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1、瑞灣商務中心二期開發可行性研究報告目錄前言前言.2一、研究目的. 5二、研究方法與思路.5三、報告編制依據.6區域篇區域篇.7一、區域簡介. 7二、區域經濟. 7三、區域交通.11四、區域支柱產業.12五、結論.13規劃篇規劃篇.15一、總體規劃. 15二、規劃綜述. 17宗地篇宗地篇.19一、委托宗地概況.19二、地塊周邊環境.20三、道路交通分析.21四、商業現狀分析.22五、區域地位分析.24六、結論.26市場篇市場篇.27一、房地產相關政策.27二、寫字樓市場分析.31三、公寓市場分析.56四、商業市場分析.61定位篇定位篇.0一、開發定位原則.0二、項目分析. 0三、開發時機判斷.22、四、功能定位. 2五、客戶定位. 3六、產品定位. 3（1）5A 寫字樓.3（2）公寓.3（3）商業部分.4七、租售價格定位.5八、產品規劃設計建議.9九、風險因素分析.10十、營銷初步建議. 11經濟篇經濟篇.13一、方案設定. 14二、方案 A 測算.15三、方案 B 測算.18四、方案 C 測算.20五、現金流量及敏感性分析.23六、結論.27附件附件.28一、區域規劃詳情資料.28（一）商務商業區.28（二）海港物流區.31（三）臨港工業區.38（四）其他規劃.39二、寫字樓項目基本信息. 41三、公寓項目基本信息.42四、寫字樓 5A 智能化.45五、頂級寫字樓標準.46六、商業項目3、基本信息.48七、建筑成本的影響因素. 51前言前言一、一、研究研究目的目的本報告是受天津瑞灣國際商務中心有限公司委托， 對其所擁有的位于天津市塘沽區新港一號路瑞灣國際商務中心二期土地的房地產開發進行研究。 本研究報告將在對宗地開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合宗地所處的區位環境，對其產品開發方向提出建議，并對該宗地的開發方案可行性進行判斷。二、研究方法與思路二、研究方法與思路我們將從濱海新區整體和項目所處區域的宏觀環境入手， 研究濱海新區整體和區域經濟環境及政策環境， 同時對濱海新區的城市規劃及區域定位規劃進行研究分析，通過分析，預測濱海新區的經濟、政策走向以及項目所屬區域的城市定位和發展方向，從而尋找地塊在宏觀環境方面的影響因素。特別是在 2006 年國家一系列房地產調控政策出臺的背景下， 對房地產市場確定基本判斷與未來發展預期。對濱海新區及項目所屬區域的房地產市場進行研究，包括商