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1、王府井大街商業(yè)區(qū)中心王府井大街商業(yè)區(qū)中心 G3 地塊地塊可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告G3地地塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告G3 號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告號(hào)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄目錄一、項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目基本情況 3二、北京市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研二、北京市寫字樓市場(chǎng)調(diào)研 4（一）北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程回顧 4（二）2001 年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)回顧6（三）2002 年北京寫字樓市場(chǎng)展望12（四）北京 CBD 寫字樓市場(chǎng)分析 19（五）北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 37三、三、G3 號(hào)地塊項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研號(hào)地塊項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研 44四、四、G3 號(hào)地塊的價(jià)格定位號(hào)地塊的價(jià)格定位48五、項(xiàng)目投資2、成本預(yù)算五、項(xiàng)目投資成本預(yù)算52（一）項(xiàng)目發(fā)展基本數(shù)據(jù) 52（二）項(xiàng)目成本預(yù)算依據(jù) 52（三）項(xiàng)目投資成本預(yù)算 52六、租賃方案財(cái)務(wù)分析六、租賃方案財(cái)務(wù)分析 54（一）租賃方案初步設(shè)想54（二）營(yíng)業(yè)收入估算55（三）營(yíng)業(yè)成本估算56（四）預(yù)算期內(nèi)損益狀況56（五）現(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析56（六）盈虧平衡點(diǎn)分析56（七）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論57七、租售方案財(cái)務(wù)分析七、租售方案財(cái)務(wù)分析 58（一）租售方案初步設(shè)想58（二）銷售收入估算58（三）營(yíng)業(yè)收入估算58（四）營(yíng)業(yè)成本估算59（五）預(yù)算期內(nèi)損益狀況60（六）現(xiàn)金流量及動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析60（七）盈虧平衡點(diǎn)分析60（八）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論61八八、項(xiàng)目3、風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式61九、項(xiàng)目可行性綜合評(píng)述及相關(guān)建議九、項(xiàng)目可行性綜合評(píng)述及相關(guān)建議62十、附表十、附表63一、一、 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況G3 號(hào)地塊位于馳名中外的歷史文化名街王府井大街商業(yè)區(qū)中心，與改造后的王府井天主教堂相對(duì)，教堂廣場(chǎng)地面寬闊，雕塑小品與綠草紅花相映成趣，是游人和購(gòu)物者在王府井步行街最主要的休閑場(chǎng)所。 項(xiàng)目西臨規(guī)劃中的 G7 地塊， 南至韶九胡同，北臨燈市口西街，地理位置得天獨(dú)厚。本項(xiàng)目地段燈市口站就有 803、211、104、103 等多路公交車經(jīng)過(guò)，而且距離北京火車站也很近，地鐵站口就位于王府井大街與長(zhǎng)安街交界處，交通極為便利。本項(xiàng)目地塊上現(xiàn)有建筑主要為舊式的四合院住宅。面臨王府井大街上有一些臨街鋪面，它們是：體育用品商店、王府快餐、品客多、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、情訂奇緣婚紗攝影、柯達(dá)快速?zèng)_印、運(yùn)動(dòng)之足、星巴克咖啡等。G3 號(hào)項(xiàng)目所在地王府井大街是一條