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1、北京新街口項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查及初步可行性研究報(bào)北京新街口項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查及初步可行性研究報(bào)告告目錄一、 調(diào)查和研究的背景與目的.2二、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介.2三、 開發(fā)背景分析.5四、 項(xiàng)目分析.11五、 市場(chǎng)分析.14六、 重要類比物業(yè)調(diào)研.40七、 成本問題.46八、競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn).47八、 關(guān)于本項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議.48一、一、調(diào)查和研究的背景與目的調(diào)查和研究的背景與目的為了更大的實(shí)現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴(kuò)張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項(xiàng)目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。本次調(diào)研活動(dòng)所針對(duì)的調(diào)研對(duì)象為北京市新街口地段的一個(gè)危改項(xiàng)目的非非配套公建配套2、公建項(xiàng)目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。本次調(diào)查和研究的時(shí)段為 2003 年 5 月 9 日到 5 月 23 日，由于時(shí)間和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個(gè)報(bào)告重點(diǎn)在于對(duì)北京市的相關(guān)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開發(fā)建議。備注：非配套公建是指不是針對(duì)住宅項(xiàng)目本身而修建的公共建筑。二、二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、本項(xiàng)目的主體項(xiàng)目為“桃園二期危改項(xiàng)目” ，它位于西城區(qū)新街口地區(qū)，東起新街口北大街、西至北草廠胡同、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：1總用地：55.24 公頃可規(guī)劃用地：35.00 公頃總保留用地：1055 公頃代征用地：93、.69 公頃2用地平衡表居住區(qū)建設(shè)用地：35.00 公頃其中居住用地(含配套公建用地) ：10.09 公頃非配套公建用地：12.33 公頃道路用地：4.94 公頃綠化用地：7.64 公頃綠化率：22.5%3總建筑面積：90.687 萬平方米地上總建筑面積：79.287 萬平方米其中居住建筑面積：28.81 萬平方米(地上)配套公共建筑面積：5.29 萬平方米(地上)非配套公共建筑面積：45.19 萬平方米(地上)地下總建筑面積：11.40 萬平方米容積率：2.334總居住戶數(shù)：4136 戶總居住人口：11581 人地上停車：1000 輛地下停車：4300 輛2、整個(gè)項(xiàng)目中間為危改房住宅和配套公建。 沿靠西內(nèi)大街、 新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建非配套公建的商業(yè)用地，其中包括了寫字樓、商場(chǎng)和商鋪、酒店、公寓、娛樂設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設(shè)施指標(biāo)如下表：A 區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))