊州天發金達利房地產有限責任公司收到本物業管理項目建議書時做出以下承諾： 一、 本建議書僅供荊州天發金達利房地產有限責任公司在決策“觀邸”物業管理合作單位時使用。 二、 妥善保管本項目建議書方案，未經我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本建議書的內容。否則，我公司將保留因此對我方名譽及經濟上可能造成損失的索賠權。三、 若本策劃書未被貴公司采納，則我方將予以收回。 特此申明！上海科瑞物業管理發展有限公司 二零零四年四月二日摘 要根據白云綠水2、小區的建筑設計標準、詳細物業管理服務需求分析、荊州天發金達利房產開發公司對本項目物業管理的要求，我公司為觀邸項目提供一站式專業無憂物業管理服務，著重于管理服務的每一個細節，滿足廣大業主的各種需求，以上海發達地區卓越的物業管理理念、先進的物業管理方式創造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環境。科瑞物業現所涉及的物業管理項目包括寫字樓、居住小區、大型工業廠區、綜合商務樓宇等，有較長時間的管理經驗積累，從中總結出了大量優秀的物業管理經驗。并嚴格按照ISO9000：2000版的要求，在公司內部建立一套規范、系統、實用、高效的質量管理體系，同時形成了完善的服務模式，能夠成為為白云綠水小區提供規范化、人性3、化、合理化、質量化的物業管理服務的有效保障我公司系上海綠地集團旗下的專業物業管理企業，是中國物業管理協會理事成員之一，同時也是上海市物業管理協會理事成員，我公司熱誠希望與各大房產開發公司、業主委員會等客戶進行精誠合作。我公司現在熱誠開發內陸市場，在荊州市能有機會與荊州華明房產開發公司進行合作我公司深感榮幸，相信我公司以上海專業的物業管理服務和知名的品牌能夠對觀邸的開發提供更為盡美的物業服務，對項目的銷售和以后的管理給予更多便利，對開發商的品牌培養起到強有力的幫助。我公司將觀邸的管理標準定位為專業物業管理，提供物超所值的物業管理服務。經測算，本項目的開辦費為237111.00元，管理費為住宅別墅4、區0.7元/平方米月，商業物業部分0.7元/平方米月，住宅高層區0.6元/平方米月，原來的天發花園部分為0.3元/平方米月。此外另需要管理用房224平方米由開發商無償撥給并按照使用要求裝修完好。包括：管理處辦公室80M2、停車場辦公點20 M2、安保隊辦公室20 M2、維修班辦公室20 M2、員工宿舍生活用房60 M2，此外倉庫24 M2 。一、前 言首先感謝荊州天發金達利房產開發有限公司對我公司的信任，我公司對本次合作機會非常重視，力爭把握住這次機遇，希望能夠充分展示上海科瑞物業管理發展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業物業管理企業，有多年的物業管理的經驗，管理的物業類型眾多，我公司亦在5、江西、吉林等省份與其他房產商進行合作，開設了分公司。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米，這個數字不包括顧問管理的面積。由我公司管理觀邸項目，能夠在管理和運作上充分發揮出新理念、新模式的優勢，為業主提供值得信賴的物業管理服務，使得荊州天發金達利房產開發有限公司能夠比其他房產商更領先一步。我公司是嚴格按照ISO9000：2000國際質量管理體系提供物業管理服務的企業。我們深信，在荊州天發金達利房產開發有限公司的支持和關心下，“科瑞物業”和“觀邸”的結合，一定能在更大程度上提高樓盤品質，確保給觀邸項目帶來一種全新的都市社區生活居家和尊貴府邸的概念，確保觀邸的業主們6、購置物業保值、增值。科瑞物業承諾：在物業建筑階段，科瑞將對物業建筑、環境布置、智能化系統、會所功能、物業管理用戶和設施配置等方面，結合物業定位及施工進度因素，提出有利于今后物業管理和方便業主使用的意見和建議。在物業進場前做好員工招聘和培訓工作，建立一套完整的物業管理方案。為后期的物業管理打下扎實的基礎。在物業交付使用后，委派有高檔物業管理經驗的物業經理，駐場負責該物業的日常管理。科瑞總部將有計劃的派遣各類專業人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促，以按科瑞的物業管理理念進行日常的物業管理，并在高效有序管理的基礎上，開展一系列符事物業性質的有特色的服務，以真正體現高品質國際化物業的意義。本建議書7、依據開發商提供的相關資料僅針對未動工的觀邸項目提出初步的物業管理管理方案，將作為今后開展物業管理工作的基本執行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業管理合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本建議書若有遺漏和疏忽，敬請原諒！二、公司簡介上海科瑞物業管理發展有限公司專業從事中高檔商品住宅、小區、辦公樓宇、商場、酒店式小區等綜合性物業項目的全權委員物業管理、物業顧問服務及駐場物業顧問服務業務，服務內容還涉及房產咨詢、商務咨詢等方面；科瑞物業以規范、周到、守信、高效為企業宗旨，崇尚服從、自信、自律、進取的企業精神。科瑞物業由上海綠地物業發展有限公司經改制，由上海綠地集團控股、多方投資并和加拿大8、高力物業服務（上海）有限公司合作組建。是中國物業協會、上海市物業協會理事單位。并已通過英國皇家SGS公司審核認證取得SIO90012000質量管理認證。科瑞物業全方位體現現代物業管理理念，崇尚以人為本、生態平衡的管理服務本質，追求“高標準服務、大眾化收費、可持續發展”，維護社會、業主、企業三方利益。科瑞物業通過于具有境外先進物業管理理念的高力集團合作，結合國內業戶的實際需要，利用綠地物業前二百余萬平方米的物業管理和開發、經營、管理五萬多平方米商鋪綜合市場的經驗，可從物業建設階段開始，通過全方位的物業管理服務，不斷地向發展商提供各種有利于節約投資、促進銷售、保證質量和物業管理等方面的意見和建議，9、協助開發商提高物業的競爭能力，并為物業管理打下扎實的基礎。科瑞物業集團高力物業國際化標準服務之經驗、綠地物業地域化操作之優勢，在高力物業管理總面積近1000萬平方米、綠地物業管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權管理、駐場顧問管理及顧問管理。在上海、科瑞已成功管理上海綠地世紀城（上海春天）、世紀同樂、綠地世家、綠地科創小區、華能城市花園、錦綠新城等物業、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長春設立了子公司。科瑞致力于開拓、發展上海及國內的物業管理市場。科瑞物業董事長張鑫國，副董事長、總經理張一民，副總經理王振10、太，在此致意各房產開發商、業主委員會和社會各界人士，祈望合作，共圖發展；科瑞將給您帶來欣喜。現時科瑞物業的管理項目一覽表序號物業名稱物業性質管理性質物業地點1上海春天物業小區物業管理上海市2綠地名人坊物業小區物業管理上海市3科創大廈商 務 樓物業管理上海市4華能城市花園物業小區物業管理上海市5錦綠新城（1、2期）物業小區物業管理上海市6綠地世紀同樂物業小區物業管理上海市7綠地世家（單身小區3萬M2）物業小區物業前期顧問上海市8上大聚豐園物業小區駐場顧問管理上海市9龍緣花園物業小區物業管理上海市10江西濱江豪園小區/住宅前期物業顧問南昌市11江西小藍鄉別墅別 墅前期物業顧問南昌市12盈湖三島別 11、墅前期物業顧問上海市13科華小區物業小區物業管理上海市14綠地數碼城商 場物業管理上海市15長春綠地世紀城綜合小區前期物業管理長春市科瑞目前管理的部分項目簡介：項目名稱： 綠地世紀城-上海春天發 展 商：上海綠地新龍基置業有限公司地 址： 普陀區寧夏路353弄項目特色： 近20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區，會所、智能化系統配置完善，以“水生態、環保、智能”為特色。項目名稱：南昌濱江豪園發 展 商：上海綠地集團江西申昌置業有限公司地 址：江西南昌市紅谷灘新區紅谷路項目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。項目名稱：綠地科創大廈開 發 商：上12、海錦普房地產開發有限公司地理位置：普陀區寧夏路201號項目特色：近五萬平方米智能化大廈。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統配置完善，體現現代城市濃郁氣息。項目名稱：綠地世紀城-世紀同樂發展商：上海綠地新龍基地置業有限公司地 址：上海市普陀區曹楊路353弄項目特色：三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態大花園，六萬平方米社區購物中心，雙語幼兒園，體現高尚品位生活。項目名稱：南昌綠地山莊發展商：上海綠地集團南昌綠都置業有限公司地 址：江西南昌市上海莊園路100號項目特色：又名海上憶墅，近四十萬平方米、1500多棟聯排、雙拼、獨立形態不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人13、，藝術與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現高品質生活。項目名稱：綠地世紀城-綠地世家發 展 商：上海綠地新龍基置業有限公司地 址：普陀區寧夏路366弄項目特色：近20萬平方米高層住宅，會所和智能化系統配備完善，以“水生態，環保，智能”為特色。四、管理建議一、物業概述【觀邸】位于湖北省荊州市，是荊州天發金達利房產開發有限公司在荊州開發的第一個高檔社區，別墅區。在荊州房產開發上具有極其重大的意義。該項目原計劃分二期開發。一期：規劃總用地5.92公頃，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面積9381平方，建筑密度0.292，容積率1.237，綠地率0.386，綠化覆蓋率0.4359，人均集中綠地（3.2人/戶）5.04平方。戶型：A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南廳）40套*205平方=8200平方；D、（北廳）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313戶二、管理重難點：