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1、目錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據三、項目概況第二章 項目開發經營環境分析一、2005 年國內經濟及房地產市場回眸二、南寧市房地產市場分析三、有利投資經濟形勢成因分析第三章 項目周邊物業市場調查分析一、投資地塊的地理環境二、蟠龍新區區域分析三、項目周邊主要物業分析四、蟠龍新區消費者調查分析第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發經營機會形成模式二、項目開發經營優勢點三、項目開發經營機會點第五章項目定位一、目標市場定位二、產品定位第六章項目規劃、建筑設計建議一、項目總體規劃建議二、住宅建筑設計建議三、小區配套設施建議四、環境藝術設計建議第七章 項目開發經營策略及2、投資估算一、項目開發經營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發經營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經營成本估算四、項目利潤估算五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率第九章 項目開發經營風險分析一、項目盈虧平衡分析二、項目開發經營主要風險及對策分析第十章 結論與建議第一章第一章 前言前言一、報告編制目的一、報告編制目的1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。3、3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優化提出建議。二、報告編制依據二、報告編制依據1、南寧市規劃局規劃方案；2、國家建設部及南寧市頒布的與房地產相關法律與政策；3、南寧市房產局提供資料；5、現場勘察和實地調研所得資料。三、項目概況三、項目概況項目地塊位于蟠龍新區南寧大橋西面，總面積約 189 畝， 其中有 30 畝為預留的辦公用地，實際開發面積為 159 畝，該地塊基本較為平整，經文件批準通過，該地塊主要用途為商住用地，類別代號，容積率不大于 2.0，建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過（約米左右，不含底層層高 2.2 米以下的自行車庫） ，允許建高層，高層住宅層數不超過層（約米左右） ；本項目由電力局與富凱房地產開發有限責任公司合作共同開發， 除 30 畝作為預留的辦公建設用地外，剩余用地面積 1