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1、- 1 -邳州市新城客站東地塊邳州市新城客站東地塊前期可行性研究報告前期可行性研究報告目目錄錄前言前言第一部分第一部分城市宏觀背景城市宏觀背景一、邳州概況（區位、資源、歷史、文化、人口等）二、邳州經濟發展概況（近幾年 GDP 增長分析、主要產業研究）三、近中期城市發展規劃方向四、區域產業環境調查第二部分第二部分 房地產投資環境分析房地產投資環境分析一、邳州房地產市場總體概況二、邳州土地市場分析三、近年邳州房地產走勢分析四、住宅市場調查分析（主力樓盤分析）五、商業地產調查分析（重點調查內容：商圈、踩街、商業網點、專業市場）1、城市商業現狀分析2、熱點商圈分布情況分析3、城市未來新商圈分析4、可類2、比項目重點分析5、邳州商業物業分析總結第三部分第三部分 項目概況項目概況一、項目區域概況（區域現狀、未來發展定位、交通等）二、地塊概況（主要規劃條件、周邊環境）三、地塊商業地緣關系分析四、項目 SWOT 分析五、切入機會點深入分析與挖掘第四部分第四部分 項目發展初步設想項目發展初步設想一、功能業態定位二、項目主題定位三、形象定位四、商眾定位（商戶+客群）第五部分第五部分經濟測算與可行性分析經濟測算與可行性分析一、項目建筑開發進度二、投入成本計算三、資金回收方案四、敏感性分析五、社會影響分析第六部分第六部分市調總結及項目發展建議市調總結及項目發展建議* *（附件及部分索引）附件及部分索引）- 23、 -第一部分第一部分城市宏觀背景城市宏觀背景一、邳州城市概況一、邳州城市概況1、歷史沿革邳州建置悠久。據史料記載，在夏朝，奚仲以邳為都，建立邳國。商湯、周武均封奚仲后人于邳，為侯國。秦始皇 26 年設立下邳縣，漢高祖劉邦封韓信為楚王， 建都下邳。 北周靜帝大象元年始稱邳州， 為下邳稱州之始。 隋朝設立邳州，后改下邳郡。唐朝廢郡復置邳州，后改為下邳縣。元、明、清仍稱邳州。中華民國元年廢州改置邳縣。1992 年 7 月，撤縣設立邳州市。歷史長河鑄就了邳州 6000 多年的文明歷史。清代以前，邳州共有 42 人、79 部著作載于二十四史和四庫全書 。明代散曲家陳鐸，在教坊中被尊為“樂王” ，琵琶演奏家湯應曾技藝絕倫，譽滿天下；民國劉仁航著述 30 多部，被譽為“北方學者” 。新中國成立以后，地方文化獲得較快發展，以農民畫、民間剪紙為代表的民間藝術， 以獨特的藝術手法， 生動形象地反映了農民的生產