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1、*產業園物業管理實施方案初稿一、 產業園的基本情況及物業規模 （一）產業園項目概述及物業概述項目規劃占地 200 畝，建筑面積 200000 平方米。項目建設內容包括：綜合服務區、生產區和物流中心。1、綜合服務區包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分。總計建筑面積為10萬平方米。2、生產區占建筑面積3萬平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯合車間、一座 設有100T龍門吊車的原材料堆場。3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬平方米。建設三個功能區，一是保稅庫區，建筑面積3萬平方米；二是 庫區，建筑面積1萬平方米；三是露天貨場和管理區建筑面積3萬平方米。（二）產業園的物業規模1、安全2、保衛系統 主要包括產業園區總體安全環境的管理；對入駐企業的管理；車輛交通及道路管理。2、設備設施維護系統主要包括房屋管理與維修養護；共用設備管理（給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理）；專業設備的管理（空調設備、電梯設備管理）；共用設施的管理。3、環境綠化及保潔系統 主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區及產業園區公共部分（廠區庫區內自管）以及公共設施的日常保潔工作；產業園區公共綠地的維護和保養工作。4、園區食堂的管理主要包括廚房管理以及員工就餐管理二、 產業園物業實施總體方案對比現有的幾種物業管理模式的優缺點，并結合產業園和我公司現狀，建議采用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單3、獨組建物管部門進行管理，可以充分利用公司現有各種資源，利于樹立產業園整體形象，降低運營成本，保證核心業務的收益。同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業資質和大量人力的業務外包，由物管部門對各個分包業務進行監督與協調，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務質量的目的。 （一）物業管理架構物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。 公司下設物業管理部來具體負責園區的物業管理。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業初期管理的要求，又能為將來業務4、的發展留下充足的空間。（二）崗位設置1、物業管理部經理 參與重大項目的合同或標書的評審；編制新增項目的物業管理方案；參與新接管項目的驗收工作；組織本部門員工的專業技能培訓；自我監督與質量體系有關的程序操作,發現不合格時,及時采取糾正措施及適當的預防措施；制定各專項規章制度,對本部門員工工作業績予以評審；負責所屬項目的物業管理的日常工作,并對部門員工進行業務指導；檢查監督各項業務計劃(年度、季度、月度等)的實施情況并向上級報告；與政府有關部門聯絡,了解行業最新規定；推廣新的有效的管理方法,并總結分析,提出合理的建議。2、物管員（兼資料員）負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經理做好內勤工作。負責5、處理員工的咨詢、投訴，并提供協助。書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。遇有緊急事故，及時向上級報告并協助處理善后工作；協助經理制定本部門規章制度及員工守則；配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收取；負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理；3、客服員收取及審閱園區建筑物的巡樓報告及每天的有關投訴記錄并對重點內容進行記錄歸納，重要情況及時向上級報告；準時向客戶派發各種費用的交費通知單；負責做好水電等費用的收付。負責園區的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作；負責定期對服務質量進行統計、分析、評估、考核，并提出整改方案；4、設備主管負責向經理提交管轄范圍內設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，6、協同經理共同向公司提交方案并組織、監督實施項目的整改全過程。向經理提交設備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經驗總結；負責設備相關的維修、保養、更換等合同的草擬。負責協助公司項目部對本項目新增項目的接管及驗收工作；負責園區已接管項目包括水泵房、深水井、空調系統、熱水供應設備、消防供水、生活供水設備的正常運行，及其設備、設施的管理、維護、維修、保養。做好園區工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。負責編制所管轄區域內每臺設備臺帳，繪制供熱水、給排水、消防、制冷通風系統圖；負責制定所管轄區域內設備、設施管理的各種規章制度，出具設備、設施巡檢表；負責產業園水電等的抄表統計。5、委外工7、作主管督導外包單位的各項工作，定期對各外包業務進行檢查和考核，并對出現的問題提出整改要求。負責客服人員轉發投訴的處理，及整改意見的落實。三、 產業園物業管理的主要內容及人員配置1、安全保衛系統在園區兩個主要出入口要求有保安24小時在崗值班；同時要對園區進行24小時巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對公司內部車輛及外來車輛進行管理，確保道路通暢。根據園區總體管理的需要，保安主要負責兩個園區主要出入口值班管理以及園區巡查，采用四班三運轉機制，每班6人，門崗各兩人，流動崗兩人。總計需要24人，每人費用30000元/年，該項每年預計需要費用七十二萬元。2、設備設施維護系統（1）房屋管理與維修養護（2）共用8、設備管理給排水設備管理：供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）；排水管理。供電設備管理：供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）；配電房管理。弱電設備管理。消防管理：消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。產業園內部網絡管理根據產業園設備管理的需要，設備管理的人員配置如下：設備維護需要 維修水電工12人，每人費用約45000元/年。監控室需要4人，每人每年的工資標準為三萬五到四萬元之間；網絡管理需要12人，每人每年工資標準為四萬五至五萬元。3、環境保潔綠化系統垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備；標9、準化保潔（專職人員及清潔衛生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；園區公共部門共用設施無蟻害；園區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。根據需要進行綠化修剪、雜草清除工作。產業園辦公樓衛生清潔需要23人；宿舍公共區域的衛生以及道路清潔需要23人，每人費用約25000元/年。4、園區食堂管理 產業園區食堂采用全程外包模式，由專業的食堂承包單位負責具體運營，提供廚房設備及用餐場地，承擔水電、燃料及經營人員的住宿，自主經營，自負盈虧。產業園由職工代表成立膳食委員會來專門負責對其進行監督管理。物業管理部根據膳食委員會的意10、見，召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協調，改進服務。并通過經濟核算和員工滿意度調查對承包方進行考核。5、宿舍管理對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規范宿舍管理；加強宿舍公共財物的維護管理。宿舍管理需要管理員（建議使用女性工作人員）4名，主要負責宿舍人員出入管理、水電費抄錄收取、宿宿舍財物的管理、宿舍日常秩序維護。基本工資標準為三萬元/年。以上日常物業管理服務中，安全保衛系統、車輛交通及道路管理、環境保潔系統、綠化維護系統以及設備管理中的強電、弱電、消防、空調、電梯都采用外包的方式進行管理。同時鑒于網絡電話系統對于保障公司商業機密的重要性，建議由公司招聘專人進行管理。為了降低物管工作運11、營成本，建議部分崗位可由公司內部人員在不影響日常工作的前提下兼職。附件：一、完善的日常物業管理服務1、安全保衛系統（1）總體安全環境管理物業管理部對外聘保安嚴格日常檢查、管理、派專人負責安保和消防系統的24小時監控值班，安保負責人負責日常檢查和突擊檢查，保證外聘保安的工作質量。同時在園區四周、車輛進出口、園區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。嚴格管理保安隊伍，保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規范，認真負責，對園區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防12、范措施并及時消除安全隱患。在出入口處對來訪客人進行登記，控制園區內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄；遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。（2）入園企業的管理建立與入園企業的日常溝通機制，及時了解入園企業的需求，并做好入園企業的溝通工作，使之能配合物業管理工作。（3）車輛交通及道路管理園區停車場管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；每天巡查園區內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及員工的日常生活。（4）科學管理記錄全面的事件日志，針對事故多13、發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。2、設備設施維護系統（1）房屋管理與維修養護主出入口設樓宇平面示意圖，幢標號標志明顯；定期檢查外墻，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，及時通報相關事項。（2）共用設備管理本公司物業設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定14、點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。給排水設備管理管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便員工生活。供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛生標15、準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。供電設備管理供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次16、，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用。配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有17、關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。弱電設備管理每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。消防管理消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，18、可隨時起用；制訂突發事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；建立義務消防隊，制訂突發火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。3、環境保潔系統環境衛生管理的目的是凈化環境，給園區全體員工人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔19、衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛生責任制）；垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺；園區公共部門共用設施無蟻害；園區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。4、綠化維護系統制定綠化管理標準，定期對園區綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對園區綠化進行改進、栽種；綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。5、共用設施管理系統制定共用設施管20、理標準，對園區的共用設施：籃球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養；開發收益性服務項目，借助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值。6、園區食堂管理 民以食為天，食以安為先，食品安全是關系到員工身體健康和生命安全的一件大事。 產業園區食堂采用全程外包模式，由專業的食堂承包單位負責具體運營，提供廚房設備及用餐場地，承擔水電、燃料及經營人員的住宿，自主經營，自負盈虧。產業園由職工代表成立膳食委員會來專門負責對其進行監督管理。物業管理部根據膳食委員會的意見，召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協調，改進服務。并通過經濟核算和員工滿意度調查對21、承包方進行考核。7、宿舍及專家公寓的管理對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規范宿舍管理；加強宿舍公共財物的維護管理。入住員工由綜合部統一安排房間，憑借綜合部簽發的入住單到員工宿舍入住；離職人員必須在離職3天內搬離宿舍，由宿舍管理員收回要是并開具退宿證明后到綜合部辦理手續；入住期間應按時交納水電等各項雜費；遵守宿舍管理制度。8、產業園區文化活動系統創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與員工的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，組織園區員工參與開展各種積極向上的文藝活動，使全體員工擁有一份歸屬感。二、環境保潔范圍、工作內容頻次標準1、日常保潔樓道 收垃圾，洗垃圾桶 22、2次/天 無遺留物、臭味 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水 沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲 擦消火栓 1次/月 無灰塵 擦窗戶 2次/月 無灰塵 道路 路面 循環清掃 無雜物 路邊綠地 2次/天 無雜物 水泵結合器 1次/周 無灰塵 路燈柱 1次/周 無灰塵 綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉 2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害23、滋生地消毒處理。三、綠化維護項目措施標準綠化澆水 澆水（依氣候變化） 澆足澆透草皮 修剪（按季節進行） 草皮美觀平整雜草 清除（每周一次） 確保基本無雜草防蟲 病蟲害防治（一年2次） 無病蟲害養護 施肥（一年4次） 綠化生長旺盛喬灌木 修剪造型一年4次 四、食堂管理守則廚房之管理1.1廚工守則,衛生條例 1.1.1嚴格遵守公司各項規定,講究個人衛生、勤剪指甲、勤理發、不要隨地吐痰。 1.1.2工作時必須自查食物是否變質、變味現象，發現問題及時處理。 1.1.3工作時要穿工作服，嚴禁上班時吸煙。 1.1.4嚴格按照食品衛生要求去操作，防止食物中毒。 1.1.5洗干凈后的餐具要整理齊備且有規律地擺24、好。 1.1.6工作中嚴格按伙食標準精打細算，以最大限度內盡量做到色香味，花樣、品種多樣化。 1.1.7整個烹食過程必須認真清洗干凈并按時、按質、按量供給。 1.1.8每天清理，每月三次大掃除，確保廚房環境衛生。 員工用餐公約2.1就餐一律在餐廳進行，廠區內其它任何地方不得烹煮進餐。 2.2嚴格按餐廳就餐時間餐，其餐廳開放時間如下：早餐：07：007：40 中餐：12：0012：30 晚餐17：3018：00 具體用餐時間按各部門下班時間表規定時間為準。 2.3員工打飯/打菜必須排隊并接受廚房工作人員和保安的管理。不準插隊，不準備、一人打多份。 2.4就餐時要有良好的姿態，不得揮動筷、匙、叉妨礙鄰桌。 2.5就餐時不得高聲喧嘩，碗、筷、匙不得故作撞擊聲。 2.6果核骨制，余飯剩菜，不可隨手棄置。用餐完畢須各自清理，倒置指定桶類。 2.7力行儉省節約，飯食多少盛多少，杜絕剩菜剩飯。 2.8餐廳內禁止吸煙。 2.9各部門如晚間加班至23：00或啟動夜班，須在下午16：30前通知廚房，以便廚房準備工作，逾時報餐，所造成用餐不便，由各部門管理自行解決工作。