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1、20082008 廣州東山劇院地塊項目可行性研究報告廣州東山劇院地塊項目可行性研究報告廣州市中山二路東山劇院地塊項目投資可行性研究報告2008 年 6 月 910 日目錄1 一 項目界定11 項目解析1（1）項目位置及四至1（2）地塊現狀2（3） 項目配套分析3（4） 地塊分析小結4 二投資背景和市場環境研究41廣州宏觀經濟分析4(1) 2007 年廣州宏觀經濟狀況4(2)2008 年一季度廣州市經濟運行情況6(3)廣州宏觀經濟分析小結62 市場環境分析6(1) 廣州寫字樓市場分析10(2)廣州動漫市場分析12 三 專業市場板塊分析121 辦公物業市場板塊分析172項目所在片區寫字樓物業分析22、23片區商業市場分析234動漫商城案例研究25 四 項目發展建議251 地塊 SWOT 分析252項目定位25（1）項目整體定位26（2）容積率的確定26（3） 寫字樓定位28（4） 商業定位29（5）車位30 五 項目經濟效益評價301 指標說明302項目開發建設進度安排303投資估算與資金籌措30（1） 總投資估算32（2）資金籌措324投資使用計劃325銷售收入測定32（1） 銷售收入估算33（2）出租收入估算336項目銷售回款計劃337資金來源與運用分析338項目利潤349財務與敏感性分析34（1） 贏利能力分析3410 項目不確定性分析34(1)項目盈虧平衡分析34(2) 項目敏感性3、分析35(3) 委托方與文化局在收益不同分成比例下的測算38 六 附件附表1：項目開發成本估算表附表 2：項目投資計劃估算表附表 3：項目銷售收入與稅金及附加估算表附表 4：項目出租收入與經營稅金及附加估算表附表 5：資金來源與運用表附表 6：項目損益及利潤分配表附表 7：項目現金流量表（全部投資）附表 8：項目敏感性分析表項目界定項目解析項目位置及四至項目地塊占地面積 2,739 平方米，凈用地面積 2,355 平方米。項目位于中山二路，地鐵1 號線東山口站出口旁。項目地呈方正矩形狀，東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級寫字樓粵運大廈，北面為中山二路。項目臨城市主干道，所處區域為廣州傳統的商業網區。地塊位置示意如下：地塊現狀地塊現用作停車場，地塊沿中山二路有臨時建筑做街鋪，地塊現狀如下：項目配套分析交通配套分析路段道路分析項目臨中山二路，中山二路屬于中山路