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1、產業園管理模式與運營模式一、管理模式：1、行政主導型管理模式；2、公司治理型管理模式；3、還是混合型管理模式？ 二、運營模式：1、以工業廠房出租和銷售為主，以土地出讓為輔；2、以代地方政府招商為主，以商業開發為輔；3、以入園企業進行全方位服務為主，以整體物業管理為輔。三、贏利模式：1、以廠區建筑物銷售提取利潤；2、以廠區建筑物出租收取費用；3、以土地出讓差價賺取利潤；4、以說明入園企業提供平臺收取服務費用；5、以配套設施和配套（商業、住宅）服務收取合理費用；四、建設模式：產業園的建設模式是：“政府推動與管理、企業開發與招商、產業升級、市場運作”。政府推動與管理，就是在政府的指導下，由我企業配合2、當地政府具體制定符合當地實際的產業園建設方案，并利用雙方資源，促進方案實施。企業開發與招商，就是政府不直接介入產業園的具體建設經營，而是由企業幫助招商及投資開發物業，由愿意并有實力和信譽的大型公司，或企業聯合體負責規劃建設和經營等工作。產業園管理模式與運營模式調查一、管理模式 1、產業園管理模式屬于行政主導型管理模式，公司治理型管理模式，還是混合型管理模式？ 2、產業園招商經驗如何？ 3、產業園規劃經驗如何？ 4、產業園物業管理經驗如何？ 5、土地開發經驗如何？ 6、項目招標經驗如何？ 二、運營贏利模式 1、產業園怎樣贏利？（1）產業園的土地政策（土地來源、征收、出讓價格、收費、土地使用稅費、3、土地增值）（2）產業園的稅收分成政策 （3）產業園的招商政策（4）政府有哪些補貼？（5）土地使用費減免、稅收減免（6）土地使用租金（7）寫字樓和廠房使用租金（8）配套設施使用費（9）產業園提供哪些增值服務？產業發展服務：通過有償提供融資性服務、咨詢服務、培訓服務、網絡通訊服務、物流服務、人力資源、服務業外包等獲取收入。生活配套服務：有償提供餐飲、娛樂、購物、醫療等。園區運營性服務：通過提供物業管理服務和園區公共服務獲取收益。 （10）產業園提供哪些金融投資服務、產業投資、專業性公司投資、產業用地的資本運作、現有物業（房產）的資本運作等幾項主要內容。產業投資主要是指園區建立或控股專業性的產業投資4、機構，例如天使基金、VC、PE等投資相關產業，分享企業成長并獲取收益；專業性公司投資主要是指園區投資控股為園區提供專業技術性服務和企業發展類的公司，并通過IPO等形式獲取收益；產業用地的資本運作主要是指在不允許直接轉讓產業用地的前提下，探索作價入股等方式盤活土地資產并獲取收益；現有房產的資本運作主要是指產業性房產的股權、信托、證券化等方式資本運作，進而盤活資產獲取收益。園區模式輸出的盈利模式主要包括生地開發、熟地改造、委托經營等幾項主要內容。生地開發主要是指沿用成熟園區的模式，對新的土地進行一級開發，主要BOT、土地入股等方式；熟地改造主要是指對原有工業區的房產進行改造和功能變更，從而為發展新5、的產業服務；委托經營主要是指受地方政府或其他運營主體委托，運營其地域內的園區，并獲得收稅分成或服務性收益的盈利模式。 2、企業怎樣贏利？（）（） 3、政府怎樣贏利？（）（） 三、其他問題 1、產園區采用什么樣的管理服務模式和運作模式來吸引優質企業入駐園區？2、產業園與入駐企業簽署合同的內容產業園區招商充分發揮公司在區域經濟及產業經濟研究、城市規劃、園區規劃、產業招商策劃、龍頭企業及其上下游企業的整合招商運作、園區物業管理、園區配套設施開發及服務、商業物業招商經營等方面的專業優勢，發揮公司在商業地產產業地產開發、資本市場、各行業管理機構、科研院所、商業零售領域等社會各方面的資源優勢，為產業園區的6、招商投資促進提供全方位的支持服務。 招商服務類型主要包括： 承接產業轉移 方潤認為，未來十年，區域間產業轉移將是一個全國性的趨勢。方潤將為各地政府和園區開發商提供產業轉移承接顧問咨詢、提供產業轉移資源對接、開展產業轉移承接具體運作；方潤還將為各行業企業客戶提供產業園區發展信息服務，為他們尋找最合適的產業轉移區域。 “標的式”招商 依賴公司強大的區域經濟及產業經濟研究能力、強大的城市規劃能力，充分發揮公司一貫倡導的市場化、專業化招商及運營優勢，集中優勢招商資源，有針對性地為園區進行招商。 “龍頭企業”引進 集中公司招商資源，針對特定行業的龍頭企業展開招商和合作商談。通過龍頭企業的引進，將與之相關7、的上下游企業整合起來，“打包”引入產業園區。 承辦招商推介會及相關活動 1、產業園區招商活動策劃； 2、承辦產業園區招商推介會； 3、承辦其他招商活動； 4、產業園區現場招商營銷策劃、產業物業樣板間設計以及案場組織，并通過方潤的運營機構，使得園區招商常態化、持續化。 招商宣傳策劃及實施 1、招商項目包裝策劃； 2、招商資料的制作； 3、利用報紙、雜志、電視、互聯網、DM等渠道，開展專業需求發布、廣告發布、企業名片發布、項目路演、事件營銷等立體組合招商推廣，以最快的速度將產業園區的需求、區域優勢投遞給對口的潛在客戶資源，從而極大地促進產業園區招商需求的實現； 4、 口碑傳播：利用政府、行業協會、8、開發商、商業經營者、資本市場的多方面資源，以口碑傳播的方式，將必要的信息送達客戶。 產業園區運營策劃根據政府要求，圍繞園區運營目標，通過專業策劃，確保園區市場準確定位，確保招商有的放矢；同時，為園區長期運營制定周密的計劃，強化市場化的招商手段，想客戶所想，急客戶所急，推動招商目標企業的決策速度。 在園區的規劃規劃和開發過程中，引入現代高效的產業園區管理理念和超前的運營策略，不僅可以直接提高招商工作效率，同時將大幅度提升園區的運營水平，提高園區運營效益，在國內產業園區運營方面獨樹一幟。這將極大強化本園區的市場競爭力。 產業園區整體運營策劃，是大幅度實質性提升入園企業滿意度的重要一步。 園區整體策9、劃 產業遷移及產能擴張研究 園區區位優劣勢研究 園區產業環境調查及研究 競爭區域研究 目標客戶研究（調查及訪談） 典型案例研究 可選擇的產業園區整體方案（結論）提交園區規劃部門 開發建設模式研究設計 開發模式建議 開發資金安排建議 開發周期安排建議 投入產出預警體系研究設計 產業園區及其周邊配套服務是一個整體，不可分割；園區開發和園區運營體系是一個整體，也不可分割。 方潤產業園區的全新模型將采取全新的投入產出體系，從原先依賴廠房、辦公樓租金收入的簡單粗放模式，迅速過渡到“廠區物業租金收入+配套設施租金收入+專業物業管理收入+園區多種服務收入+商業經營收入+配套物業開發收入等”的組合收入模式，大10、幅度提升園區的收益水平。 為了維護園區收入體系的穩定，方潤有充分的動力做好以下工作： 1、通過優良的服務幫助當地政府留住企業； 2、通過提高配套水平、提升園區生活質量，幫助入園企業一起提高員工的勞動生產率； 3、通過持續的招商和對園區內產業組合進行優化，提高園區整體產出。 管理模式與運營組織系統設計 方潤新型的園區運營管理模式，融合了原先政府權威管理的優勢，同時，引入了更多的市場機制，大幅度提高了園區的運營效能，更保證園區“長治久安”，是運用市場化手段落實“和諧社會”思想的全新嘗試。 1、引入發達國家園區分工合作的理念，讓入園企業能夠集中精力于生產、提高產出； 2、拋棄落后的園區運營模式，遵行11、全球化思路，專注于長期收益的穩步提升（十數年甚至數十年）； 3、為了保證運營模式可以真正落地，需要建立科學的企業激勵機制，幫助當地引進園區管理和經營人才，并通過培訓等方法提升當地人才的運營和管理能力。 產業園區整體運營方潤認為，任何產業園區都不能孤立地存在，新型產業園區實際上和周邊的生活環境、社區形成一個共同體。簡單說，產業園區是中國特色城市化道路的一種表現形式。 基于這個運營思路，方潤產業園區的運營模型和傳統的產業園區運營模型有較大區別，其投入產出的規模均遠大于傳統的產業園區。 方潤產業園區運營模型 傳統產業園區的運營模型和方潤特色的產業園區運營模型對比： 方潤產業園區運營模式的社會和經濟效12、應 專業的產業園區運營，是中國特色的產業園區城市化模式發展的必然結果。 1、產業園區運營商的引入，是建設和諧社會的有效途徑。 最近30年的改革開放，雖然各地政府運用產業園區模式，大幅度提高了城市化速度，大幅度改善了當地的經濟狀況，但是，由于過度關注經濟指標，使得產業新區的城市化發展僅僅初步滿足了人口聚集的需要，而不能為新區人口和當地人口共同發展提供良好的平臺，加劇了社會不公平的狀況。 產業園區運營商致力于新區人口生活狀況的改變，為他們提供適合的生活配套、提供社會交往空間，滿足這部分人的社會屬性的需要，使他們更快融入當地社會，促進社會和諧。 2、產業園區專業運營商模式，是地方政府招商的利器。 由13、于80后、90后勞動力占據了產業園區勞動力的大部分，大多數企業已經認識到，在提高薪酬的同時，需要加倍關注員工的生活狀況、心理狀況。 以前，企業試圖通過強有力的管理制度來提高員工勞動效率，現在，以人為本的管理思路正在深入人心。 另外，由于產業園區招商競爭比較激烈，各地政府也在思考，除了政策優惠之外，是否有更先進的模式來吸引企業到當地發展。 基于以上理由，也基于專業分工的需要的不同，產業園區運營商應運而生。 方潤商業就是國內第一個真正意識到并積極整合合這塊業務的企業。方潤商業在各地政府受歡迎的程度正好說明了，擁有運營商的產業園區將是最有吸引力的。 3、產業園區運營商模式是產業新區城市化快速發展的保14、證。 現階段產業新區的發展，往往和原有城區有較大差距。產業園區運營商運用市場化手段，整合市場里一切可以運用的力量，有力推動新區城市化快速進步。 4、產業園區運營商模式是產業新區（產業新城）能夠持續穩定發展的可靠保證。 園區運營商不僅負責物業管理，還將在日常工作中協助企業加強與當地政府和當地社會各層面的溝通，除此之外，運營商通過日常的服務，可以協助企業發現提高生產效率的方法并在現實中為企業提供必要的服務，使企業更加安心于扎根當地，穩步發展。 方潤商業成立伊始，已經收到珠三角和長三角優秀企業的關注和鼎力支持，這正說明了企業在此方面的需求是十分強烈的。 方潤將逐步和各地企業建立戰略合作關系，一起為園15、區所在地的經濟社會發展作出應有的貢獻。 產業園區配套建設方潤所理解的產業園區配套建設是指: 1、生產環境包括園區道路、水電、互聯網、廠房、研發中心、寫字樓建設以及綠化、建筑及環境維護等； 2、生活環境包括商場、公寓、休閑娛樂設施的建設，也包括幼兒園、中小學教育及醫療設施的建設； 3、文化環境包括產業社區或產業新城的文化場館建設、職業培訓、文化活動的策劃組織等；還包括運用自己的專業知識向政府主管部門提出合理化建議，積極推動入園企業與政府之間的溝通交流，協助政府創造良好的政策環境。 方潤將和政府、園區投資商和開發商積極協商，靈活機動地參與以上工作。 需要方潤參與開發的，我們將組織資金投入項目開發；16、對于政府或其他投資商開發的項目，我們也愿意積極參與策劃以及后期的招商及運營管理，以求整個產業園區的共同繁榮，使園區投資者進得來、干得成、留得住，實現開發與效益雙贏。開發應著力營造便捷發達的交通環境，敢于創新的政策環境，舒適溫馨的生活環境，誠信有序的市場環境，健康向上的文化環境，優質高效的服務環境。 產業園區物業管理產業園區在功能形態上應包括兩大部分： 第一，包括在一定區域內建造的，以產業生產用房、辦公樓為主的生產功能區； 第二，包括宿舍（公寓）、商業服務設施（商場、餐飲、銀行、郵局）、醫療教育服務設施、娛樂休閑設施在內的生活功能區； 按照方潤對于產業園區的理解，產業園區分為兩個級別： 產業社區17、較小規模，人口在2-5萬人的園區； 產業新城較大規模，人口在5萬人以上的園區； 產業園區的管理是方潤產業園區運營模式的重要基礎。 產業園區物業管理原則 市場化 在很多地區，園區物業管理實際上還沒有完全市場化，政府部門承擔了很多本可以市場化的工作。 方潤集合了長三角和珠三角在產業園區物業管理方面的精英人才，通過將沿海地區先進的產業園區物管模式的引入，通過人才培訓，建立優良的激勵機制，迅速實現本地化。 方潤的園區物業管理通過市場化運營手段，為當地政府分憂解愁，使政府脫離開園區管理的瑣碎事務，更集中精力于園區的發展大計。 經營化 隨著社會進步和經濟發展的速度不斷加快，產業園區內企業的要求不斷提高，市18、場對產業園區的物業管理發展提出了更高的要求。產業園區的物業管理服務應由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變，增強企業的市場競爭力。 因此，方潤的物業管理一方面要提高管理水平和服務質量，以優質的服務換取優價的回報，同時，還要結合企業的發展優勢，實現一業為主，多元經營的發展格局。在物業管理、物業經營、配套項目開發融為一體的同時，不斷拓展新的經營領域。 方潤的園區物業管理將積極參與園區規劃設計、園區物業持續招商、園區配套設施投資開發及管理、配套設施招商、園區配套服務運營等活動，開發物業的整體功能，提高園區物業的增值潛力，增強物業管理企業的發展后勁，實現園區規模效益。 生態化 產業園區建19、設的基點是合理利用環境容量（環境承載力），這在物業管理“可持續發展”中顯得尤為重要。 產業園區建設是按照生態學原理，以空間的合理利用為目標，以建立科學的人工化環境措施去協調人與人、人與環境的關系，協調產業園區內部結構與外部環境關系，使園區中活動的個人在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應，為大家創造一個安全、清潔、美麗、舒適的生活、生產環境。這是在對產業園區環境質量變異規律深化認識的基礎上，有計劃、有系統、有組織地安排產業園區人類活動的強度、廣度和深度的行為。 社區化 隨著產業園區建設的不斷發展，建立社區化的產業園區已成為一種必然趨勢。 有人聚居的區域就會成為社區。產業社20、區的擴大化就是產業新城。 產業社區-產業新城是中國特色的城市化模式。 園區物業管理要跳出簡單的保安、保潔、綠化等傳統模式，按照人類社區的模式來進行管理。 首先，人的需求是多方面的，不僅有生產的需求，還有生活的需求。衣食住行是必須考慮的因素。 其次，人類具有社會性特征。除了生產和基本的生活需要，人們通過各類活動進行社會交往的需求絕不能忽視。 園區是人群集中的區域，必然會產生文化需求。在建設適合的文化娛樂實施的基礎上，通過有計劃地開展各項文化活動，提供學習交流和人際交往空間，增強產業社區人群的歸屬感。 產業園區物業管理的服務框架 一、 產業園區物業管理的四大服務對象 1、業主（政府或產業園區開發商21、） 2、入園企業 3、投資者 4、在園區內工作的人群。 二、建筑物管理 對園區內及周邊的廠房、辦公樓以及配套的公寓、餐廳、商鋪、娛樂設施等進行管理； 三、 配套設施設備管理 1、產業園區生產功能區內的配套設施設備主要有配電設施、電梯、消防設施、停車場、垃圾和污水處理設施設備、消防設施等。 2、產業園區生活功能區的配套設施設備管理。 四、 特色物業服務： 產業園區的物業服務，包括公共秩序維護、清潔、綠化、公共設施設備維保、客戶服務、園區文化建設、持續性招商等。方潤認為，產業園區應以安全管理為重點，社會和諧、增強員工歸屬感為主要目標。 方潤特色的園區物業管理服務不僅包括持續性的招商，還涉及很多政府和政策業務，如工商證照、消防證照、甚至報關等服務，以幫助投資者為先； 方潤特色的園區物業管理服務還將為園區工作的人群持續提供教育培訓、健康醫療、心理顧問及診療等全方位的服務； 五、科學、專業的考核體系，勇于承擔社會責任 方潤將對所轄的園區物業管理公司使用“入園企業滿意度調查”、“商家滿意度調查”、“員工滿意度調查”、園區員工心理量表測量（反映心理健康程度）、園區企業績效分析、員工消費模型研究等工具和方法，考核物業管理的實際績效，增強經營透明化程度，接受社會監督，不斷改進服務質量。 方潤物業支持入園企業組織起來成立園區治理委員會，對物業管理和運營進行有效地監督。